Las dudas sobre si se puede vender un proindiviso son muy habituales en divorcios, separaciones y tramitación de herencias, donde pueden surgir muchos conflictos.
Es posible que no sepas muy bien qué significa el término proindiviso, porque es más habitual escuchar hablar de copropiedad, que es básicamente lo mismo.
Aunque puedes tener en proindiviso cualquier cosa, lo normal es utilizar esta expresión jurídica para hablar de la copropiedad de un inmueble.
Las dudas más comunes suelen estar relacionadas con lo que puedes hacer en estos casos si eres copropietario de un objeto o un bien en proindiviso, sobre todo si no quieres mantener esta situación jurídica.
En este artículo te explicamos qué es, tus derechos como copropietario, ventajas e inconvenientes, y qué se puede hacer para vender el proindiviso.
Nuestra recomendación como abogados inmobiliarios es que busques asesoramiento legal para evitar conflictos con el resto de copropietarios, y evitar problemas o perjuicios a la hora de vender el proindiviso.
Hablamos de proindiviso cuando la propiedad de un bien es compartida entre dos o más personas, pero sin que esté dividido en partes concretas y específicas para cada uno de ellas.
Dicho de otra forma, cada uno tenéis una parte indivisa de ese bien común o propiedad, pero no hay una división material entre cada copropietario y ninguno de vosotros tenéis un derecho absoluto sobre el mismo.
Se puede llegar a una situación legal de proindiviso de muchas formas, desde adquirir un determinado bien entre varias personas hasta recibirlo en una herencia, o en situaciones de divorcio o separación.
Ser copropietario de un proindiviso supone una serie de derechos, como puede ser usar y disfrutar de ese bien.
Pero también tiene limitaciones, sobre todo el no poder modificar ese bien o venderlo sin consentimiento de todos los copropietarios.
Un ejemplo de proindiviso: imagina que sois tres hermanos y recibís en herencia de vuestros padres una vivienda.
En este caso los tres sois copropietarios de esa casa, tenéis ese inmueble compartido, pero no tenéis cada uno una parte concreta o específica de esa vivienda.
Proindiviso de bienes divisibles o indivisibles
Dos o más personas pueden ser copropietarias de un objeto, un bien o un derecho que puede dividirse o no.
Si es un bien divisible, como puede ser una finca o una cantidad de dinero, el hecho de dividirlo no le hace perder valor, y por tanto puede acabarse con el proindiviso de forma más sencilla.
Puede que haya conflicto entre los copropietarios a la hora de dividirlo, en cuyo caso habrá que hacerlo acudiendo a los Tribunales.
Otras veces, sin embargo, el proindiviso es indivisible, y el clásico ejemplo es un inmueble, que no tiene utilidad ninguna si se divide en “partes”, perdiendo valor.
En estos casos es cuando la situación se complica más y para extinguir el proindiviso será necesario vender el bien.
Por tanto, la respuesta a si se puede vender un proindiviso es afirmativa, si bien no es tan fácil, sobre todo cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo.
Nuda propiedad y usufructo: ¿hay proindiviso?
Imagina que en tu testamento dejas en herencia una vivienda de esta forma:
- A tu hijo la nuda propiedad de tu vivienda, es decir, va a ser propietario de la misma pero no puede usar ni disfrutar el inmueble.
- A tu cónyuge el usufructo de la vivienda, es decir, el uso y el disfrute de esa casa cuya propiedad es de otra persona.
En este caso NO hay proindiviso, porque tu cónyuge y tu hijo no comparten la propiedad de esa vivienda, no son copropietarios, sino que tienen sobre esa vivienda derechos diferentes.
Ahora bien… ¿Qué ocurre si en tu testamento dejas la nuda propiedad de esa vivienda a tus 4 hijos, y el usufructo a tu cónyuge y a un sobrino?
En este caso SÍ hay proindiviso: uno entre tus 4 hijos y otro proindiviso entre los dos usufructuarios (cónyuge y sobrino).
¿Eres copropietario de un proindiviso? Estos son tus derechos
Si compartes la propiedad de un bien en proindiviso con otras personas, cada copropietario del mismo tiene una serie de derechos:
✔ Derecho al uso y disfrute de ese bien que compartís, pero siempre respetando este mismo derecho que tienen el resto de los copropietarios.
✔ Según tu cuota de participación en ese bien tendrás derecho a participar en sus beneficios (por ejemplo, si tenéis en propiedad un edificio arrendado por el que pagan un alquiler), y también en sus cargas.
✔ Derecho a pedir que el bien común que compartís se divida, con la excepción de que haya un acuerdo para no dividir o algún tipo de prohibición legal.
✔ Derecho a vender tu cuota de participación o transmitirla. Puedes hacerlo en vida mediante una donación o una venta, por ejemplo, o a tu fallecimiento, a través de una herencia, por ejemplo, o dejando un legado.
Es importante recordar que el resto de copropietarios del bien común pueden comprar tu cuota con preferencia sobre terceros que quieran adquirirla.
¿Es mejor vender un proindiviso o mantenerlo? Ventajas y desventajas
La respuesta a esta pregunta depende de cada caso, y la situación de cada copropietario del proindiviso.
Algunas de sus ventajas son:
➡️ Es una opción para acceder a propiedades más exclusivas o con mayor precio, porque compartes con el resto de copropietarios los gastos y los costes asociados.
➡️ Puedes vender tu parte del proindiviso sin que sea necesario vender todo el bien, pero siempre que los demás copropietarios puedan adquirir tu cuota con preferencia a otros posibles compradores.
➡️ Si los copropietarios tenéis una buena relación todos os podéis beneficiar del uso y disfrute del bien (un ejemplo sería utilizar una segunda residencia como vivienda de veraneo entre todos).
➡️ También os podéis beneficiar si os lleváis bien de los beneficios de explotar ese bien (por ejemplo, un edificio que alquiláis, repartiendo el alquiler entre todos).
¿Y las desventajas?
Los principales inconvenientes son:
➡️ Conflictos con el resto de copropietarios, en especial cuando el bien es indivisible, como en el caso de compartir una vivienda.
➡️ Problemas para vender tu parte del proindiviso, que no suele ser interesante para terceros salvo para empresas que se dedican a comprar proindivisos porque pagan por debajo del precio de mercado, lo que te perjudica a ti.
➡️ No controlas en exclusiva el bien objeto del proindiviso, porque dependes del resto de copropietarios a la hora de tomar decisiones sobre su gestión o a la hora de utilizarlo.
➡️ Tampoco puedes disponer o vender todo el bien por tu cuenta, teniendo límites al ser necesario que todos los copropietarios estén de acuerdo.
Los casos más habituales en los que se puede vender un proindiviso
La mayoría de consultas que recibimos sobre la venta de un proindiviso están relacionadas con estos motivos:
➯ Proindiviso por herencia
Es muy habitual que en las herencias se dejen ciertos bienes o derechos a los herederos, entre los que suele haber al menos un bien inmueble que pertenecía al fallecido, que suele ser la vivienda familiar.
Para que aquí haya un proindiviso los herederos tienen que pasar a ser copropietarios de la vivienda.
Para ello tienen que aceptar la herencia, adjudicado a cada uno su porcentaje, y haberse inscrito el título en el Registro de la Propiedad.
En estos casos los herederos suelen consultarnos si pueden vender su parte de la casa heredada, la mayoría de ocasiones por los problemas entre herederos que complica mantener el proindiviso.
➯ Proindiviso en procesos de divorcio o separación
Es muy frecuente en parejas casadas en régimen de gananciales que han adquirido uno o varios bienes o derechos en común durante la vigencia del matrimonio.
El caso típico es la adquisición de la vivienda familiar, sobre la que existe un proindiviso dado que ambos cónyuges comparten la propiedad del inmueble.
Esto es así al margen de que el Juez de familia adjudique en el divorcio a uno de ellos el uso y disfrute de la casa.
Es posible disolver esta copropiedad, pero no es fácil porque la modificación y extinción del uso de la vivienda familiar puede provocar muchos problemas entre los cónyuges.
➯ Proindiviso voluntario
Este caso sería, por ejemplo, si varios amigos o familiares decidís voluntariamente adquirir en común una vivienda para pasar el verano por turnos.
Es muy habitual la creación de una comunidad de bienes, donde dos o más personas decidís mediante un acuerdo privado compartir la propiedad de un bien o la titularidad sobre un derecho.
Cómo se puede vender un proindiviso
Hay varias formas de vender un proindiviso, pero es importante asesorarte legalmente para evitar conflictos con los otros copropietarios y buscar la mejor opción según la naturaleza del bien y tus intereses.
El artículo 400 del Código Civil alude a la posibilidad de extinguir una situación de proindiviso y al derecho de cualquier copropietario de pedir que la cosa común se divida.
Habrá que tener en cuenta, no obstante, si hay algún pacto de no división por un tiempo concreto, que no puede ser superior a los 10 años, aunque puede prorrogarse.
Estas son las vías más comunes para vender un proindiviso:
➡️ Todos los copropietarios decidís vender el bien a una tercera persona y según vuestro porcentaje de participación en el proindiviso os repartís el importe de la venta.
Ojo porque para optar por esta solución tenéis que estar de acuerdo todos los copropietarios, y es una buena solución si, por ejemplo, heredáis una vivienda.
➡️ Uno de los copropietarios opta por comprar la parte de otro u otros copropietarios a cambio de una cantidad económica, formalizándolo ante notario o por un acuerdo privado entre ambos.
Es una forma de vender el proindiviso si no quieres mantener tu parte y otro copropietario está interesado en adquirirla.
➡️ Si el bien es divisible (por ejemplo, un terreno o parcela o una finca que no pierde valor si se divide) podéis optar por disolver el proindiviso dividiendo el bien entre todos y adjudicando su parte a cada uno.
➡️ Se puede optar por contactar con empresas que se dedican a comprar proindivisos, una opción rápida pero que suele resultar poco rentable económicamente porque estas empresas compran por debajo del valor de mercado del bien, y se suele perder dinero.
Además, al resto de copropietarios no les va a gustar tener que compartir la propiedad con un tercero desconocido, y esto genera más discrepancias.
No hay acuerdo para dividir la cosa común: ¿qué se puede hacer?
El proindiviso puede generar muchos conflictos si las partes no se ponen de acuerdo para disolverlo o si hay discrepancias para vender o para disolverlo.
Siempre suele ser más sencillo el acuerdo cuando el bien es divisible, pero compartir la propiedad de un bien indivisible complica mucho más las cosas si no hay acuerdo.
¿Qué se puede hacer?
✔ La vía de la conciliación
Siempre recomendamos intentar primero una conciliación entre todos para evitar tener que acudir a la vía judicial.
Esta conciliación puede realizarse por la vía notarial, pudiéndolo solicitar al amparo de lo dispuesto en la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Si se consigue el acuerdo, éste se formalizaría en escritura pública.
Si no se consigue el acuerdo y hay que acudir a la vía judicial, la escritura notarial de conciliación tiene carácter de título ejecutivo y puede utilizarse en el proceso para demostrar al Juez quién ha impedido el acuerdo.
✔ La vía judicial
Esta es la última opción se recurre a ella cuando existe un proindiviso de un bien indivisible, como un inmueble, que es lo más habitual.
En estos supuestos hay que interponer una demanda judicial al amparo de lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil pidiendo que se divida la cosa común.
Este proceso, aparte de ser largo, tiene un coste económico y puede terminar con la venta del inmueble en pública subasta, lo que supone perder dinero a los copropietarios.
Si se subasta el inmueble cualquier interesado puede optar por adquirirlo.
Recuerda que cada proindiviso es diferente, y que cuantas más personas compartan la propiedad de un bien más difícil es llegar a un entendimiento.
Por eso es muy importante asesorarte legalmente con un abogado de herencias si el proindiviso tiene su origen en un proceso hereditario, o con un abogado de familia si está relacionado con una situación de separación o divorcio.
¿Es posible vender un proindiviso sin avisar?
La respuesta es NO, a pesar de que en la Ley no se indique expresamente que haya que avisar a los demás copropietarios.
Tienes obligación de avisar a los demás copropietarios si vas a vender tu parte del proindiviso a un tercero porque ellos tienen la opción de ejercer los denominados derechos de tanteo y retracto.
Son derechos de adquisición preferente, es decir, que el resto de copropietarios pueden adquirir tu parte del proindiviso con preferencia a cualquier otra persona interesada en ellos, en las mismas condiciones que has ofrecido.
¿Te ha quedado alguna duda?
¿Te preguntas cómo puedes vender un proindiviso del que formas parte como copropietario y necesitas ayuda legal?
En BASA Abogados somos expertos en proindiviso en todas sus variantes, porque nuestras especialidades son el Derecho de Familia, las herencias y, además, somos abogados inmobiliarios en Madrid.
Esto significa que podemos ayudarte sea cual sea el origen del proindiviso, hereditario, un divorcio o separación, o voluntario.
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