Un contrato de arras mal redactado puede suponerte perder miles de euros si lo firmas y está mal redactado.
Los errores más frecuentes son no incluir una cláusula hipotecaria, no identificar bien la vivienda, no revisar las cargas o deudas que tiene o no definir el tipo de arras que has firmado.
En estos casos, si eres comprador puedes perder la señal entregada y si eres la parte vendedora puedes enfrentarse a reclamaciones o bloqueos de la operación.
Por eso antes de firmar y entregar dinero es fundamental revisar el contrato de arras con abogados inmobiliarios expertos en compraventas.
INTRODUCCIÓN:
Comprar una vivienda es un paso emocionante, pero puede convertirse en una fuente de problemas y provocarte pérdidas económicas importantes si firmas estando el contrato de arras mal redactado.
La mayoría de compradores creen que los riesgos de estas operaciones surgen en el momento de formalizar la hipoteca o al firmar la escritura ante notario.
En la realidad muchos de los problemas que terminan en reclamaciones judiciales comienzan antes con el contrato de arras.
A menudo se firma deprisa, se usan modelos descargados de internet o plantillas genéricas que no se adaptan a las circunstancias concretas de la operación.
Un simple error en el contrato puede suponer perder dinero, provocar retrasos, conflictos con la otra parte o incluso impedir que la compraventa llegue a realizarse.
En esta guía te explicamos cuáles son los errores más frecuentes en los contratos de arras, qué consecuencias pueden tener y qué debes revisar antes de firmar para proteger tus intereses.
Te dejamos un resumen rápido de este artículo:
Un contrato de arras mal redactado puede provocar que el comprador pierda la cantidad entregada como señal o que el vendedor tenga conflictos para exigir el cumplimiento de la compraventa.
El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa mediante el cual las partes se comprometen a realizar la operación en unas determinadas condiciones.
Aunque muchas personas lo consideran un simple trámite, en realidad tiene efectos jurídicos vinculantes, de ahí la importancia de revisarlo a fondo antes de firmar.
Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor a modo de compromiso para adquirir la vivienda.
Normalmente suele estar entre un 5 % y un 10 % del precio de compraventa, aunque la Ley no establece una cantidad mínima ni máxima.
Esa cantidad se descuenta después del precio final de la vivienda cuando se firma la escritura pública.
Diferencia entre reserva y contrato de arras
Esta duda suele generar confusiones habituales en las compraventas de vivienda.
La reserva suele consistir en una cantidad entregada para retirar temporalmente la vivienda del mercado, y suele hacerse cuando ha intervenido una agencia inmobiliaria.
El contrato de arras, sin embargo, es un acuerdo jurídico vinculante que recoge obligaciones concretas para comprador y vendedor.
Cuándo se entrega el dinero
Lo habitual es que la cantidad acordada entre las partes se entregue en el momento de la firma del contrato de arras.
Por eso la clave está en no hacer ningún pago sin tener previamente el documento revisado por abogados especialistas en compraventas y firmado por ambas partes.
¿Por qué las arras son un documento vinculante?
El contrato de arras es vinculante porque genera obligaciones tanto para el comprador como para el vendedor.
En función de cómo estén redactadas pueden incluir:
- Quién pierde dinero si la operación fracasa.
- Qué ocurre si la hipoteca es denegada.
- Qué plazo existe para firmar ante notario.
- Qué consecuencias tiene un incumplimiento de cualquiera de las partes.
- Cómo deben resolverse los conflictos.
Por eso, nuestra recomendación es que no debes firmar nunca un contrato de arras sin comprender exactamente qué se incluye y lo que vas a firmar.
Diferencia entre arras penitenciales, confirmatorias y penales
El tipo de arras que se incluyan en el contrato van a determinar las consecuencias jurídicas de un posible incumplimiento.
Si el contrato no identifica claramente qué modalidad de arras se está utilizando pueden surgir conflictos importantes entre las partes.
Arras penitenciales
Son las más utilizadas en las compraventas de vivienda y su regulación se encuentra en el artículo 1454 del Código Civil.
Permiten que cualquiera de las partes desista de la operación:
- Si desiste el comprador pierde las arras entregadas en su momento.
- Si desiste el vendedor tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida.
Arras confirmatorias
Funcionan como una prueba de la existencia del contrato y no permiten desistir libremente.
Si una de las partes incumple la otra puede exigir judicialmente el cumplimiento de la compraventa o reclamar los daños y perjuicios.
Arras penales
Incluyen una penalización económica que se pacta previamente por las partes para el supuesto de incumplimiento.
Además de la penalización, pueden ponerse en el contrato otras consecuencias legales en función de lo que las partes hayan acordado.
¿Por qué es tan importante identificar el tipo de arras?
Es importante porque las consecuencias económicas son diferentes en cada caso.
Uno de los errores más frecuentes consiste en utilizar expresiones confusas, como incluir que “las partes entregan una señal en concepto de arras.”
Esta frase resulta ambigua por sí misma, resultando insuficiente para determinar la verdadera naturaleza jurídica del pacto entre las partes.
Errores en un contrato de arras que pueden hacerte perder dinero
En nuestra práctica habitual en el despacho como abogados expertos en compraventa de vivienda hemos detectado los errores más habituales que se producen en los contratos de arras que es importante conocer.
No incluir una cláusula de financiación hipotecaria
Si el banco deniega la hipoteca y el contrato no contiene una cláusula específica que contemple esta situación, el comprador puede perder la totalidad de las arras entregadas.
Muchas personas firman unas arras confiando en que obtendrán sin problema la financiación que necesitan para comprar la vivienda.
Sin embargo, una aprobación preliminar por el banco no significa que vayan a conceder la hipoteca de manera definitiva.
Si finalmente la entidad bancaria rechaza la operación el comprador puede perder la señal.
Ejemplo de caso real
Imagina que has decidido comprar una vivienda en Madrid por 340.000 euros.
Firmas un contrato de arras y entregas 18.000 euros mientras tramitas la hipoteca.
Dos meses después, el banco rechaza la operación porque considera que tu capacidad de endeudamiento es insuficiente para concederte la hipoteca.
Como el contrato de arras no incluía ninguna cláusula hipotecaria, el vendedor considera que existe incumplimiento y va a retener la cantidad que entregaste.
El resultado va a ser que no compras la vivienda y encima pierdes los 18.000 euros.
Consejo legal para evitar este problema:
Incluye en el contrato de arras una cláusula que condicione la seguridad y viabilidad de la operación a la obtención de financiación en unas condiciones determinadas y dentro de un plazo concreto.
No identificar correctamente la vivienda
Muchos contratos describen la vivienda de forma incompleta, lo que puede generar problemas posteriores relacionados con puntos no incluidos como pueden ser:
- La referencia catastral.
- El número de finca registral.
- Si se incluye una plaza de garaje o un trastero.
- Los metros construidos y loe metros útiles.
Recuerda que todo aquello que forme parte de la compraventa debe quedar expresamente incluido en el contrato.
Consejo legal: comprueba siempre la información contenida en la nota simple registral y en la Sede Electrónica del Catastro antes de firmar.
No revisar si la vivienda tiene cargas o deudas
Antes de firmar un contrato de arras es imprescindible comprobar si la vivienda tiene cargas, deudas o situaciones jurídicas controvertidas que puedan afectar a la compraventa.
Esta revisión previa te ayuda a evitar retrasos, gastos inesperados o incluso la imposibilidad de completar la operación inmobiliaria.
No cometas el error de pensar que si una vivienda está anunciada en venta todo va a estar correcto, “legal” y en orden.
En la realidad pueden darse circunstancias que afecten directamente al inmueble y que no siempre se conocen durante las primeras visitas.
Hipotecas pendientes
La existencia de una hipoteca no impide vender una vivienda y de hecho es una situación muy habitual.
Lo importante es que el contrato especifique claramente cómo se va a cancelar esa carga y quién se va a ocupar de los trámites necesarios antes o durante la firma de la escritura.
Embargos y anotaciones preventivas
Los embargos sí pueden complicar una operación de compraventa y suponen un riesgo para el comprador.
Por ello es recomendable solicitar una nota simple en el Colegio de Registradores antes de firmar cualquier documento o entregar cantidades a cuenta.
Derramas extraordinarias
Una duda habitual al comprar una casa es quién debe pagar una derrama aprobada por la Comunidad de Propietarios.
La respuesta dependerá de cuándo se haya aprobado y de lo que acuerden de forma expresa el comprador y el vendedor.
Por eso conviene recoger este punto por escrito.
Deudas con la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal establece una serie de responsabilidades en relación a las deudas comunitarias.
La responsabilidad del nuevo comprador se recoge en el artículo 9.1.e de la LPH.
Solicitar un certificado de deuda de la comunidad es una medida sencilla que puede evitarte problemas posteriores.
Recuerda que la Ley obliga al vendedor a aportar un certificado de estar al corriente de pago en los gastos de Comunidad en el momento de firmarse la escritura.
Situaciones de ocupación
También conviene verificar que la vivienda será entregada libre de ocupantes y en condiciones de ser utilizada por el comprador.
Aunque pueda parecer evidente, este punto debe incluirse de forma expresa en el contrato.
Saber qué revisar antes de comprar una vivienda en Madrid es clave para evitar problemas legales en tu operación inmobiliaria.
Establecer plazos ambiguos o poco claros
Las fechas confusas e imprecisas son una de las principales causas de conflicto en los contratos de arras.
Si no hay una fecha límite clara para firmar la escritura pueden surgir desacuerdos sobre quién ha incumplido y cuándo.
En el despacho nos hemos encontrado cláusulas como esta:
“La firma de la escritura se realizará aproximadamente dentro de dos meses.”
Cuidado porque una frase así desde el punto de vista jurídico va a generar múltiples problemas por su falta de claridad.
Fechas aproximadas
Poner algo así en el contrato de arras siempre va a provocar confusión:
¿Qué significa exactamente “aproximadamente”?
¿Una semana más? ¿Un mes? ¿Dos meses?
Cada parte puede interpretarlo de forma distinta, lo que se convierte en una fuente de problemas.
Falta de fecha límite
Cuando no se ha indicado una fecha específica en el contrato resulta mucho más difícil poder demostrar un posible incumplimiento.
Las fechas deben estar claras e indicarse de forma clara y precisa para no dar lugar a interpretaciones distintas.
Problemas habituales en las prórrogas
Otro error habitual es no dejar constancia de las posibles ampliaciones del plazo.
El contrato debe dejar claro si se puede solicitar una prórroga, durante cuánto tiempo o qué ocurre si no hay acuerdo.
Nuestro consejo legal en relación a los plazos es establecer en el contrato:
- Fechas concretas y específicas.
- Las posibles ampliaciones de plazo.
- Las consecuencias del retraso.
Recuerda: cuanto más específico sea el contrato, menor será el riesgo de discrepancias entre las partes.
Entregar dinero sin suficientes garantías
Nunca debes entregar dinero sin tener el contrato firmado, sin aportar justificantes de pago y sin disponer de documentos que puedan probar el motivo de la entrega.
En la práctica hemos visto operaciones inmobiliarias donde se entregan cantidades importantes mediante transferencias, ingresos o incluso en efectivo sin estar todo ello recogido claramente en el contrato.
Pagos sin justificante
Cualquier cantidad de dinero que entregues debe estar documentada.
De esta forma evitas en caso de conflicto con el vendedor el problema de no saber cómo acreditar que has pagado ese dinero.
Transferencias sin referencia contractual
La transferencia bancaria deja rastro, pero debe identificar claramente:
- El inmueble por el que se hace el pago.
- Las partes (quien paga y a quién lo hace).
- El concepto de la operación (por ejemplo, arras).
Esta información es fundamental si por cualquier motivo surge un problema que te obliga a reclamar.
Reservas sin contrato firmado
Hay compradores que cometen el error de entregar dinero para “reservar” una vivienda antes de formalizar las arras.
Aunque pueda parecer una práctica habitual supone un importante riesgo importantes si después surgen conflictos entre las partes sobre las condiciones de la compraventa.
Nuestro consejo legal es no entregar dinero si todavía no dispones de un documento donde se establece claramente:
- Qué estás comprando.
- Qué cantidad entregas y en qué concepto.
- Qué ocurre si la operación inmobiliaria no llega a realizarse.
- Cuáles son los derechos y obligaciones de cada parte.
No regular qué ocurre si una de las partes incumple
Todo contrato de arras debe incluir expresamente qué consecuencias va a tener el incumplimiento por parte del comprador o del vendedor.
Cuanto más detallada sea esta información menor será el riesgo de acabar en los Tribunales.
Muchos contratos dedican varias páginas a describir la vivienda y apenas unas líneas a las consecuencias del incumplimiento, un error importante que debes evitar seas comprador o vendedor.
Consecuencias para el comprador
El contrato debe especificar siempre:
- En qué casos se produce incumplimiento.
- Qué ocurre con las arras entregadas.
- Si existe el derecho de reclamación adicional.
Consecuencias para el vendedor
También debe regularse:
- Qué ocurre si decides no vender.
- Cómo se devuelve la cantidad que has recibido.
- Si existe alguna penalización adicional.
Posibles reclamaciones judiciales
Cuando estas cuestiones no aparecen claramente reguladas el conflicto suele terminar en una negociación complicada o incluso en los Tribunales.
Por eso es tan importante anticiparse a las posibles situaciones problemáticas para resolver cualquier duda antes de firmar.
Tabla comparativa: lo que pone el contrato y lo que puede significar legalmente
Te dejamos este resumen con los errores más frecuentes y su consecuencia legal:
¿Se puede recuperar el dinero de unas arras mal redactadas?
Depende de cada caso.
A veces se puede recuperar el dinero de unas arras mal redactadas por dos vías:
- En vía extrajudicial mediante una negociación amistosa entre las partes (siempre con ayuda legal).
- Acudiendo a la vía judicial pidiendo la nulidad del contrato o probando que ha habido un incumplimiento.
Todo va a depender del contenido del contrato, el tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias concretas de la operación inmobiliaria.
Recuerda que cada caso es diferente y debe analizarse de forma personalizada con asesoramiento legal.
Situaciones en las que podría recuperarse el dinero
Algunos ejemplos habituales son:
- La existencia de cláusula hipotecaria.
- El incumplimiento previo del vendedor.
- Defectos de construcción en la vivienda descubiertos posteriormente.
- Falta de información esencial en el contrato.
- Nulidad o invalidez de alguna cláusula, en especial las cláusulas abusivas.
¿Es necesario acudir a juicio?
Depende, no siempre hay que acudir a la vía judicial.
En muchas ocasiones es posible alcanzar acuerdos extrajudiciales utilizando la negociación entre las partes y siempre con ayuda legal.
Sin embargo, cuanto más ambiguo y confuso sea el contrato más difícil resultará resolver el conflicto sin que tenga que intervenir un Juez.
Por eso lo más recomendable siempre es evitar el problema desde el principio asesorándote antes de firmar nada.
Qué revisar antes de firmar un contrato de arras
Antes de firmar unas arras tienes que revisar a fondo tanto la situación jurídica de la vivienda como el contenido del contrato.
Esto te ayuda a evitar errores que luego desembocan en problemas y pueden hacerte perder dinero e incluso hacer fracasar la operación.
Te dejamos una checklist rápida a tener en cuenta sobre todo lo que debes revisar.
Sobre la vivienda
- Titularidad correcta.
- Nota simple actualizada.
- Referencia catastral.
- Situación de cargas.
- Estado de ocupación.
- Certificado de deudas con la Comunidad de Propietarios.
- Existencia de posibles derramas.
- Situación urbanística.
Sobre el contrato
- Tipo de arras identificado.
- Precio total pactado.
- Cantidad entregada.
- Cláusula hipotecaria.
- Fecha de firma ante notario.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Procedimiento para devolución de cantidades.
- Forma de pago documentada.
Sobre el asesoramiento jurídico
- Revisión por abogado especialista en inmuebles y operaciones de compraventa.
- Consulta de cualquier duda antes de firmar.
¿Merece la pena que un abogado revise el contrato antes de firmar?
Preguntas frecuentes sobre contratos de arras
La respuesta es sí siempre.
En una operación inmobiliaria donde vas a pagar mucho dinero el coste del asesoramiento legal es muy inferior al perjuicio económico que puede provocar una cláusula mal redactada.
Cuando compras una vivienda vas a hacer una inversión de cientos de miles de euros, por eso nunca debes firmar nada sin tener asesoramiento jurídico.
Un abogado especializado en Derecho Inmobiliario te ayuda, por ejemplo, a:
- Revisar a fondo cada cláusula del contrato.
- Detectar riesgos ocultos.
- Comprobar cargas, deudas o situaciones de riesgo en la operación.
- Negociar cláusulas de protección.
- Evitar que pierdas dinero.
Además, un asesoramiento jurídico previo puede ayudarte a detectar posibles problemas que, de otro modo, solo descubrirías después de la compraventa. Si tras adquirir la vivienda aparecen humedades, grietas u otros defectos que no podían apreciarse antes de la compra, puedes consultar nuestra guía sobre cómo reclamar los vicios ocultos de una vivienda.
Te dejamos las consultas más habituales que recibimos en el despacho relacionadas con los contratos de arras que pueden despejarte dudas frecuentes.
¿Pierdo las arras si no me conceden la hipoteca?
No necesariamente.
Si el contrato incluye una cláusula hipotecaria bien redactada normalmente podrás recuperar las cantidades entregadas si el banco te deniega la financiación.
Si no incluyes en el contrato esta situación podrías perder la señal.
¿Qué pasa si el vendedor se arrepiente?
Todo va a depender del tipo de arras firmado.
Si habéis firmado arras penitenciales el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad recibida del comprador.
En otros supuestos podrían existir otras consecuencias distintas e incluso la opción de poder exigir el cumplimiento de la venta.
¿Es válido un contrato de arras descargado de internet?
Puede ser válido desde un punto de vista legal, pero no te recomendamos usarlo porque son modelos estándar, bastante incompletos y que no se van a adaptar a las circunstancias concretas de tu operación.
Muchos problemas en las compraventas se producen por usar plantillas genéricas que no contemplan las condiciones específicas de la compraventa, ni del comprador y vendedor.
¿Cuánto dinero se suele entregar en unas arras?
En términos generales se suele entregar entre un 5 % y un 10 % del precio de compraventa.
No obstante, las partes pueden pactar cualquier otra cantidad, siendo lo más importante que todo esté bien documentado.
¿Puedo firmar arras sin haber solicitado una nota simple?
Sí, pero no es recomendable.
La nota simple te permite conocer información esencial sobre la titularidad del inmueble, sus cargas y otras circunstancias importantes que pueden afectar a la operación.
En resumen, un contrato de arras puede parecer un simple paso previo a la compraventa, pero en realidad es uno de los documentos más importantes de toda la operación inmobiliaria.
La pérdida de las arras, los conflictos por la financiación, los problemas con cargas ocultas o las reclamaciones judiciales suelen tener como origen una redacción incompleta o deficiente del contrato.
Por eso, antes de entregar dinero o comprometerte a comprar o vender una vivienda, es fundamental que revises a fondo cada cláusula y te asegures de que el contrato protege realmente tus intereses.
En una operación inmobiliaria tan importante como comprar una casa prevenir siempre va a ser mucho más económico que tener reclamar después.
¿Vas a firmar un contrato de arras?
Como abogados inmobiliarios en Madrid ayudamos a compradores y vendedores a revisar contratos de arras, evitar riesgos legales y negociar cláusulas de protección antes de que surjan los problemas.
Puedes hacernos una primera consulta gratuita y sin compromiso para resolver todas tus dudas.
Fuentes normativas
- Código Civil en materia de contratos (arras y compraventa en general).
- Colegio de Registradores de España en relación a solicitudes de nota simple.
- Ley de Propiedad Horizontal en materia de deudas comunitarias y derramas.
