Para detectar cláusulas abusivas en un contrato de compraventa es fundamental analizar a fondo el contrato, sus cláusulas, y comprobar que las obligaciones de cada parte estén equilibradas.
Encontrar un lenguaje confuso, limitaciones para reclamar o penalizaciones desproporcionadas son pistas que te indican que hay cláusulas abusivas.
El contrato de compraventa es el documento clave en estas operaciones inmobiliarias, y no podemos olvidar que al comprar una casa haces una inversión muy importante.
Si las partes no están en igualdad de condiciones desconfía y no firmes nada hasta asesorarte con abogados inmobiliarios que te ayuden a detectar las cláusulas abusivas evitando que te perjudiquen.
Siempre que aparezcan en un contrato de compraventa cláusulas que van en contra de la buena fe de las partes y muestran un desequilibrio entre ambas estaremos ante cláusulas abusivas.
Lo habitual es que la parte perjudicada sea el comprador o consumidor, que no puede negociar las condiciones del contrato porque ya viene preparado de manera unilateral por la constructora o el promotor.
Si te ocurre algo así te vas a encontrar un contrato estándar preparado por el departamento legal de la parte vendedora donde no tienes margen para discutir sus términos.
A veces incluso tienes tanta ilusión por tu compra que no te preocupas de revisar a fondo las cláusulas que te ponen en el contrato, aunque no entiendas alguna de las cláusulas que vas a firmar.
Esto es lo más representativo de una cláusula abusiva:
- Vienen impuestas en el contrato de compraventa de modo que no admite que puedas negociarlas.
- No están bien explicadas o se disfrazan y ocultan entre otras consideraciones técnicas.
- Perjudican a la parte compradora, que asume todos los riesgos.
- Van en contra de la buena fe contractual y provocan desequilibrio entre las partes.
¿Qué dice la ley sobre las cláusulas abusivas?
El artículo 62 de la Ley 18/2007 de Derecho a la Vivienda recoge los requisitos que deben cumplir las cláusulas de un contrato de compraventa:
- Deben redactarse de forma clara y sencilla y ser fácil de entender, sin referirse a otros documentos que no se hayan facilitado antes o durante la formalización del contrato.
- Debe haber buena fe y que los derechos y obligaciones de ambas partes sean equitativos y equilibrados, sin que haya cláusulas abusivas.
Por otro lado, el RD 1/2007 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios también se refiere a estas cláusulas indicando que serán nulas de pleno derecho:
- Aunque como comprador las hayas firmado.
- Aunque aparentemente parezcan legales en su redacción.
La propia Ley de Consumidores y Usuarios define en su artículo 82 las cláusulas abusivas como aquellas que:
- No se han negociado (te las imponen).
- Van en contra de la buena fe contractual perjudicando al consumidor y limitando sus derechos.
- Causan un desequilibrio entre las partes en el contrato.
No olvides que a todos los efectos estás en desventaja como parte compradora frente a una cláusula abusiva que quieran imponerte.
Señales de alarma para detectar cláusulas abusivas
Como abogados expertos en compraventa de vivienda hemos visto numerosos contratos con cláusulas abusivas.
Aquí te dejamos algunas “pistas” que pueden indicarte que estás ante cláusulas abusivas:
- Son confusas, no se entienden bien, usan un lenguaje excesivamente técnico o no explican lo que implican.
- Incluyen más obligaciones, incluso desproporcionadas para el comprador y más derechos (exagerados) a la parte vendedora.
- Limitan de forma evidente tus derechos.
- No permiten la negociación o la limitan.
- Exoneran o liberan a la parte vendedora de posibles responsabilidades (por ejemplo, te impiden poner una reclamación por vicios ocultos).
- No incluyen de forma clara los plazos de entrega de la vivienda, lo que te perjudica si en su día tuvieras que reclamar indemnización por retraso en la entrega de la vivienda.
Recuerda que si detectas alguna cláusula sobre la que tienes dudas y crees que perjudica tus derechos debes buscar asesoramiento legal de inmediato.
Cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de compraventa
Aunque cada contrato de compraventa es diferente, en BASA Abogados siempre decimos que “lo que no está escrito no existe”.
Esto debes tenerlo muy en cuenta para no lanzarte a firmar cualquier contrato que te pongan delante, y mucho menos si es para adquirir algo tan importante como una vivienda, donde vas a hacer una inversión considerable.
Toma nota de las cláusulas abusivas que más suelen repetirse en un contrato de compraventa:
➯ Cláusula que repercute gastos del vendedor en el comprador
No debes pagar ningún gasto que no te corresponda, que pueden intentar “colarte” aprovechando tu desconocimiento.
Por ejemplo, repercutirte a ti todos los gastos de notaría o de registro del promotor que le correspondan.
➯ Cláusula que permite al vendedor cambiar condiciones o aspectos de la vivienda de manera unilateral y sin tu consentimiento.
Por ejemplo, imagina que modifican la memoria de calidades, cambian algo de la distribución o de la superficie de la vivienda y encima no se te permite desistir del contrato si no estás conforme.
Es habitual que aparezcan en las compraventas de vivienda nueva, donde el promotor pretende con esta cláusula protegerse frente a posibles imprevistos o problemas que surjan e impidan cumplir lo que se acordó inicialmente.
Sin embargo, lo que no puede hacer es trasladar todos los riesgos a la parte compradora con este tipo de cláusulas, aunque sí pueda protegerse frente a ciertos riesgos que puedan darse de forma puntual.
➯ Cláusula que limita tu derecho a reclamar por defectos o vicios constructivos
Siempre es abusiva y en ningún caso te pueden imponer un plazo para reclamar desperfectos y no hacerse cargo si pasa el tiempo que han estipulado.
La Ley de Ordenación de la Edificación es clara al respecto con los plazos de garantía, que no pueden cambiarse o reducirse de forma unilateral en el contrato.
Esto debes tenerlo muy en cuenta si tienes que reclamar defectos de construcción, y conocer tus opciones legales y los plazos que tienes.
➯ Cláusula que permite que el promotor se retrase de forma injustificada en la entrega de la vivienda.
Una cosa es que haya un motivo justificado para el retraso, y otra bien distinta que una cláusula permita al promotor retrasarse en la entrega como quiera y cuanto quiera.
➯ Cláusula que te impone como comprador penalizaciones económicas exageradas o desproporcionadas.
Por ejemplo, si incumples el contrato te penalizan con la no devolución del dinero que hayas entregado a cuenta.
Es decir, que sea desproporcionado para ti, pero que no haya penalizaciones similares para el vendedor si incumple sus obligaciones.
➯ Cláusula que te limite o elimine tu derecho a desistir del contrato.
Es nula porque vulnera un derecho básico del comprador: poder hacerlo cuando se dan determinadas circunstancias, como puede ser el incumplimiento del promotor o un retraso en la entrega de la vivienda.
¿Tienen validez legal las cláusulas abusivas?
Como puedes imaginar cualquier cláusula abusiva que te incluyan en un contrato de compraventa de un inmueble es nula de pleno derecho.
Esto significa que no te la pueden exigir, porque es como si no estuviera en el contrato, no tiene efectos.
La cláusula nula no anula todo el contrato de compraventa, sólo la parte concreta que es abusiva, salvo que el contrato no se pueda mantener sin esa cláusula.
Consejos legales para evitar cláusulas abusivas en un contrato de compraventa
Sabemos por experiencia que muchos contratos de compraventa imponen al comprador este tipo de cláusulas, perjudicando tus derechos e intereses.
Para que estés al tanto si vas a adquirir una vivienda te recomendamos seguir estos consejos:
- Leer a fondo el contrato, incluyendo la “letra pequeña”.
- En caso de no entender algo o tener dudas con alguna cláusula, asesórate con abogados expertos en Derecho Inmobiliario antes de firmar.
- Averigua todo lo que puedas sobre el promotor, si tiene buenas referencias y te inspira confianza, y comprueba que tiene solvencia demostrada.
- Pide aclaraciones de todo lo que no entiendas o te resulte confuso o sospechoso, e intenta meter alguna modificación (aunque esto es difícil).
- Busca ayuda legal ante cualquier duda y denuncia y reclama para proteger tus derechos si hay cláusulas abusivas en el contrato.
¿Has detectado cláusulas abusivas tras firmar el contrato de compraventa?
Imagina que ya has firmado el contrato de compraventa y posteriormente descubres que tiene alguna cláusula abusiva.
En este caso busca de inmediato ayuda legal para revisar a fondo el contrato y saber qué opciones legales tienes.
Si la compraventa se está gestionando aún puedes intentar requerir al promotor para que elimine esa cláusula, y si no es posible puedes acudir a la vía judicial.
En el Juzgado vas a presentar una demanda pidiendo al Juez que se declare la nulidad de la cláusula que perjudica tus derechos.
En estos procesos legales el Juez puede declararla nula y eliminarla del contrato, e incluso podrías tener derecho a una indemnización por los perjuicios si la aplicación de esa cláusula te ha provocado algún tipo de daño económico.
En ocasiones también se puede valorar presentar una demanda colectiva, cuando sois varios los perjudicados por la misma promotora.
En resumen, tanto si detectas cláusulas abusivas en un contrato de compraventa como si ya lo has firmado y te enteras después, es muy importante asesorarte legalmente.
Recuerda que, posiblemente, vayas a realizar la mayor inversión económica de tu vida comprando una vivienda, y no debes dejar nada al azar que perjudique tus derechos.
Como abogados inmobiliarios en Madrid podemos ayudarte y asesorarte en todo el proceso de compraventa.
Puedes hacernos la consulta que quieras y recibir gratis y sin compromiso una valoración de tu caso y la información que necesites.
