Para hacer una reclamación de defectos de construcción tienes que conocer los tipos que hay en función de su gravedad y cómo afectan a tu vida en la vivienda.
En función de su mayor o menor gravedad los plazos cambian y tus opciones legales para reclamar también.
Cada vez es más habitual que al finalizar una obra aparezcan distintos defectos constructivos, desde grietas o problemas de electricidad hasta humedades o problemas de acabados.
En ocasiones es posible llegar a una solución amistosa, pero a veces no es posible y deberás reclamar judicialmente.
En este artículo te explicamos dudas habituales, los defectos de construcción más habituales y pasos para tramitar tu reclamación con garantías.
Como abogados inmobiliarios podemos ayudarte en la reclamación de defectos de construcción y asesorarte en el proceso amistoso o judicial.
Por qué son importantes los defectos de construcción en una vivienda y las dudas habituales
El Código Civil alude a los llamados vicios de la construcción en su artículo 1591, mientras que la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) los llama “defectos constructivos”.
En ambos casos hablamos de lo mismo: cualquier desperfecto, deficiencia, irregularidad o problema que te encuentras en la vivienda que has adquirido.
Esto, que parece sencillo de entender, provoca muchos problemas, dado que en ocasiones se tildan de “pequeñas incidencias” lo que en realidad son defectos de construcción evidentes.
Pueden ser humedades, grietas en paredes, problemas con la acometida eléctrica o la fontanería, y otros muchos ejemplos que luego veremos.
¿Cuál es su importancia?
Los defectos de construcción no sólo son una incomodidad para ti y los tuyos, también puede afectaros en otros aspectos:
- Tener humedades puede ser causa de problemas respiratorios o alérgicos en casa.
- Si hay problemas con la estructura puede afectar a vuestra seguridad.
- Una casa con defectos de construcción pierde valor si quieres vender o alquilar.
- Perdéis confort, comodidad y calidad de vida en la vivienda.
Principales dudas sobre los defectos de construcción en viviendas
Conocemos ante un defecto de construcción qué puedes pensar, sobre todo porque no te esperas encontrarlos y tampoco sabes qué hacer para resolver el problema.
Estas son algunas de las preguntas que nos consultan en estos casos:
¿Puede reclamar la reparación de los defectos?
¿Tengo derecho a pedir algún tipo de indemnización?
¿Qué plazo hay para reclamar?
¿A quién dirijo la reclamación? (Promotor, arquitecto, constructor…)
Recuerda estos puntos clave:
- A veces resulta complicado probar que hay defectos constructivos.
- Otras veces los defectos aparecen con el tiempo, y debes saber muy bien cómo enfocar la reclamación por vicios ocultos en la vivienda.
- Ojo a los plazos porque puede pasar tiempo hasta que los descubras.
- Asesórate de inmediato para saber qué puedes reclamar y cómo hacerlo.
Plazos legales para reclamar por defectos de construcción
Los plazos son claves para enfocar el modo de reclamar en función de los desperfectos que hayas encontrado en la vivienda.
En términos generales debes tener en cuenta estos plazos previstos en la LOE:
➯ Un año para reclamar los desperfectos relacionados con los acabados de la vivienda.
Por ejemplo, si encuentras grietas en el techo o las paredes o la pintura no está bien terminada.
➯ Tres años para problemas constructivos relacionados con la falta de condiciones óptimas para vivir en la casa.
Por ejemplo, si encuentras filtraciones de agua, humedades o algún defecto en la instalación eléctrica de la vivienda.
➯ Diez años si encuentras defectos en la estructura de la vivienda.
Estos problemas con los más importantes, porque perjudican la estabilidad de la construcción y pueden poner en peligro la seguridad de las personas.
Seguro que te preguntas desde cuando empiezan a contar estos plazos.
Pues bien, en general se cuentan desde que te entregan la vivienda.
Pero hay defectos que no se aprecian a simple vista en un primer momento.
En estos casos los plazos empiezan a contarse desde que conoces o te das cuenta de la existencia del defecto de construcción.
No olvides la importancia de los plazos, porque si no los cumples no tendrías derecho a reclamar, por eso nuestro consejo es que busques ayuda legal cuanto antes.
Defectos de construcción más comunes en viviendas
A menudo encontramos muchas dudas y confusiones sobre lo que viene a considerarse un vicio o defecto de construcción.
Es muy importante conocerlos para saber si puedes reclamar y qué tipo de reclamación debes interponer, además del plazo que tienes para hacerlo.
Se consideran distintos tipos de defectos constructivos según sean más o menos graves y afecten en mayor o menor medida a la habitabilidad de la vivienda.
Los 3 tipos de defectos de construcción que se indican en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación son:
- Los que afectan a la estructura de la vivienda.
- Los que afectan a su habitabilidad o funcionalidad.
- Los de terminación o acabados de la vivienda.
Defectos estructurales en la construcción de una vivienda
Son los más graves, porque afectan a elementos fundamentales que inciden en la estabilidad del inmueble y pone en peligro la seguridad de quienes lo habitan.
Estos defectos tienen una garantía de 10 años y afectarían, por ejemplo, a las vigas o los muros de carga de la casa.
Defectos que afectan a la habitabilidad de la vivienda
Si tienes un problema de insonorización, no hay buenos aislamientos o aparecen filtraciones de agua o humedades estamos ante defectos que te impiden habitar la vivienda en condiciones óptimas de uso.
Como imaginas, para poder detectarlos tienes que haber ocupado la casa.
En todos estos casos la garantía es de 3 años.
Defectos de acabados en la construcción de la vivienda
Estos desperfectos no te impiden vivir en la casa ni afectan a la seguridad como en los otros dos casos, pero no cumplen con las expectativas que tenías al adquirirla.
Son bastante habituales, tienen un año de garantía y ejemplos típicos son:
- Arañazos en la madera o el parqué.
- Ventanas que no cierran bien.
- Pintura mal acabada.
- Baldosas o azulejos mal colocados o con manchas.
- Grifos defectuosos o que causan goteras.
En cada uno de estos casos hay distintas soluciones legales que pueden ir desde la reparación, hasta reclamar una indemnización por los perjuicios o incluso la resolución del contrato.
¿A quién reclamar por los defectos de construcción?
En cualquier operación de desarrollo inmobiliario intervienen diferentes figuras que debes conocer:
➯ La empresa promotora, que suele ser la propietaria del solar donde se van a construir las viviendas y suele tratar con los posibles compradores.
➯ La dirección facultativa de las obras, integrada por tres partes:
- El arquitecto que diseña el proyecto y dirige las obras de construcción.
- El aparejador, que ayuda al arquitecto.
- La empresa constructora que realiza las obras.
Cada una de estas figuras desempeña un papel en la ejecución del proyecto, y tiene su parte de responsabilidad si se producen defectos constructivos.
¿Cómo saber contra quién tienes que dirigir la reclamación por defectos de construcción?
➯ Si hay defectos en los remates o el acabado de la vivienda son responsables solidarios la empresa constructora y la promotora de las obras.
➯ Si se trata de defectos en la habitabilidad deberás dirigirte solidariamente contra todos: promotor y dirección facultativa (arquitecto, aparejador y constructor).
➯ Si los defectos constructivos son más graves y afectan a la estructura del edificio debes reclamar también solidariamente a todos: promotor y dirección facultativa.
Es muy importante estudiar a fondo la reclamación, el tipo de desperfectos, su gravedad y los plazos, y decidir con ayuda legal cómo enfocarla y qué pedir.
Pasos para reclamar por defectos de construcción
Te han entregado la vivienda, te instalas en ella y en un tiempo compruebas que hay vicios o defectos constructivos.
A partir de ese momento tienes que asesorarte legalmente cuanto antes para evitar que se te pasen los plazos de reclamación.
La reclamación pasa por dos fases: una inicial y previa para intentar resolver el problema de forma amistosa, y una fase judicial si la vía del acuerdo no funciona.
En la fase inicial de la reclamación debes actuar siguiendo estos pasos y siempre con ayuda legal:
✔ Prepara todos los documentos relacionados con el proyecto inmobiliario para enseñar a tu abogado y que haga una valoración:
- El contrato de compraventa de la casa y las escrituras.
- Los planos y el desglose de la memoria de calidades.
- Fotografías y vídeos de los defectos detectados.
- Facturas de arreglos que hayas tenido que realizar.
- Cualquier otro que justifique tu derecho a reclamar.
✔ Busca un perito técnico especialista que a partir de una inspección en tu vivienda pueda elaborar un informe pericial detallado sobre los defectos constructivos, tipos y causas que lo han provocado.
✔ Notifica al promotor de la obra (y en su caso al resto de intervinientes) la reclamación vía burofax o requerimiento notarial adjuntando la pericial técnica, detallando los problemas detectados y reclamando su reparación en un plazo determinado.
✔ Establece ese plazo valorando el tiempo que pueden tardar en hacer la reparación de los defectos de construcción, según sean más o menos graves.
✔ Negocia los términos de la solución amistosa para intentar llegar a un acuerdo y evitar tener que acudir al Juzgado, respetando los plazos que marca la Ley.
¿Qué hacer si no funcionan los primeros pasos de la reclamación?
Es posible llegar a un acuerdo en esta fase inicial, pero en ocasiones puedes no conseguir nada o no estar conforme con las soluciones que te dan.
En estos casos deberás valorar acudir a la vía judicial.
Con ayuda de abogados expertos en compraventa de vivienda sabrás cómo actuar, pudiendo intentar una mediación para tratar de alcanzar el consenso evitando el gasto de acudir a los Tribunales.
Nuestra recomendación es intentar agotar todas las posibilidades de llegar a un acuerdo, porque ahorras tiempo y evitas los costes del procedimiento judicial.
Si pese a los intentos realizados no hay forma de alcanzar una solución, el siguiente paso es presentar una demanda en el Juzgado.
Tu abogado te indicará los pasos del proceso legal, donde la pericial técnica juega un papel fundamental como prueba de los defectos constructivos existentes.
¿Qué puedes solicitar en la demanda?
Cada caso es diferente, pero en términos generales puedes reclamar:
- La reparación o arreglo de los desperfectos detectados.
- La indemnización que corresponda, que incluye desde las facturas de reparación que hayas podido pagar como los perjuicios ocasionados.
Recuerda que, además, las costas del procedimiento legal deberán ser pagadas por los responsables si pierden el juicio y son condenados en la sentencia.
En resumen, la reclamación de defectos de construcción es posible y viable, y aunque pueda parecerte difícil puedes resolverlo a tu favor si tienes un buen asesoramiento legal.
Como abogados inmobiliarios en Madrid podemos ayudarte a defender tus intereses en una reclamación por defectos de construcción desde el primer momento.
Cuéntanos aquí tu caso y resuelve tus dudas sin coste en una consulta sin compromiso.
