Uno de las mayores preocupaciones cuando vas a comprar una vivienda es encontrarte con vicios ocultos.
No es para menos, porque pueden darte muchos problemas y no siempre son fáciles de resolver.
Los vicios ocultos pueden afectarte tanto si compras una vivienda a un particular, como si se trata de obra nueva, o incluso si decides alquilar.
Muchos perjudicados por vicios ocultos no saben cómo actuar y si pueden reclamar, y mucho menos los plazos para hacerlo, que son muy reducidos con el perjuicio que ello supone.
Si has descubierto vicios ocultos en tu vivienda y quieres asesorarte, en BASA abogados vamos a escuchar tu historia y ayudarte a reclamar en defensa de tus intereses como perjudicado.
Uno de las mayores preocupaciones cuando vas a comprar una vivienda es encontrarte con vicios ocultos.
No es para menos, porque pueden darte muchos problemas y no siempre son fáciles de resolver.
Los vicios ocultos pueden afectarte tanto si compras una vivienda a un particular, como si se trata de obra nueva, o incluso si decides alquilar.
Muchos perjudicados por vicios ocultos no saben cómo actuar y si pueden reclamar, y mucho menos los plazos para hacerlo, que son muy reducidos con el perjuicio que ello supone.
Si has descubierto vicios ocultos en tu vivienda y quieres asesorarte, en BASA Abogados vamos a escuchar tu historia y ayudarte a reclamar en defensa de tus intereses como perjudicado.
Qué requisitos deben cumplirse para que puedas reclamar por vicios ocultos
Para que puedas hacer una reclamación por vicios ocultos debes tener en cuenta que se cumplan varios requisitos:
✔ Primero, el desperfecto, defecto o daño tiene que existir previamente o ser anterior al momento de compra de la vivienda.
Si no puedes demostrar que existía antes de formalizar el contrato de compraventa o el vendedor puede demostrar que no existía previamente, no podrás reclamar.
✔ Segundo, el daño o desperfecto tiene que ser grave, es decir, que no se trate de un defecto menor.
Dicho de otro modo, que sea tan grave que tú no habrías comprado esa vivienda de haberlo sabido antes de la compra.
✔ Tercero, que ese defecto esté oculto, es decir, que no lo hayas podido detectar porque no se ve a simple vista.
No sería vicio oculto si el comprador de la vivienda debía o podía haberlo conocido, por ejemplo, si eres un arquitecto y podías haberte percatado de la deficiencia.
Los vicios ocultos cuando compras una vivienda a un particular.
Imagina que compras una vivienda de segunda mano a un particular, y al tiempo de empezar a disfrutarla descubres uno de esos vicios ocultos que hemos comentado.
¿Qué puedes hacer?
Como comprador estás protegido por el Código Civil, que te permite ejercitar tres posibles acciones:
✔ Desistir del contrato de compraventa ejerciendo la llamada “acción redhibitoria”.
Está recogida en el artículo 1486 del Código Civil, y tienes un plazo de 6 meses desde el momento de la entrega de la vivienda para ejercitarla.
En este caso, el vendedor tendría que pagarte los gastos en que hayas incurrido en la operación además del precio de la compraventa.
Y si puedes demostrar que el vendedor del inmueble conocía la existencia de los vicios ocultos antes de formalizar la compraventa, puedes reclamar con la acción redhibitoria una indemnización por los daños y perjuicios que hayas tenido.
✔ Ejercer la denominada “acción quanti minoris”.
También se recoge en el artículo 1486 del Código Civil y te permite minorar el precio del inmueble, es decir, deducir una cantidad de su precio.
Lo que haces como comprador es pedir una rebaja proporcional en el precio de la compraventa en función de los defectos o daños que has descubierto.
Para valorarlo es necesario solicitar un informe pericial, emitido normalmente por un arquitecto o arquitecto técnico, quien como perito hará la valoración económica de esos desperfectos, que se descuenta del precio de la compraventa.
✔ Ejercer la “acción de saneamiento”.
Se recoge en el artículo 1484 del Código Civil, y te permite exigir al vendedor de la vivienda que haga las obras o reparaciones necesarias para adecuar el inmueble al fin destinado.
En cualquiera de los tres casos, vas a necesitar ayuda legal de un abogado experto en Inmobiliario para asesorarte sobre qué acción te conviene ejercitar en la defensa de tus derechos y reclamar en vía judicial.
El plazo de 6 meses es muy justo, por eso debes actuar con rapidez y acudir a un abogado cuanto antes.
Como expertos en Derecho Inmobiliario, recomendamos comunicar primero por burofax la existencia de los desperfectos descubiertos.
Si el vendedor no contesta el requerimiento debes interponer demanda judicial cuanto antes teniendo como límite el plazo de los 6 meses, por lo que hay que actuar con rapidez.
Los vicios ocultos cuando compras una vivienda de nueva edificación
Imagina que lo que compras es una vivienda nueva, y descubres también la existencia de vicios ocultos posteriormente a la entrega de la obra, porque los defectos van a aparecer con el tiempo.
En este caso los desperfectos se consideran defectos de construcción, y por ello los plazos se regulan en la Ley de Ordenación de la Edificación y no en el Código Civil.
Según el tipo de daño tienes plazos diferentes para reclamar:
- Si son defectos estructurales, que afectan a la estructura del edificio, dispones de 10 años para poner la reclamación.
- Cuando son de carácter estético, como pueden ser acabados que no están bien terminados o grietas que aparecen en una pared, dispones de un año para reclamar.
- Si afectan a la habitabilidad del edificio, como en caso de goteras, humedades o un aislamiento térmico o acústico defectuoso, tienes 3 años para reclamar.
La reclamación en estos casos se dirige a los intervinientes en la construcción de la vivienda: promotor, constructor, arquitecto, que son quienes responden de los vicios ocultos aparecidos.
En estos casos también es importante, antes de reclamar judicialmente, pedir un informe pericial para que un experto cualificado te valore el tipo de desperfecto y el origen o causa del mismo.
¿Y si aparecen vicios ocultos en una vivienda de alquiler?
Cuando alquilas una vivienda también puedes encontrarte con vicios ocultos, siempre que se trate de desperfectos que ya existían en el momento de firmar el contrato de arrendamiento y no puedan apreciarse a simple vista.
En este caso reclamas al arrendador o propietario de la vivienda alquilada, que es quien debe hacerse cargo del saneamiento de esos defectos, y según el tipo de daño, el arrendador podría reclamar a su vez a la Comunidad de Propietarios.
La reclamación de vicios ocultos: cómo te ayuda un abogado experto en inmobiliario
Una reclamación de vicios ocultos no es sencilla y provoca muchos conflictos entre compradores y vendedores, porque a menudo surgen controversias sobre la naturaleza del defecto, y si cumple o no los requisitos para considerarse vicio oculto.
También puedes tener problemas para demostrar que el vendedor conocía la existencia de esos vicios ocultos previamente a la firma del contrato, y por tanto actuó de mala fe.
Esto es importante si quieres reclamar una indemnización por daños y perjuicios, que solo puedes hacer si demuestras que el comprador actuó con dolo, es decir, ocultando esos defectos.
Como abogados expertos en Inmobiliario te recomendamos revisar muy bien los contratos de compraventa antes de su firma, para comprobar que no hay ninguna cláusula de renuncia a este derecho que tienes.
En este tipo de reclamaciones la carga de la prueba es tuya como comprador o inquilino, es decir, eres tú quien debes demostrar la existencia de los vicios ocultos.
Para ello es imprescindible que presentes un informe pericial, entre otros medios de prueba (fotos, presupuestos de reparación…), para poder acreditarlo.
El abogado experto en inmobiliario es el profesional cualificado que va a ayudarte a interponer judicialmente estas reclamaciones.
Es fundamental que pidas la ayuda legal cuanto antes, teniendo en cuenta la brevedad de los plazos para reclamar.
¿Has descubierto un problema de vicios ocultos en tu vivienda y quieres asesorarte?
Podemos ayudarte como abogados especialistas en inmobiliario en Madrid .
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