¿Has descubierto que tu inquilino realquila la vivienda y no sabes qué puedes hacer en estos casos?
Por desgracia, no todos los inquilinos actúan como esperas, a pesar de tener un contrato de arrendamiento firmado contigo.
Lo normal es que confíes en que va a respetar lo estipulado en el contrato y cuidar tu casa como corresponde.
Pero en la realidad cada vez es más habitual que un propietario se lleve la desagradable sorpresa de enterarse de que su inquilino está realquilando la vivienda alquilada.
Si te ha pasado algo así seguro que tus dudas son estas:
¿Qué puedo hacer si sospecho que mi inquilino ha realquilado la vivienda?
¿Cómo asegurarme que lo está haciendo?
¿Puede ser legal realquilar una vivienda?
¿Si mi inquilino no tiene permiso para realquilar mi casa, cómo tengo que actuar?
En este post respondemos a todas estas preguntas y despejamos todas las dudas que puedes tener para saber cómo proteger tus derechos como propietario de la vivienda.
Nuestra recomendación es que, si te ocurre algo así, contactes de inmediato con abogados inmobiliarios que te resuelvan tus dudas legales y te ayuden a resolver el problema.
Vamos a partir de un dato fundamental: si has firmado con tu inquilino un contrato de arrendamiento, éste debe cumplirse por ambas partes.
Esto es muy importante porque la clave para resolver este tipo de problemas va a estar en las cláusulas del contrato de alquiler que hayas firmado con tu inquilino.
Si tu inquilino no respeta tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler e incumple los términos del contrato, podrás tomar medidas legales para proteger tus intereses.
La situación actual del mercado de alquiler y las dificultades para encontrar alquileres asequibles está propiciando que aumente la práctica consistente en realquilar las viviendas.
Pero… ¿qué significa realquilar una vivienda?
Imagina que alquilas tu piso a Juan, y Juan “realquila” una parte de tu piso que tiene alquilado a Pedro.
De esta forma está “cediendo” una parte de tu piso a Pedro, que le va a pagar por ello una cantidad en concepto de renta mensual.
Juan se convierte así en parte arrendadora de Pedro, y Pedro se convierte en “subarrendatario” de Juan.
El nuevo contrato que Juan firme con Pedro para realquilar parte de la vivienda no afecta para nada al contrato de arrendamiento que tú tienes firmado con él.
De hecho, tú no vas a tener ninguna relación ni vínculo con Pedro, el subarrendatario de Juan.
Y aquí viene la duda que seguro vas a tener:
Pero esto… ¿me lo puede hacer mi inquilino?
Entonces… ¿es posible legalmente realquilar una vivienda?
Pues SÍ, es totalmente legal y esta opción está recogida en el artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Ahora bien, para que sea legal tu inquilino necesita tu consentimiento expreso como propietario de la vivienda para poder realquilarla.
Por tanto, si en el contrato de arrendamiento firmado con tu inquilino has incluido una cláusula donde se indica expresamente que está prohibido subarrendar o realquilar tu vivienda, tu inquilino NO puede hacerlo.
Otra cosa es que tu inquilino te plantee esta opción y tú se lo autorices expresamente a cambio de una subida en el precio del alquiler.
Esto ocurre a veces, y dado que el subarriendo está permitido lo único que debéis tener en cuenta es la normativa al respecto que se incluye en la LAU.
Pero fuera de estos casos, si en el contrato de alquiler habéis establecido esta prohibición, tu inquilino no puede realquilar sin tu consentimiento expreso.
¿Qué debes tener en cuenta?
➡️ Las mismas obligaciones y derechos que tú tienes como propietario y tiene tu inquilino, las van a tener igual tu inquilino como subarrendador y el tercero que realquila como subarrendatario.
➡️ La persona que realquila debe cumplir y tener en cuenta todos los acuerdos que hayáis pactado en su momento tu inquilino y tú en el contrato.
¿Y si no has incluido ninguna cláusula prohibiendo realquilar la vivienda?
En este caso tu inquilino podría hacerlo, pero siempre va a necesitar tu consentimiento, y no basta con que sea verbal, debes darle autorización por escrito.
¿Hay más requisitos para realquilar de forma legal una vivienda?
La respuesta es SÍ.
Para realquilar un piso es necesario, además de tu consentimiento como propietario que es el requisito principal, el cumplimiento de otra serie de condiciones:
✔ El realquiler del piso tiene que ser parcial
Esto significa que tu inquilino realquila sólo una parte del piso, no la totalidad, porque en este segundo caso estaríamos hablando de una cesión, no de un subarriendo.
✔ El precio por el realquiler no puede ser superior al del arrendamiento
Si tú por ejemplo cobras a tu inquilino 900 € de renta mensual, tu inquilino no puede realquilar la vivienda por un importe mayor al que te paga a ti.
Incluso si ha realquilado a más de una persona, los importes que perciba tampoco pueden superar lo que te está pagando a ti por el arrendamiento de la vivienda.
✔ El plazo de tiempo del subarriendo no puede ser mayor que el plazo del alquiler que tu inquilino y tú habéis pactado en el contrato de arrendamiento
Si finaliza tu contrato de arrendamiento con tu inquilino por el motivo que sea, el de subarriendo también termina de forma automática.
✔ Mismos acuerdos en el arrendamiento y en el subarriendo
Tu inquilino debe mantener y vincular los mismos acuerdos que tiene contigo en el contrato de arrendamiento a los acuerdos que establezca en el subarriendo.
Por lo tanto, esos acuerdos que ambos firmasteis en su momento se tienen que contener siempre y en todo caso en el contrato de realquiler.
¿Cómo puedo comprobar si mi inquilino realquila la vivienda?
Imagina que tú como propietario no has autorizado a tu inquilino para que realquile la vivienda, pero tienes algún indicio que te hace sospechar que es así.
Piensa que para hacer valer tus derechos eres tú quien tiene que probar que se está produciendo un subarriendo sin tu consentimiento.
Entonces… ¿cómo podrías comprobarlo?
Hay varios pasos que puedes dar para averiguar si tus sospechas son ciertas:
✔ Habla con los vecinos y con el resto de propietarios de la comunidad
Nadie mejor que ellos para darte información que te aporte posibles “pistas” de un subarriendo ilegal.
Por ejemplo, si te dicen que ven a personas entrar y salir de la vivienda con maletas de forma frecuente puede ser un indicio claro de que tu inquilino realquila la vivienda.
Las quejas de vecinos por ruidos excesivos o llamadas frecuentes al portero preguntando por la localización de la vivienda puede ser otro indicio.
✔ Comprueba las facturas de suministros de la vivienda
Otro dato que te puede hacer sospechar es comprobar que las facturas de suministros han subido de forma importante (luz, agua, gas…).
Esto puedes hacerlo si estas facturas siguen llegando a tu nombre, aunque los pague tu inquilino como viene a ser lo normal.
Si sabes más o menos la media de lo que podría gastar tu inquilino, al subir las facturas puede ser un dato que demuestre que hay más personas viviendo en la casa.
✔ Investiga en los portales inmobiliarios de alquiler turístico o de corta estancia
Una prueba muy contundente de que tu inquilino está realquilando la vivienda es comprobar que hay anuncios de alquiler de una o varias habitaciones de tu casa.
Puedes también comprobar redes sociales, donde hay cuentas que ofertan alquileres de corta duración.
Otra opción es hacer búsquedas en Google y otros buscadores introduciendo la dirección de tu casa, por si te “salta” algún aviso de alquiler publicado en alguna plataforma o portal online.
✔ Correspondencia que llega a la vivienda alquilada
Si están llegando cartas a nombre de personas diferentes al buzón de correos de tu casa que no son tu inquilino, ya tienes otro motivo para sospechar que en la casa puede estar viviendo alguien más de forma ilegal.
✔ Comprueba los empadronamientos en tu vivienda
Otro indicio puede ser si aparecen empadronadas en la dirección de tu vivienda otras personas que no son tu inquilino y no están incluidas en el contrato que firmaste con él en su momento.
✔ Habla con tu inquilino
Puede parecer obvio, pero también podría ocurrir que tu inquilino esté alojando a alguien en tu vivienda sin saber que no puede hacerlo sin tu consentimiento.
Es importante mantener una buena comunicación y preguntarle directamente si hay otras personas viviendo de forma temporal o permanente en la vivienda.
Siempre es mejor llegar a un entendimiento, y podría ocurrir que tu inquilino te lo confirme abiertamente porque desconocía que no podía hacerlo.
No es muy habitual, pero siempre es recomendable intentar hablar las cosas para evitar problemas posteriores.
¿Qué debo hacer si tengo claro que mi inquilino realquila la vivienda?
Ya sabes que realquilar una vivienda es legal siempre que se autorice el subarriendo en el contrato de alquiler o como propietario des tu consentimiento expreso y escrito.
Vamos a imaginar que no es el caso, tú has prohibido en el contrato expresamente a tu inquilino subarrendar la vivienda, pero sospechas que está realquilando sin tu permiso.
¿Qué debes hacer?
➯ Las pruebas
Lo primero es conseguir pruebas que demuestren el subarriendo.
Además de saber cómo encontrar las pruebas, tienes que documentarlas para que no haya dudas.
Estos son algunos consejos para hacerlo:
✔ Si has descubierto en portales de alquiler anuncios, haz pantallazos para guardarlos.
✔ Puedes acudir a un notario y que deje constancia de que haces una reserva por esos portales, para que levante un acta notarial con la información de la reserva, dirección que estás reservando, que es tu vivienda, precio y cualquier otra circunstancia.
El acta notarial servirá para demostrar a tu inquilino que está subarrendando tu casa sin tu permiso y te permitirá resolver el contrato de arrendamiento por incumplimiento de lo pactado.
✔ También puedes encargar un informe de detectives, cuyo informe de investigación puede servirte también legalmente para acreditar el subarriendo no consentido ni autorizado.
✔ El testimonio escrito de tus vecinos o de la Comunidad de Propietarios también es una prueba que puedes pedir.
✔ Guarda cualquier foto, registro, comunicación o prueba que hayas comprobado y sirva para demostrar que tu inquilino realquila la vivienda sin tu permiso.
➯ El abogado
Asesórate con un abogado experto en arrendamientos que te explique los siguientes pasos a dar y te indique otros medios de prueba que puedas conseguir en tu situación concreta.
Tu abogado te ayudará en el segundo paso, que es enviar una comunicación por escrito a tu inquilino vía burofax indicando que tienes constancia de que está subarrendando tu vivienda sin tu consentimiento.
Puede actuar también como mediador para intentar resolver la situación y en función de lo que quieras hacer adoptar las medidas legales que correspondan para defender tus derechos.
➯ La resolución del contrato de arrendamiento
Si tu inquilino realquila tu vivienda sin permiso está incumpliendo el contrato de arrendamiento que firmasteis en su día, sobre todo si incluye una cláusula que prohíbe expresamente el subarriendo.
Este incumplimiento te faculta para resolver el contrato de alquiler dado que es un subarriendo ilegal, tal y como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Además de rescindir el contrato de alquiler y obligar al inquilino a abandonar tu vivienda puedes pedir una indemnización por daños y perjuicios.
¿Qué puede hacer tu inquilino?
Si le exiges en el burofax que abandone la vivienda por resolución del contrato de alquiler por incumplimiento, puede hacerlo voluntariamente o negarse a ello.
Si no abandona el inmueble de forma voluntaria tendrás que acudir al Juzgado interponiendo un procedimiento de desahucio por precario.
La otra vía judicial es el desahucio por impago del alquiler para el caso de que, además, no te esté pagando la renta estipulada.
En este caso tienes que poner una demanda por impago del alquiler donde reclamas las rentas que te debe y el desahucio.
En ambos casos deberás aportar todas las pruebas que demuestren el subarriendo ilegal y en su caso, el impago de la renta estipulada en el contrato.
Por último, te dejamos tres recomendaciones para evitar que te pasen situaciones de este tipo:
➯ La clave es el contrato de arrendamiento: asegúrate de incluir siempre una cláusula que prohíba de forma expresa el subarriendo del inmueble, sea parcial o total.
➯ Incluye en el contrato de forma específica la persona o personas concretas que van a ocupar la vivienda como inquilinos.
➯ Establece en el contrato penalizaciones económicas para el caso de incumplimiento, que sean disuasorias para el inquilino en caso de incumplimiento.
Y por supuesto, nuestra recomendación es que te asesores legalmente de inmediato con abogados expertos en arrendamientos.
No sólo es importante para ayudarte a resolver el contrato con garantías y tratar de conseguir que tu inquilino abandone la vivienda sin problemas.
También porque si se niega a dejar la casa y tienes que meterte en un desahucio necesitas un abogado necesariamente y hacerlo cuanto antes para recuperar tu casa.
¿Estás en esta situación?
¿Tu inquilino realquila la vivienda y quieres resolver el contrato de arrendamiento?
Como abogados inmobiliarios en Madrid expertos en alquileres podemos ayudarte a resolver esta situación y proteger tus intereses.
Puedes contarnos tu historia y te daremos toda la información que necesitas y una primera valoración del caso sin coste ni compromiso.
