Si tu inquilino no te está pagando el alquiler puedes presentar una demanda de desahucio por impago para recuperar tu vivienda y reclamar las cantidades que te debe.
Legalmente es suficiente con que haya dejado de pagarte un solo mes para poder iniciar el proceso legal, aunque te recomendamos enviar primero un requerimiento mediante burofax a tu inquilino.
Si tu inquilino no paga lo que debe ni deja libre la vivienda el juez puede ordenar el desalojo y condenarle a pagar la deuda pendiente, los intereses y las costas del procedimiento.
Cuanto más tiempo tardes en actuar pensando que la situación se va a resolver es peor, porque la deuda sigue creciendo y aumenta tu incertidumbre y preocupación.
La Ley te ofrece herramientas legales para recuperar tu vivienda y reclamar las cantidades que te debe tu inquilino, pero es importante actuar rápido y no cometer errores.
En esta guía explicamos qué es una demanda por impago de alquiler, cómo funciona el proceso de desahucio y qué derechos tienes como propietario en estas situaciones.
La demanda por impago de alquiler es un procedimiento judicial que interpone el propietario de una vivienda alquilada para recuperarla cuando el inquilino no paga la renta pactada en el contrato de arrendamiento.
El objetivo de este proceso legal es doble:
- Te permite recuperar la posesión del inmueble alquilado.
- Puedes reclamar todas las cantidades que te debe tu inquilino.
Este procedimiento es uno de los más frecuentes en materia de alquileres de vivienda y se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil
El desahucio por falta de pago explicado de forma sencilla
Si tu inquilino te deja de pagar el alquiler no puedes recuperar tu vivienda por tu cuenta y riesgo ni actuar “por las bravas” cambiando, por ejemplo, la cerradura.
Tienes que acudir al Juzgado presentando una demanda de desahucio por impago del alquiler.
En este proceso legal el Juez va a requerir a tu inquilino para que pague, abandone la vivienda o explique por qué se opone si cree que tiene motivos para ello.
Si el inquilino no regulariza la situación el Juez acuerda el lanzamiento judicial, que es la recuperación forzosa de la posesión a tu favor como dueño de la vivienda.
Esto es así porque uno de tus derechos como propietario de una vivienda en alquiler es rescindir el contrato de alquiler si tu inquilino incumple sus obligaciones, entre ellas el pago de la renta.
¿Cuántos meses de impago son necesarios para demandar?
Muchos propietarios creen erróneamente que tienen que esperar a que pasen varios meses de impago para poder actuar judicialmente.
En realidad, no es así: basta con que haya un solo mes de renta impagada para que exista un incumplimiento por parte del inquilino del contrato de arrendamiento y te faculta para presentar la demanda de desahucio.
No tienes por qué esperar a que tu inquilino te deba dos, tres o más rentas por intentar una solución amistosa, y la Ley no te obliga a ello.
Diferencia entre reclamar las rentas debidas y recuperar la vivienda
Hablamos de dos acciones distintas que puedes como propietario ejercitar conjuntamente:
Lo más frecuente es acumular en la misma demanda judicial las dos acciones, lo que te ahorra tiempo y costes.
Antes de presentar la demanda: el requerimiento de pago previo y MASC
Siempre recomendamos en el despacho hacer primero un requerimiento previo antes de ir a la vía judicial.
Es una opción para tratar de resolver el conflicto de forma amistosa sin necesidad de acudir a juicio, y supone un ahorro en tiempo y en gastos, además de funcionar en algunas ocasiones.
Pero, además, en enero de 2025 se publicó en el BOE la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Esta Ley obliga a intentar el paso previo de llegar a un acuerdo como punto de partida antes de acudir al Juzgado (lo que se conoce como MASC-Medios Adecuados de Solución de Controversias).
Por eso y, en cualquier caso, es necesario que intentes antes resolver el conflicto acudiendo a alguna de las vías contempladas como MASC, y si no es posible el acuerdo, tendrás abierta la vía judicial.
Cómo enviar un burofax reclamando el alquiler impagado
La forma más habitual de hacer un requerimiento previo es utilizando el burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
El contenido del burofax debe incluir:
- Los datos del arrendador (propietario) y del arrendatario (inquilino).
- La identificación de la vivienda alquilada objeto del requerimiento.
- Las cantidades adeudadas por el inquilino.
- El plazo para regularizar la situación de impago.
- La advertencia de que, de no solucionarse el conflicto, ejercerás futuras acciones legales.
El burofax es un medio de prueba que te permite demostrar en caso de ir a la vía judicial que has requerido al inquilino de forma correcta.
Por qué es importante el requerimiento previo antes de acudir a juicio
El requerimiento previo que realices sirve para impedir que posteriormente tu inquilino quiera ejercer la llamada “enervación del desahucio”.
Este derecho legal significa que tu inquilino podría paralizar el juicio por desahucio manteniendo el contrato de alquiler si paga las rentas debidas antes de que se dicte sentencia por el Juez.
Además, el requerimiento cumple estas funciones:
- Sirve para probar tu buena voluntad de intentar un arreglo amistoso con tu inquilino.
- Refuerza tu posición como propietario y arrendador.
- Facilita que puedas reclamar las costas del procedimiento si al final tienes que acudir a la vía judicial.
En esta fase es donde debes, si el burofax no funciona, intentar alguna de las vías incluidas en el MASC para resolver la controversia.
Si llegáis a un acuerdo no será necesario acudir a la vía judicial.
Si el intento de acuerdo no funciona te queda la opción de acudir al Juzgado para que sea un Juez quien decida.
Qué ocurre si el inquilino paga después de recibir el burofax o a través de MASC
Tu inquilino puede hacer varias cosas:
- Pagar toda la deuda.
- Pagar una parte de lo que te debe.
- Ignorar el requerimiento que le haces.
Si tu inquilino paga todas las rentas pendientes dentro del plazo que le has dado el problema se resuelve sin necesidad de acudir a la vía judicial.
Sin embargo, hay que analizar cada caso en particular de cara a posibles soluciones, sobre todo si tu inquilino deja de pagar cada dos por tres con incumplimientos reiterados.
Requisitos y documentos necesarios para iniciar el procedimiento
Antes de presentar la demanda es necesario recopilar todos los documentos que acrediten tus derechos como propietario y justifique el ejercicio de acciones legales.
Cuanta más documentación tengas más fácil es poder demostrar el incumplimiento de tu inquilino.
El contrato de alquiler y los justificantes de impago
Estos son los documentos claves de tu reclamación:
- El contrato de arrendamiento.
- Los anexos al contrato o cualquier modificación posterior.
- Los recibos de renta impagados.
- Los extractos bancarios.
- Las comunicaciones y requerimientos que hayas tenido con tu inquilino, incluyendo el MASC que demuestre haber intentado resolver la controversia.
Qué documentación conviene aportar al abogado
Antes de iniciar el procedimiento debes facilitar a tu abogado:
- Tu DNI y tus datos.
- La escritura de la vivienda o nota simple registral.
- El contrato de alquiler y sus anexos.
- El burofax que has enviado a tu inquilino para intentar el acuerdo amistoso y el MASC que demuestra tu interés por llegar a una solución consensuada.
- Una relación actualizada de las rentas adeudadas.
- Los datos de contacto del arrendatario.
¿Es obligatorio abogado y procurador para un desahucio?
Sí, este procedimiento judicial de desahucio por impago requiere la asistencia por Ley de abogado y de procurador.
Te recomendamos que busques siempre abogados expertos en arrendamientos de vivienda, en especial si tienes problemas de ocupación, hay una situación de vulnerabilidad económica o te deben muchas rentas de alquiler.
Cómo funciona el proceso judicial de desahucio paso a paso
Es importante que comprendas las fases del procedimiento de desahucio porque te va a ayudar como propietario a reducir la tensión y la incertidumbre sabiendo cómo funciona la reclamación que vas a hacer.
Paso 1. Presentación y admisión a trámite de la demanda
Cuando has aportado a tu abogado todos los documentos y ya tiene el caso preparado prepara la demanda que se presenta en el Juzgado competente de la localidad donde tengas la vivienda.
El Juzgado revisa la demanda y si todo está correcto la admite a trámite, comenzando en ese momento el procedimiento formal.
Paso 2. Requerimiento judicial de pago o desalojo al inquilino
El siguiente paso es la notificación por el Juzgado a tu inquilino de la demanda donde pides el pago de las rentas y el desalojo de la vivienda.
El Juez dicta un Decreto donde se indica la fecha del juicio, la del desahucio y el plazo de 10 días que tiene el inquilino para contestar.
Es importante el plazo porque no empieza a correr hasta que queda constancia de que tu inquilino ha recibido la demanda.
Paso 3. Las posibles respuestas del inquilino
Cuando tu inquilino recibe la demanda puede actuar de varias formas:
- Puede pagar y enervar el desahucio paralizando el proceso, lo que le da derecho a seguir en la vivienda y será condenado en costas por el Juez.
- Puede oponerse a la demanda alegando, por ejemplo, errores en la deuda reclamada o pagos ya realizados.
- Podría abandonar voluntariamente tu vivienda entregando las llaves antes de que llegue la fecha del desalojo, mientras que la deuda impagada se sigue reclamando judicialmente.
- Puede decidir no hacer nada no contestando a la demanda.
Si tu inquilino se opone a la demanda se celebra juicio y el Juez dicta sentencia.
Si no se opone ni hace nada no hay juicio, el Juez dicta un Decreto donde te da la razón y se pasa directamente a la siguiente fase que es el desahucio.
En ambos casos la consecuencia es la misma: la condena a tu inquilino a pagarte las rentas de alquiler que te debe, desalojar tu casa y pagar las costas del proceso.
Paso 4. El lanzamiento judicial y recuperación de la vivienda
El último paso es el desalojo de tu vivienda si tu inquilino sigue ocupando la casa, que se realiza por una comisión judicial que la forman personal del Juzgado, un cerrajero y tu abogado o procurador.
El objetivo del desalojo o lanzamiento es entregarte la posesión de tu vivienda, recuperando en ese momento plenamente tu propiedad.
¿Qué cantidades se pueden reclamar en la demanda?
Aunque creas que sólo puedes reclamar en la demanda por impago de alquiler las rentas pendientes de pago, en realidad puedes reclamar también otros conceptos.
Recuperar la posesión de la vivienda
La principal finalidad del proceso legal suele ser siempre que puedas como propietario recuperar tu vivienda cuanto antes y con todas las garantías legales.
Reclamar las rentas mensuales impagadas
En la demanda puedes reclamar el pago de:
- Las rentas vencidas que no te ha pagado el inquilino.
- Las que se vayan devengando durante la tramitación del proceso legal (rentas futuras).
- Las actualizaciones que en su caso puedan corresponder.
Suministros, intereses y otras cantidades adeudadas
También puedes incluir en la demanda el pago de:
- Suministros pendientes de abonar por el inquilino como el agua, la luz o el gas.
- Gastos previstos en el contrato que tenía que pagar el inquilino, como la tasa de basuras.
- Intereses de demora por el impago de los alquileres atrasados.
- Indemnizaciones previstas en contrato, como penalizaciones por impago.
Las costas judiciales: quién paga los gastos del procedimiento
Lo habitual es pedir en la demanda la condena en costas al inquilino, que suele ser condenado por el Juez a pagarlas.
Esto te permite como propietario recuperar los gastos de abogado y procurador que has tenido que utilizar para poner la demanda por impago de alquiler.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta un desahucio por impago?
El tiempo del procedimiento depende no sólo de la carga de trabajo del Juzgado, sino también de lo que decida hacer tu inquilino cuando recibe la demanda.
Plazos aproximados del procedimiento judicial
Por nuestra experiencia como abogados de arrendamientos te podemos dar como plazos aproximados entre los 6-8 meses y el año largo, dependiendo del Juzgado donde toque.
En ciudades grandes como Madrid, Barcelona o Valencia los plazos se alargan porque los Juzgados suelen estar más saturados de trabajo.
Factores que pueden retrasar el desahucio
Estos son algunos de los motivos que vemos en la práctica diaria que contribuyen a alargar el procedimiento:
- Las dificultades para notificar la demanda al inquilino.
- La oposición del inquilino.
- Las situaciones de vulnerabilidad.
- Posibles incidencias procesales.
Cuánto cuesta un abogado para un desahucio por impago
Los honorarios del abogado dependen de varios factores, como son:
- La mayor complejidad del asunto.
- La cuantía que se reclame.
- Que haya o no oposición del inquilino.
Recuerda dos puntos:
➡️ Aunque tengas que adelantar el pago del abogado y el procurador lo normal es que lo recuperes porque el Juez va a condenar en costas a tu inquilino.
➡️ Te recomendamos pedir varios presupuestos y no elegir abogado por precio, sino por experiencia, especialización, y porque te ofrezca confianza y seguridad.
Qué ocurre si el inquilino alega situación de vulnerabilidad económica
Muchos propietarios temen que al interponer una demanda de desahucio por impago del alquiler el inquilino alegue estar en situación de vulnerabilidad, y que esto demore el proceso años.
En realidad, la vulnerabilidad económica no elimina tu derecho a recuperar la vivienda ni extingue la deuda de tu inquilino por impago de rentas.
Lo que sí puede pasar es que el procedimiento se suspenda de forma temporal si se dan determinados requisitos mientras la Administración valora la situación de tu inquilino y si hacen falta medidas de protección social.
Cuándo puede suspenderse el procedimiento
El simple hecho de que tu inquilino diga que tiene problemas económicos para pagar el alquiler no es motivo suficiente para que el desahucio se paralice.
Para que se pueda acordar la suspensión hay que valorar si hay realmente una situación de vulnerabilidad, teniendo en cuenta este tipo de factores:
- Los ingresos de la unidad familiar.
- Si hay menores de edad a cargo del inquilino o personas con discapacidad o dependencia.
- Si se da una situación de desempleo prolongado.
- Si hay víctimas de violencia de género.
- Si se trata de personas mayores en situación de especial necesidad.
Si el Juzgado considera que hay indicios de vulnerabilidad dará aviso a los Servicios Sociales para que valoren la situación, valorándose siempre cada supuesto de forma individualizada.
Por otro lado, el Juzgado también va a tener en cuenta tus derechos como propietario, sobre todo si dependes de que te paguen el alquiler para poder hacer frente a tus propios gastos.
La intervención de los Servicios Sociales
Los Servicios Sociales juegan un importante papel en situaciones de especial vulnerabilidad en estos procedimientos.
Su función es estudiar las circunstancias personales, familiares y económicas de tu inquilino para valorar si de verdad necesita de protección pública.
Tras hacer su evaluación y recopilar la información que necesitan (ingresos, situación laboral, miembros de la familia, menores o dependientes, alternativas para vivir) elaboran un informe que envían al Juzgado.
A partir de aquí son las Administraciones Públicas quienes deben buscar medidas de apoyo, como pueden ser ayudas al alquiler, acceso a vivienda pública, programas de emergencia habitacional o servicios de asistencia social.
Lo que debes tener en cuenta como propietario en estas situaciones:
- No es tu responsabilidad encontrar u ofrecer soluciones habitacionales para estos casos, son las Administraciones quienes deben ocuparse.
- Tampoco tienes por qué asumir de forma indefinida las consecuencias económicas de estas situaciones que lógicamente te perjudican.
Te recomendamos asesorarte cuanto antes en estos casos más especiales que van a demorar el proceso de desahucio.
Paso 4. El lanzamiento judicial y recuperación de la vivienda
La Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, conocida como la nueva “Ley de Vivienda” sigue en vigor en 2026 e incluye nuevas obligaciones en algunos procesos concretos de desahucio, sobre todo en situaciones de vulnerabilidad.
Pese al miedo de muchos propietarios, esta Ley no impide que puedas reclamar las rentas impagadas ni elimina tu derecho a recuperar la posesión de tu vivienda.
Tampoco te hace responsable de encontrar soluciones alternativas al inquilino moroso que no paga.
Lo que sí ha introducido la nueva Ley de Vivienda es una mayor flexibilidad en los desahucios de familias especialmente vulnerables.
Esto te afecta como propietario en cuanto a los plazos de suspensión de los desahucios en estos casos, que se alargan y pueden resultar más complejos.
Nuestras recomendaciones si eres propietario son:
- Si no te pagan el alquiler y tienes indicios de que tu inquilino puede alegar vulnerabilidad económica debes asesorarte y actuar lo antes posible.
- No te conviene dejar que pase el tiempo porque la deuda va a seguir creciendo.
- No pierdes tu derecho a recuperar la vivienda, pero es fundamental una buena gestión para compatibilizar tus derechos con la protección social prevista en la Ley para los casos de vulnerabilidad.
Errores frecuentes del propietario ante un impago de alquiler
Actuar cortando suministros o cambiando la cerradura, esperar para actuar, no enviar el requerimiento amistoso o no reclamar todas las cantidades pendientes son los errores más habituales de los propietarios ante un impago de alquiler.
Es normal que como propietario sientas impotencia y enfado cuando un inquilino no te paga, y más si el impago es reiterado o se alarga durante meses.
En estas situaciones el mayor riesgo es actuar por tu cuenta, porque posiblemente cometas errores que te perjudiquen en la recuperación de tu vivienda, el cobro de las rentas o incluso puedes ser tú quien acabe teniendo problemas legales.
Esperar demasiado tiempo para actuar
Es el error más habitual y suele darse porque como propietario esperas que la situación pueda resolverse y tu inquilino te pague, o no quieres meterte en líos judiciales.
En nuestra práctica habitual resolviendo conflictos de arrendamientos tenemos claro que cuanto más tiempo pasa sin que hagas nada mayor es tu perjuicio económico.
Cuantas más cuotas de alquiler te deban más riesgo tienes de no poder cobrarlas todas después, agravando más el problema.
La Ley te permite iniciar el procedimiento de desahucio desde el primer mes de impago.
Esto no significa que debas presentar inmediatamente la demanda, pero sí debes enviar cuanto antes una comunicación a tu inquilino y buscar asesoramiento legal especializado.
Actuar con rapidez no supone ser inflexible, sino que quieres proteger tu patrimonio y evitar que la deuda siga creciendo.
No enviar un requerimiento de pago correctamente
Otro error habitual es hacer reclamaciones de la deuda informales, por ejemplo, en una llamada de teléfono, una conversación verbal o un mensaje de WhatsApp.
Desde el punto de vista de la prueba para el caso de que tengas que acudir al Juzgado estas comunicaciones no tienen fuerza probatoria.
Por eso, y aunque hagas un intento “informal” con tu inquilino, debes hacer siempre un requerimiento formal mediante burofax con certificación de texto y acuse de recibo.
Si tienes que acudir al Juzgado debes poder demostrar que reclamaste a tu inquilino formalmente las rentas pendientes de pago.
Esto no sólo es una prueba documental, también tiene importantes efectos jurídicos si tu inquilino decidiera en momento enervar el desahucio.
Por eso es conveniente que el contenido del requerimiento sea redactado y revisado por un abogado especialista en alquileres antes de su envío.
Cambiar la cerradura o cortar los suministros
Muchos propietarios cometen el error de actuar por su cuenta cuando la situación se prolonga en el tiempo en un intento de recuperar su vivienda.
Esto puede llevarte a pensar en este tipo de actuaciones:
- Cambiar la cerradura de tu vivienda.
- Impedir a tu inquilino el acceso al inmueble.
- Cortar el suministro de agua, luz o gas.
Actuar así es un error que puede suponerte graves consecuencias legales.
Lo que debes tener en cuenta si eres propietario:
- Mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento o tu inquilino mantenga la posesión de la vivienda sólo puede acordar el desalojo un Juez.
- Intentar recuperar el inmueble por tu cuenta puede dar lugar a reclamaciones judiciales contra ti y derivar en responsabilidades civiles o penales.
- Por muy desesperante que resulte la situación la vía adecuada para recuperar una vivienda alquilada sigue siendo el procedimiento legal de desahucio.
- Actuar bien desde el principio suele ser más rápido y seguro que intentar soluciones que pueden complicar aún más el problema.
No reclamar todas las cantidades adeudadas
Otro error habitual es incluir sólo en la reclamación las rentas por alquiler que te debe tu inquilino.
Muchos propietarios no saben que se pueden incluir otras cantidades además de la renta, dependiendo de lo incluido en el contrato de alquiler.
Por ejemplo, los gastos de suministros devengados (agua, luz), otros gastos asumidos en el contrato por el inquilino como la tasa de basuras, las rentas devengadas durante el procedimiento o los intereses.
Por eso antes de presentar la demanda debes revisar a fondo con tu abogado las cantidades pendientes e incluirlos desde el principio.
De esta forma te aseguras no sólo de recuperar tu vivienda, sino también de cobrar todas las cantidades que te deba tu inquilino.
Preguntas frecuentes sobre la demanda por impago de alquiler
Estas son dudas habituales relacionadas con la demanda por impago del alquiler que recibimos habitualmente en el despacho.
¿Puedo demandar si no existe contrato por escrito?
Sí, aunque lo recomendable siempre es tener un contrato firmado por ambas partes.
Si no lo hay puede acreditarse el alquiler con transferencias bancarias, recibos, mensajes, correos electrónicos o cualquier otra prueba que demuestre vuestra relación como propietario e inquilino.
Si el inquilino ha ocupado la vivienda con tu consentimiento y te pagaba una renta puedes reclamar judicialmente el impago y solicitar el desahucio.
¿Qué pasa si el inquilino deja la vivienda, pero me sigue debiendo dinero?
Si el inquilino te entrega las llaves o abandona la vivienda recuperas la posesión del inmueble, pero mantienes la deuda que no desaparece.
Puedes reclamar judicialmente a tu inquilino las rentas impagadas, los suministros pendientes y otras cantidades adeudadas, aunque ya no esté ocupando tu vivienda.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando la deuda?
En determinados casos, sí.
La ley permite que el inquilino paralice el procedimiento mediante la llamada enervación del desahucio pagando íntegramente la deuda que le reclamas.
No obstante, esta opción no es muy habitual y tiene límites.
Por ejemplo, puede quedar excluida, si has realizado previamente a tu inquilino un requerimiento de pago por burofax cumpliendo los requisitos legales.
¿Quién paga las costas judiciales?
Lo habitual es que el Juez estime tu demanda de desahucio y condene a tu inquilino al pago de las costas procesales.
Esto significa que el inquilino deberá asumir los gastos de tu abogado, procurador y otros costes del procedimiento.
¿Es posible recuperar la vivienda sin acudir a juicio?
Sí, en ocasiones es posible llegando a un acuerdo entre propietario e inquilino.
Muchas veces un requerimiento formal de pago o una negociación bien dirigida permite alcanzar una solución amistosa y que tu inquilino te entregue la vivienda voluntariamente.
Recupera tu vivienda y reclama el alquiler impagado
Sabemos que como propietario te preocupa que un inquilino deje de pagar el alquiler, lo que te supone estar perdiendo dinero, y cómo recuperar tu vivienda.
Por eso ante un impago actuar con rapidez es una de las decisiones más importantes que puedes tomar como propietario.
Así evitas que la deuda siga creciendo y aumentar las posibilidades de recuperar tanto la vivienda como las cantidades pendientes de pago.
Del mismo modo, asesorarte y tener una actuación jurídica correcta desde el principio te ayuda a no cometer errores que retrasen el procedimiento o pongan en peligro tu reclamación.
Una demanda bien planteada no solo facilita la recuperación de la posesión de la vivienda, sino que también te permite reclamar las rentas impagadas, los suministros pendientes, los intereses y las costas judiciales.
¿Necesitas ayuda para reclamar un alquiler impagado? ¿Tu inquilino lleva meses sin pagar?
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Fuentes normativas
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en materia de alquileres de vivienda.
Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de procedimientos de desahucio por impago de rentas.
Ley 12/2023, de 24 de mayo por el derecho a la vivienda, sobre cómo influye en los propietarios de viviendas de alquiler.
