Conocer tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler te ayuda a saber qué hacer si tienes un problema con el arrendamiento.
Se suele hablar mucho de los derechos de los inquilinos, pero si vas a alquilar un inmueble también tienes junto con tus obligaciones unos derechos como arrendador.
Si es la primera vez que vas a poner una vivienda en alquiler es lógico tener dudas si surgen problemas con tu inquilino y los clásicos miedos a que alguien extraño utilice tu propiedad.
En este artículo te explicamos tus derechos como propietario de la vivienda según lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
No olvides la importancia de hacer un buen contrato de arrendamiento para evitar problemas legales con tu inquilino asesorándote con abogados inmobiliarios que te ayuden a prepararlo.
Por qué debes conocer tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler
Sabemos que una de tus mayores preocupaciones como propietario cuando vas a alquilar es que el arrendamiento se haga bien, tu propiedad no sufra daños y el inquilino cumpla puntualmente lo estipulado en el contrato.
Tanto propietario como inquilino tienen una serie de derechos y también unas obligaciones que cumplir.
Antes de alquilar tu propiedad es fundamental que conozcas qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos y cómo te beneficia.
Si no conoces tus derechos como propietario es fácil cometer algún error en el contrato de arrendamiento que probablemente te dará problemas más adelante.
Estos derechos que tienes deben quedar especificados y muy claros en el contrato del alquiler, la clave para proteger tus intereses cuando formalices el arrendamiento.
Recuerda que el contrato debe estar supervisado por un abogado y que debe recoger no sólo las cuestiones básicas que indica la Ley, sino cualquier otro pacto entre las partes que suponga obligaciones y/o derechos para cada uno o para ambos.
Tus derechos del propietario de una vivienda de alquiler
Cuando alquilas una propiedad asumes derechos y obligaciones, igual que tu inquilino.
En el contrato de arrendamiento fijaréis todas las condiciones del alquiler que en ningún caso pueden contradecir lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Repasamos los principales derechos que tienes como arrendador y qué suponen para tus intereses.
Derecho como propietario a elegir a quién quieres como inquilino
Puede que cuando pongas tu casa en alquiler te encuentres con varios “pretendientes”, es decir, varias personas interesadas en alquilar tu propiedad.
Pues bien, tienes derecho a elegir el inquilino que más confianza te dé, o te ofrezca más seguridad.
Por ejemplo, si hay varias personas interesadas y una de ellas tiene un mayor nivel de ingresos, te dará más seguridad de cara a que te pague puntualmente la renta.
Derecho del propietario a establecer la renta y a cobrarla puntualmente
En el contrato de arrendamiento debe indicarse la cantidad estipulada como renta, que debe ser razonable para teniendo en cuenta precios de mercado en la zona y tipo de vivienda
Tienes derecho a que el inquilino te pague puntualmente la renta mensual acordada en tiempo y forma.
Lo habitual es fijar en el contrato el plazo para abonarla, poniendo, por ejemplo, que el pago debe hacerse entre los días 1 y 5 de cada mes.
En caso de impago por parte del inquilino debes asesorarte y si el impago es recurrente puedes interponer una demanda de desahucio por falta de pago.
Derecho del propietario a exigir el pago de la fianza
La fianza es una especie de garantía que se establece en los contratos de arrendamiento y consiste en una cantidad que el inquilino entrega al propietario en el momento de formalizar el contrato de arrendamiento.
Tienes derecho como arrendador a que el inquilino te pague la fianza, y aunque puede negociarse su importe lo habitual es que su cuantía sea el importe de una o dos mensualidades de la renta, con el límite de tres según indica la LAU.
No obstante, en circunstancias especiales puede pedirse más fianza, en especial si el inmueble que alquilas es especial o tiene un especial valor como propiedad.
Algunos propietarios deciden pedir, además de la fianza, un aval bancario como garantía adicional al alquilar la propiedad, un derecho que también tienes si decides hacerlo.
Derecho del propietario a actualizar la renta
Es fundamental que incluyas en el contrato de arrendamiento (sobre todo si es de larga duración) cómo se va a actualizar la cantidad estipulada como renta.
Tienes derecho a que el inquilino te pague la renta actualizada, pero recuerda que debes comunicárselo cada año por adelantado.
Si no pones nada en el contrato sobre esta actualización luego no podrás subir su importe, lo que te va a provocar un importante perjuicio económico mientras el contrato esté en vigor.
Derecho como propietario a reclamar tu vivienda en caso de necesidad
Imagina que adquieres una casa como inversión y pagas la hipoteca con el alquiler de la misma, mientras tú vives con tu pareja.
Pero un buen día tu relación se acaba, y te encuentras con que necesitas una casa donde vivir, pero tu propiedad está alquilada.
En casos como este tienes derecho a recuperar tu vivienda para tu propio uso personal o incluso puedes reclamarla porque la necesita un familiar tuyo en primer grado (por ejemplo, un hijo).
Esto suele ser habitual en situaciones de divorcio, separación o nulidad, en casos de fuerza mayor o si así lo indica una sentencia judicial.
No obstante, para poder hacer uso de este derecho y resolver el contrato de arrendamiento es necesario según la LAU que haya transcurrido como mínimo un año desde que alquilaste tu propiedad.
OJO porque si has rescindido el contrato de alquiler y no has ocupado tu propiedad en los tres meses siguientes tu inquilino podría volver a la vivienda en 30 días, ocuparla durante tres años.
Además, se mantendrían las condiciones del contrato que en su día firmasteis y puede pedirte una indemnización por los perjuicios ocasionados al tener que abandonar tu vivienda.
Derecho como propietario a que el inquilino te devuelva la vivienda en las mismas condiciones que tenía al inicio del arrendamiento
Es muy importante que saques fotografías del inmueble antes de alquilarlo, y adjuntes al contrato de alquiler un anexo con el inventario de todos los muebles y objetos que hay en la vivienda.
Al finalizar el contrato tu inquilino tiene que devolverte la propiedad en el mismo estado que se la entregaste.
Esto significa que, si hay desperfectos, roturas, objetos dañados o estropeados, puedes reclamar al inquilino que arregle los daños o bien descontar su reparación de la fianza.
OJO porque NO hablamos de daños causados por fuerza mayor, que afecten a su estructura o su habitabilidad, o por cualquier circunstancia no imputable al inquilino, en cuyo caso eres tú quien debes hacerte cargo.
Derecho del propietario a acceder a la propiedad en casos muy concretos
Una vez que has alquilado tu casa ya no puedes entrar en ella mientras dure el arrendamiento, salvo que tengas el consentimiento (siempre mejor por escrito) del inquilino.
La única excepción es acceder para realizar una obra o una reparación puntual, y siempre con permiso del inquilino.
Si como propietario has decidido poner a la venta tu vivienda estando vigente el arrendamiento, no puedes entrar para enseñar la propiedad a posibles compradores salvo que te autorice el arrendatario (recuerda que no tiene obligación de permitirlo).
Derecho como propietario a rescindir el contrato de alquiler en caso de incumplimiento por el inquilino
La Ley de Arrendamientos Urbanos te permite resolver el contrato antes de que finalice el plazo estipulado en el mismo si tu arrendatario incumple alguna de sus cláusulas.
Algunos de los motivos por los que puedes poner fin al arrendamiento antes del vencimiento del contrato de alquiler son:
➡️ El inquilino no te paga la renta estipulada en el contrato.
➡️ El inquilino subarrienda el inmueble alquilado sin tu conocimiento y sin tu consentimiento como propietario.
➡️ El inquilino causa destrozos o daños en la vivienda, o realiza obras sin haberte informado por escrito y sin tu consentimiento.
➡️ El inquilino realiza en la vivienda actividades peligrosas o ilícitas, o bien que molestan o resultan insalubres.
Por ejemplo, trafica con drogas, hace fiestas todos los días molestando al resto de vecinos y perjudicando su descanso, o no mantiene unas condiciones mínimas de higiene y limpieza.
➡️ El inquilino ha metido animales o mascotas en la vivienda teniéndolo expresamente prohibido en el contrato de alquiler.
Puede haber otros motivos que te lleven a querer rescindir el contrato, pero también es posible que te encuentres con la oposición del inquilino que no esté conforme.
Por eso, ante el más mínimo problema o duda que tengas debes asesorarte legalmente para decidir qué hacer, y si es viable llegar a un entendimiento o tienes que acudir a los Tribunales.
Relacionado con esto tienes también derecho como arrendador a pedir una compensación si el contrato de alquiler se resuelve antes del tiempo pactado, aunque si hay un motivo razonable y justificado del inquilino no suele pedirse.
Derecho como propietario a vender tu vivienda
No sería la primera vez que el propietario de un inmueble arrendado decide ponerlo a la venta por las circunstancias que sean.
Tienes todo el derecho del mundo a vender tu casa, pero recuerda que tu inquilino tiene el llamado derecho de adquisición preferente, es decir, que si le interesa tu vivienda puede adquirirla con preferencia sobre otros posibles compradores.
Este derecho del inquilino no procede si así lo habéis establecido en el contrato de arrendamiento y consta que el arrendatario ha renunciado al mismo.
Derecho como propietario a incrementar la renta por mejoras en la propiedad
Si decides hacer obras de mejora en la vivienda alquilada una vez han pasado 5 años desde que se formalizó el contrato de arrendamiento (o 7 en caso de ser persona jurídica) tienes derecho a subir el importe del alquiler.
OJO a lo que NO tienes derecho como propietario
En BASA Abogados hemos atendido muchas consultas con dudas de propietarios sobre algunos puntos concretos creyendo que tienen determinados derechos, cuando no es así.
Los más habituales son:
✔ No tienes derecho a entrar en la vivienda alquilada cuando quieras sin permiso del arrendatario.
Cuidado con esto porque el domicilio es inviolable, como indica la Constitución, y esto significa que tienes que respetar la intimidad de tu inquilino.
Si no lo haces así puedes encontrarte con un serio problema legal por allanamiento de morada.
✔ No tienes derecho a negarte a facilitar a tu inquilino un recibo justificativo del pago del alquiler.
Si te lo pide debes hacerlo cada mes cuando pague la renta.
✔ No puedes negarte al pago de las reparaciones correspondientes a averías en tu vivienda que no tengan nada que ver con el inquilino, como es sustituir una caldera, o reparar unas tuberías en mal estado que provocan humedades en la casa.
Qué hacer si se vulneran tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler
Cuanto más específico y detallado sea tu contrato de arrendamiento y más “blindados” tengas tus derechos como parte arrendadora, menos problemas tendrás.
Aun así, es muy habitual que surjan confrontaciones entre inquilino y propietario en algún momento.
Como abogados inmobiliarios en Madrid siempre decimos que todo lo que pueda solucionarse de forma amistosa es preferible siempre a tener que resolver el problema en el Juzgado.
Algunos de los conflictos más comunes que vemos a menudo son:
➡️ Problemas relacionados con la devolución de la fianza, es especial cuando quieres retener parte de la fianza para el pago de daños ocasionados por el inquilino.
➡️ Problemas por impago de la renta, que pueden acabar en los Tribunales si el inquilino se mantiene en la postura de no pagar.
➡️ Problemas por reparaciones en la vivienda, como cuando se estropea la lavadora, el lavaplatos o la nevera.
Nuestras recomendaciones si consideras que tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler han sido vulnerados:
✔ Intenta hablar con el inquilino para llegar a una solución amistosa.
✔ Si no es posible haz un requerimiento por escrito (burofax) para dejar constancia del conflicto y probar que has intentado siempre resolver el problema por la vía del entendimiento.
✔ Si pese a todo el conflicto persiste, busca asesoramiento legal para valorar la situación y decidir qué se puede hacer (y si no queda otra opción, defender tus derechos en los Tribunales).
En BASA Abogados conocemos muy de cerca la problemática asociada a los arrendamientos y sabemos cómo actuar ante cualquier problema que puedas tener como propietario de una vivienda alquilada.
Puedes contarnos qué necesitas y nos pondremos en contacto contigo para responder todas tus dudas sin compromiso y ayudarte (si tú quieres) a encontrar la mejor solución.
