Imagina que varios herederos recibís en herencia una vivienda proindiviso (un inmueble que heredáis todos a partes iguales) y uno de los herederos no quiere vender.
¿Se puede vender esa vivienda, aunque un heredero no esté de acuerdo?
Si hay opciones… ¿cuál es la más recomendable?
Para estos casos, que suelen generar muchos conflictos entre herederos, la Ley ofrece varias alternativas, que hay que conocer y valorar en cada caso concreto.
Si te encuentras en esta situación, y no sabes cómo actuar para que tus intereses no se vean perjudicados, en BASA Abogados podemos ayudarte.
Siempre recomendamos que las dudas sobre herencias y los problemas que pueden surgir hay que resolverlas con asesoramiento de abogados expertos en herencias.
Las dudas sobre si se puede vender una propiedad si uno de los herederos no quiere
Una duda muy habitual entre los herederos cuando reciben una propiedad en herencia es qué hacer cuando no quieren mantener el proindiviso, pero hay uno de los herederos que no quiere vender.
Este problema es muy habitual y puede generar muchos conflictos familiares cuando no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con los inmuebles heredados.
Lo que debes tener muy claro:
✔ Salvo que en el testamento se diga otra cosa, los bienes que heredáis son de todos los herederos proindiviso (un inmueble es de varias personas) y por partes iguales (todos tenéis el mismo porcentaje en ese inmueble).
✔ Si uno de los herederos no está conforme, NO puede venderse la propiedad que todos tenéis en común.
✔ Esto NO significa que no podáis vender la propiedad heredada, porque el resto de herederos tenéis una serie de soluciones por Ley para conseguir el acuerdo con quien no quiere vender, incluyendo como última opción la vía judicial.
El objetivo es intentar resolver la controversia, mediando entre los herederos para llegar a una solución que favorezca a todos.
Las opciones para vender una casa si un heredero no quiere
Como abogados especialistas en herencias, nuestra recomendación es agotar todas las posibilidades amistosas que ofrece la Ley antes de optar por acudir a la vía judicial, ya que ello supone menos tiempo para resolver el problema y menos coste económico para todos.
Te explicamos con un ejemplo las alternativas que tienes para vender una vivienda si uno de los herederos no quiere hacerlo.
La adjudicación a un heredero
Cuando varios herederos tenéis una propiedad y uno de ellos no quiere venderla, la Ley le permite poder adquirirla abonando a cada uno de los herederos restantes su parte, tal y como indica el artículo 1062 del Código Civil sobre la partición de una herencia.
Lo habitual en estos casos es tasar primero el inmueble acudiendo a un tasador profesional.
Vamos con el ejemplo: tu hermana Ana y tú habéis heredado un inmueble por herencia de vuestra madre.
Tú quieres vender la vivienda, pero tu hermana no, y como se trata de un bien indivisible hace falta el consentimiento de tu hermana para vender.
Con la opción de adjudicación a un heredero, tu hermana puede adquirir el 100% de la propiedad abonándote a ti el 50% de su valor, es decir, la mitad que te corresponde.
Ahora bien, el artículo 1062 del Código Civil indica también que uno de los herederos podría pedir la venta del inmueble en pública subasta, con admisión de licitadores extraños (ajenos a vosotros dos), en cuyo caso se haría así.
Dicho de otro modo, tú podrías oponerte a la adjudicación a tu hermana de la vivienda y solicitar su venta en pública subasta.
El acto de conciliación en qué consiste
La conciliación es una opción que siempre merece la pena intentar para resolver el conflicto entre los herederos sin tener que acudir a la vía judicial, y se recoge en el artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Este proceso consiste en buscar la ayuda de un mediador profesional que ayude a los herederos a solucionar la controversia de un modo que beneficie a todas las partes involucradas.
Aunque no es obligatorio acudir a un acto de conciliación con abogado, siempre recomendamos que cuentes con la ayuda y asistencia de un abogado especialista en herencias.
El proceso es el siguiente, tomando como ejemplo el caso anterior: tu hermana Ana, que no quiere vender la propiedad y tú, que quieres vender el inmueble.
Tú presentas la papeleta de conciliación que se notifica a tu hermana Ana, donde pides que se venda la propiedad que tenéis en común.
¿Qué puede ocurrir a continuación?
- Que tu hermana Ana asista al Acto de Conciliación y allí podáis llegar a un acuerdo para la venta de la propiedad, con lo que la controversia se resuelve.
- Que tu hermana Ana NO asista al Acto de Conciliación o no consigáis llegar a un acuerdo. En este caso tendrás que acudir a la vía judicial
- Que tu hermana Ana asista al Acto de Conciliación y consigáis el acuerdo, pero que después tu hermana NO cumple. Tendrías que pedir judicialmente su cumplimiento.
Nuestro consejo como especialistas en herencias es intentar que funcione la vía de la conciliación, para lo que es muy importante que tengas un buen asesoramiento legal.
(También puede interesarte el artículo sobre el reparto de herencia entre hermanos).
La subasta voluntaria de la vivienda
Para utilizar esta opción los herederos tienen que estar siempre de acuerdo en vender la propiedad, y se recoge en el artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.
Vamos con el ejemplo: tú convences a tu hermana Ana de que esta opción puede favoreceros a ambos y finalmente ambos estáis de acuerdo en vender la propiedad que habéis heredado, pero no os ponéis de acuerdo sobre el precio de venta de la vivienda.
Con este procedimiento podéis pedir la subasta voluntaria del inmueble que habéis recibido en la herencia, para lo que vais a necesitar un tasador profesional para obtener el valor de tasación de la vivienda.
La solicitud de subasta voluntaria debe presentarse en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentre la propiedad que queréis sacar a subasta.
En la solicitud debéis hacer constar el valor de tasación, es decir, el valor económico por el que se va a subastar la vivienda.
Para este procedimiento tampoco se exige abogado y procurador.
Sin embargo, es muy importante que los herederos se asesoren bien, y que sea un abogado de confianza y experto en herencias quién prepare los documentos y la solicitud para presentar en el Juzgado sin cometer errores.
¿Qué puede ocurrir una vez se celebra la subasta de la propiedad?
✔ Que la vivienda se adjudique a la persona (el postor) que haya ofrecido el valor que tu hermana y tú como herederos hayáis acordado.
✔ Que nadie haya ofrecido ese precio por la vivienda (no se ha cubierto el valor que ambos habéis acordado), en cuyo caso tenéis que decidir si aceptáis o no.
La vía judicial: pros y contras de solicitar la división judicial
La vía judicial a la hora de vender una casa si un heredero no quiere debe ser siempre la última opción.
Se trata de un procedimiento de división de cosa común (la vivienda), y basta para iniciarlo que uno de los herederos pida la venta de la propiedad para ponerlo en marcha.
Cuando no ha sido posible llegar a una solución para vender el inmueble o proceder a la subasta voluntaria, no queda otra alternativa que acudir a la vía judicial en los Tribunales.
La finalidad de este proceso es extinguir la situación de copropiedad sobre la vivienda a través de una subasta pública, procediendo a la división judicial del inmueble heredado.
¿Por qué debe acudirse a este procedimiento como última opción?
✔ Primero, porque genera una serie de gastos a los herederos, ya que requiere abogado, procurador, perito judicial y en ocasiones un tasador privado, que tiene un coste.
✔ Segundo, porque acudir a la vía judicial va a suponer, en casi todos los casos, un deterioro de las relaciones familiares que puede desembocar en rupturas y más conflictos entre los herederos.
¿Cómo funciona el proceso?
Volvemos al ejemplo anterior, contigo y tu hermana.
En este caso, que tú eres quien quiere vender, tienes que presentar una demanda frente a tu hermana Ana, iniciando así el procedimiento contencioso llamado “división judicial de la cosa común” (que es la vivienda heredada por ambos).
En esa demanda, que te recomendamos que redacte siempre un abogado experto en herencias, vas a pedir:
– La extinción del condominio (es decir, de la copropiedad de ambos sobre el inmueble).
– La subasta de la propiedad heredada por ambos.
– El reparto al 50% de la cantidad que se obtenga con la venta en la subasta.
¿Cuál es la diferencia entre esta subasta y la subasta voluntaria que ya hemos visto?
- En la subasta voluntaria ambos (tu hermana y tú) determináis el precio de venta (el llamado valor de subasta).
- En este caso, sin embargo, es un perito judicial quien va a determinar dicho valor.
Cuando hay varios herederos, éstos pueden también pujar por la propiedad sin tener que pagar cantidad alguna, mientras que los terceros que pujen deben antes pagar una fianza del 30% del valor de la vivienda que se subasta.
Buscar una empresa que compra proindivisos: ¿es fiable?
Es posible que hayas oído hablar de empresas dedicadas a la compra de proindivisos.
Este tipo de empresas intervienen en procesos hereditarios que están estancados por los conflictos entre herederos cuando reciben una propiedad en proindiviso, y es una alternativa que usan algunos herederos para evitar acudir a la subasta judicial del inmueble.
¿Cómo funcionan?
Estas empresas compran parte de un proindiviso: por ejemplo, acuden a ti, copropietario de una vivienda con tu hermana, y negocian contigo la compra de tu parte de la propiedad.
Seguramente pensarás que no tiene mucho sentido para una empresa comprar una parte de una vivienda.
La explicación es sencilla: la empresa compra tu parte y luego, que ya es copropietaria, acude al Juzgado utilizando la opción de la subasta pública que ya hemos visto.
Lo habitual es que en subasta acabe adquiriendo la totalidad del inmueble.
¿Qué problema pude haber?
Básicamente, estas empresas compran al copropietario y pagan una cantidad que seguramente le compensa.
Pero esto no significa que el resto de copropietarios vaya a obtener la misma cantidad en la subasta.
Dicho de otro modo, tú vendes a la empresa que compra proindivisos y puedes obtener una cantidad de dinero que te merezca la pena.
Pero el resto de los copropietarios puede obtener una cantidad bastante menor cuando la vivienda se vende en la subasta pública.
En resumen, son varias las opciones para vender una propiedad si uno de los herederos no quiere vender.
Pero cada herencia es diferente, y por eso es necesario asesorarse bien, para valorar con ayuda legal especializada qué te interesa más para defender tus intereses como heredero.
Por encima de todo, hay que intentar siempre llegar a un acuerdo amistoso que evite conflictos familiares y resuelva la controversia de la mejor forma para todos los herederos.
Si te quedan dudas, te encuentras en esta situación y no sabes cómo resolverla, nuestros abogados expertos en herencias en Madrid pueden ayudarte.
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