El arrendador puede recuperar la vivienda que tiene alquilada por necesidad siempre que incluya esta clausula en el contrato de alquiler, haya pasado un año desde que se firmó y lo notifica con 2 meses de antelación al inquilino.
Puede que sea el arrendador quien necesita la vivienda, o también se permite si la necesitan familiares hasta el primer grado o para su cónyuge si se separa o divorcia.
El arrendador deberá ocupar la vivienda que ha recuperado para vivir de forma permanente en el plazo de 3 meses.
En este artículo te explicamos qué significa este derecho del arrendador, los requisitos, qué dice la Ley al respecto y cómo es el proceso legal para recuperar la vivienda.
Si eres arrendador y quieres usar esta opción es importante que te asesores con abogados inmobiliarios para hacer las cosas bien y evitar problemas legales.
Si eres el propietario de una vivienda alquilada y necesitas recuperarla por necesidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos te permite esta opción, sin perjuicio de que también se protegen los derechos de los inquilinos.
La Ley 4/2023 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, introdujo en la LAU esta posibilidad para que un propietario pudiera recuperar la posesión de un inmueble alquilado en caso de necesidad.
De hecho, el motivo de “la necesidad” es muy utilizado por los caseros para finalizar antes de tiempo un contrato de arrendamiento y recuperar la vivienda.
Sin embargo, no todo vale, y es que la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador tiene que darse cumpliendo una serie de requisitos.
Se trata, pues, de algo excepcional, dado que supone una limitación a los intereses del inquilino porque como propietario puedes finalizar el alquiler antes del tiempo estipulado en la Ley.
Te ponemos un ejemplo: el inquilino de tu vivienda tiene derecho por Ley a la prórroga obligatoria del contrato de alquiler hasta un mínimo de cinco años, salvo que renuncie a prorrogarlo.
Esto significa que como propietario tienes que respetar esa prórroga obligatoria durante ese tiempo.
Pero el derecho del inquilino queda limitado si tú quieres recuperar la vivienda antes de que hayan transcurrido esos 5 años, y puedes hacerlo en caso de necesitarla para ti mismo o para tus familiares directos.
Normativa aplicable a la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador
La posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad del arrendador se recoge en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Como propietario puedes necesitarla para tu propio uso, pero también para:
- Alguno de tus familiares en primer grado de consanguinidad (padre, madre, o hijos) o por adopción.
- Tu cónyuge en caso de que dispongas de una sentencia firme de divorcio, nulidad o separación matrimonial.
Como arrendador tienes que demostrar que hay una causa de las previstas en la Ley para poder utilizar esta opción.
Estas son algunas situaciones habituales que pueden darse si eres el propietario de la vivienda alquilada:
- Vivías en el extranjero y regresas a España, necesitando la vivienda que alquilaste en su momento cuando te marchaste fuera.
- Tienes un hijo o hija que deja de vivir en tu compañía porque se va a independizar o el inmueble está donde va a cursar sus estudios.
- Te fuiste a vivir con tu pareja alquilando tu vivienda, pero habéis roto la relación y ahora la necesitas para vivir en ella.
- Tus padres viven cerca de la vivienda alquilada y tienes que trasladarte allí para poder atenderles y cuidarles.
- Te has separado o divorciado por sentencia firme y necesitas la vivienda para tu cónyuge.
En resumen, puede valer cualquier motivo que realmente requiera tener que ocupar la vivienda alquilada, siempre que no se trate de un capricho o no haya necesidad real.
Requisitos legales para que el arrendador recupere la vivienda por necesidad
Si tienes una vivienda en propiedad alquilada, te ves en una de estas situaciones y necesitas recuperar el inmueble, debes cumplir para ello estos requisitos:
- Tienes que ser persona física (no se permite a personas jurídicas).
- Es imprescindible que en el contrato de arrendamiento hayas incluido esta posibilidad, ya que de no hacerlo tendrías que esperar a los 5 años de la prórroga obligatoria.
- Tiene que haber transcurrido al menos un año desde que firmaste con el inquilino el contrato de arrendamiento.
- Debes comunicarlo a tu inquilino mediante burofax o similar, y hacerlo como mínimo con dos meses de antelación.
- Es necesario demostrar la necesidad, y por qué necesitas recuperar la posesión del inmueble.
- Esa necesidad tiene aparecer posteriormente a la firma del contrato de alquiler por el devenir de las circunstancias, no existir ya antes de formalizarlo.
- Debes ocupar la vivienda de forma permanente como residencia habitual, en ningún caso como segunda residencia o para otro familiar o un amigo, ni tampoco para volver a alquilarla o venderla.
- Cuando recuperes la vivienda tienes un plazo máximo de tres meses para ocuparla, salvo excepciones muy específicas por causas de fuerza mayor.
Pasos legales para solicitar la recuperación de la vivienda por necesidad
Si eres propietario y necesitas recuperar tu vivienda alquilada te recomendamos asesorarte legalmente, y seguir estos pasos para hacerlo bien:
- Comprobar que en su momento incluiste esta cláusula de resolución anticipada expresamente en el contrato de arrendamiento firmado con tu inquilino.
- Comunicarlo al inquilino de forma fehaciente, siendo lo más recomendable hacerlo por medio de burofax.
Importante: en caso de posible conflicto el Juez va a tener muy en cuenta el contenido de este burofax.
Por eso es importante que te lo prepare un abogado experto en arrendamientos, que puede también hacer una labor de mediación.
Cualquier problema en la redacción del burofax que no se ajuste a la legalidad podría llevarte a perder un hipotético pleito si el inquilino te pone problemas.
- Luego debes esperar a la respuesta del inquilino: puede irse sin poner pegas, pero podría oponerse, en cuyo caso habrá que negociar y en su caso acudir a la vía judicial.
- Recuerda, por último, que debes ocupar la vivienda recuperada en el plazo máximo de 3 meses (no olvides que la necesitas)
Preguntas frecuentes sobre recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador
Respondemos algunas de las consultas que recibimos en BASA ABOGADOS sobre recuperación de la vivienda cuando el arrendador la necesita.
¿Se considera causa de necesidad reclamar la posesión de la vivienda para venderla?
Esta práctica es habitual y hay propietarios que utilizan la “necesidad” para conseguir que el inquilino se vaya antes de tiempo y poder vender la vivienda.
Sin embargo, la venta del inmueble NO es causa para recuperar la vivienda por necesidad, y así lo entienden nuestros Tribunales.
¿Qué ocurre si el propietario no ocupa la vivienda en los 3 meses de plazo que tiene y tampoco lo justifica?
Si esto ocurre el inquilino tiene un plazo de 30 días para elegir entre:
Exigir volver a la vivienda con un contrato de alquiler en las mismas condiciones que tenía, y contando con la prórroga obligatoria, además de una indemnización por los gastos que haya tenido al tener que abandonar la vivienda.
Si ya has encontrado otra vivienda (que suele ser lo habitual) podrás reclamar una indemnización por un importe que equivalga a una mensualidad del alquiler por cada año que te quedaba de contrato.
¿Se puede recuperar la vivienda por necesidad si en el contrato no aparece la cláusula que lo permite?
NO, en ningún caso el casero podrá utilizar esta opción para desalojar al inquilino, aunque tenga una necesidad real y urgente de la vivienda.
En resumen, aunque como propietario tienes esta posibilidad y te ampara la LAU, no puedes usarla a tu antojo ni justificar la ocupación por cualquier motivo.
En muchas ocasiones surgen conflictos con el inquilino que se niega a abandonar la vivienda alquilada, lo que te obliga a tener que acudir a los Tribunales para que un Juez decida si está justificada tu necesidad de recuperar el inmueble.
En estos casos la labor del abogado es de vital importancia, porque puede desempeñar un papel mediador entre ambas partes evitando la vía judicial.
Nuestra recomendación es que no des este paso sin asesorarte primero, para asegurarte de poder recuperar la vivienda con garantías y hacer bien el requerimiento y el proceso de desalojo de tu inquilino.
Como abogados inmobiliarios en Madrid conocemos a fondo la LAU, los arrendamientos y cómo proceder en estas situaciones, y podemos ayudarte para evitar problemas legales.
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