Si tienes una vivienda alquilada y te surge la necesidad de recuperarla para vivir en ella, es posible hacerlo antes de finalizar el periodo de prórroga obligatoria del contrato firmado con tu inquilino.
Sin embargo, no basta con que seas el propietario ni con comunicar a tu arrendatario que necesitas la vivienda, sino que debes cumplir los requisitos que exige la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El artículo 9.3 LAU permite recuperar la vivienda por necesidad cuando el arrendador es persona física, ha pasado al menos el primer año del alquiler y la necesidad se hizo constar de forma expresa en el contrato cuando se firmó por ambas partes.
La vivienda debe destinarse a residencia permanente del propietario, determinados familiares o su cónyuge en los casos previstos legalmente, y tienes que comunicar la necesidad al inquilino al menos dos meses antes de la fecha prevista para ocuparla.
En este artículo despejamos dudas y te explicamos en qué casos puedes recuperar tu vivienda por necesidad, los requisitos para hacerlo, qué pasa si finalmente no la ocupas y qué pasos seguir para conseguirlo sin riesgos legales.
Puedes recuperar una vivienda alquilada por necesidad si eres persona física y la necesitas en estos casos:
- Como residencia permanente para ti por ejemplo si necesitas trasladar a esa vivienda tu residencia habitual por motivos familiares o cambios personales que te obligan a establecerte allí.
- Para un familiar de primer grado de consanguinidad o adopción (por ejemplo, necesitas la casa para tus padres o para uno de tus hijos).
- Para tu cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Esta posibilidad está regulada en el artículo 9.3 de la LAU y solo puedes ejercitarla si cumples los requisitos legales y contractuales.
La recuperación por necesidad es una excepción a la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, que protege al inquilino durante el periodo mínimo previsto por la ley, permitiéndote ponerle fin antes de que se alcance su duración mínima legal.
Requisitos para recuperar una vivienda alquilada por necesidad
Para recuperar la vivienda alquilada por necesidad no basta con que haya transcurrido un año de alquiler.
El arrendador debe ser persona física, la recuperación debe producirse dentro del periodo previsto en el artículo 9.3 LAU, la necesidad debe haberse hecho constar expresamente en el contrato cuando sea exigible y el inquilino debe recibir un preaviso mínimo de dos meses.
Además, la causa debe encajar en los supuestos legales.
Por eso te recomendamos que antes de comunicar a tu inquilino que necesitas recuperar la vivienda te asesores para valorar si cumples todos los requisitos que te vamos a explicar de forma sencilla.
Debe haber transcurrido al menos un año de contrato
No puedes utilizar esta vía para recuperar tu vivienda por necesidad durante el primer año del contrato de alquiler, es decir, durante los primeros doce meses del arrendamiento.
El artículo 9.3 de la LAU te permite hacerlo una vez transcurrido ese periodo siempre que se cumplan los demás requisitos y antes de que transcurran los cinco años de duración a los que se refiere este precepto.
Este plazo no significa que al cumplirse el primer año de alquiler tengas derecho sin más a pedir a tu inquilino la vivienda.
Deben darse también el resto de requisitos, incluyendo la previsión contractual expresa de la necesidad cuando sea exigible y el preaviso legal.
La necesidad debe estar prevista en el contrato cuando sea exigible
En este punto hay que hacer una distinción entre los contratos de alquiler firmados antes de marzo de 2019 y los posteriores a esa fecha.
En los contratos sujetos a la redacción del artículo 9.3 LAU introducida en marzo de 2019, la posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad debe haberse hecho constar expresamente al firmar el contrato de alquiler.
Sin embargo, el Real Decreto-ley 29/2026 de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible introduce un matiz a tener en cuenta.
Esta norma permite evitar una prórroga extraordinaria distinta por necesidad real y acreditada, aunque el contrato no incluyera la cláusula, siempre que se comunique en los plazos y condiciones del artículo 9.3.
No basta con que como propietario hayas pensado cuando firmaste el contrato que quizá necesitarías la vivienda en el futuro, sino que la posibilidad debe aparecer recogida expresamente.
¿Y qué sucede con los contratos anteriores a marzo de 2019?
La fecha de firma importa porque las reformas legales no se aplican necesariamente de la misma manera a todos los arrendamientos.
El Real Decreto-ley 7/2019 estableció que los contratos celebrados antes de su entrada en vigor continuarían sujetos en principio al régimen jurídico que les resultaba aplicable, sin perjuicio de poder adaptarlos por las partes si era posible legalmente.
Esto significa que no se debe trasladar automáticamente la exigencia actual a un contrato antiguo sin examinar su fecha y contenido, sino que habrá que revisar en concreto tu contrato de alquiler.
Si firmaste el contrato de arrendamiento antes del 6 de marzo de 2019 habrá que comprobar qué redacción legal le corresponde y qué requisitos se exigían.
La necesidad debe ser real y para vivienda permanente
Debes necesitar la vivienda que tienes alquilada para establecer en ella tu residencia permanente, no si quieres disponer de ella por tu conveniencia o por un interés económico.
La causa debe corresponder a uno de los supuestos previstos en el artículo 9.3 LAU.
Por ejemplo, una necesidad real sería que necesitas trasladarte por motivos familiares o de trabajo, o que tu hijo se ha casado y necesita para su familia la vivienda como residencia permanente
En cambio, querer disponer de la vivienda para utilizarla unos días al año, pasar las vacaciones o tenerla libre por si acaso no es la necesidad de residencia permanente que recoge el artículo 9.3 LAU.
Tampoco basta con que alegues una causa genérica: tienes que poder explicar cuál es tu necesidad concreta y en caso de conflicto aportar elementos y pruebas que permitan acreditarla.
Hay que avisar al inquilino con al menos dos meses de antelación
Es fundamental comunicar a tu inquilino la necesidad de recuperar la vivienda como mínimo con dos meses de antelación a la fecha en que vayas a necesitarla.
El aviso debe especificar la causa concreta por la que necesitas la vivienda y para quién te hace falta, dentro de los supuestos previstos por la Ley.
Este plazo es esencial y no es suficiente con que avises a tu inquilino que debe marcharse sin respetar este plazo.
Antes de enviar la comunicación a tu inquilino debes comprobar la fecha en que pretendes recuperar la vivienda, la cláusula contractual aplicable y la documentación que justifica la necesidad.
¿Cómo comunicar al inquilino que necesitas recuperar la vivienda?
Nuestro consejo es que comuniques a tu inquilino la recuperación por un medio fehaciente que te permita dejar constancia del contenido de la comunicación y que lo ha recibido.
La opción más recomendable es enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, porque así puedes probar que has comunicado la causa y la fecha prevista.
En esa comunicación que deberías hacer con asesoramiento legal debes incluir:
- Tus datos como propietario y los de tu inquilino, así como la identificación de la vivienda arrendada.
- La referencia al contrato de alquiler firmado por ambos en su día.
- La causa concreta de necesidad y la persona que va a ocupar la vivienda.
- La fecha prevista para la recuperación, respetando el preaviso mínimo de dos meses.
- La solicitud de entrega de la vivienda y de las llaves en la fecha indicada.
Es importante que el motivo que comuniques a tu inquilino sea claro y coherente con la necesidad real para evitar que genere dudas o dificulte la defensa de tu posición como propietario en caso de surgir un conflicto.
¿Qué ocurre si el inquilino se niega a abandonar la vivienda?
Si el inquilino no desaloja la vivienda para entregártela en la fecha prevista no puedes desalojarlo por tu cuenta.
Lo que nunca debes hacer es actuar por impulso y cambiar la cerradura de la vivienda, retirar sus pertenencias o impedirle el acceso a la casa, porque esta conducta conlleva responsabilidades y puede complicar todavía más el conflicto.
Lo que te recomendamos para defender tus derechos como propietario de una vivienda de alquiler es asesorarte para valorar primero si hay margen para poder alcanzar un acuerdo con tu inquilino sobre la entrega de la vivienda.
Si no alcanzáis un acuerdo habrá que valorar la vía judicial demostrando que has hecho la solicitud de recuperación de tu vivienda cumpliendo los requisitos legales.
Para ello hacen falta pruebas como son el contrato de alquiler, la comunicación por burofax enviada con la prueba de su recepción y la documentación que permita justificar la necesidad que alegas.
¿Qué ocurre después de recuperar la vivienda?
Si recuperas la vivienda por necesidad debes ocuparla tú, el familiar o el cónyuge que la necesite dentro de los tres meses siguientes a la extinción del contrato o, en su caso, al desalojo efectivo.
Si no lo haces el antiguo inquilino podría solicitar que se le reponga en la vivienda o reclamarte la indemnización prevista en el artículo 9.3 LAU, salvo que concurra una causa de fuerza mayor en los términos previstos legalmente.
Por tanto, si transcurre ese plazo y la vivienda no se ha ocupado tu antiguo inquilino puede ejercer los derechos que le reconoce la LAU, disponiendo de un plazo de treinta días para elegir entre dos alternativas:
- Solicitar que se le reponga en el uso de la vivienda por un nuevo periodo de hasta cinco años manteniendo las condiciones contractuales anteriores, y reclamarte los gastos que le haya ocasionado el desalojo hasta la reocupación.
- Solicitar una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años.
De esta forma la Ley establece una protección para tu inquilino cuando la necesidad que has invocado no se traduce en la realidad en la ocupación de la vivienda.
Esto no significa que cualquier retraso o cambio de planes genere una indemnización, porque si ocurre habrá que valorar las circunstancias y si hay una causa de fuerza mayor en el sentido legal.
Pero sí es una razón importante para que actúes seriamente y seas coherente, evitando utilizar esta vía por conveniencia y sin motivo cuando no hay una intención real de ocupar la vivienda.
Puedo recuperar la vivienda para venderla o volver a alquilarla?
No, no puedes utilizar la recuperación por necesidad del artículo 9.3 LAU sólo porque quieras vender la vivienda, alquilarla a otra persona o cambiar las condiciones económicas del alquiler.
Esta vía exige la necesidad de destinar el inmueble a residencia permanente para ti o para alguno de los familiares que permite la Ley.
Si quieres vender el inmueble tendrás que estudiar las reglas aplicables a la venta de una vivienda alquilada respetando los derechos que puedan corresponder al arrendatario y el contrato que tengáis en vigor.
Si tu intención es volver a alquilar la vivienda a otra persona tampoco es un motivo que pueda justificar una necesidad de residencia permanente.
La clave está en distinguir entre querer disponer de la vivienda por motivos económicos y necesitar ocuparla para vivir en ella.
Preguntas frecuentes sobre la recuperación de la vivienda por necesidad
¿Puedo recuperar la vivienda si no incluí esta posibilidad en el contrato?
Depende de la fecha del contrato y de la normativa aplicable.
En los contratos sujetos a la redacción del artículo 9.3 de la LAU introducida en marzo de 2019, la necesidad debe haberse hecho constar expresamente al firmarlo.
Sin embargo, una norma vigente desde el 8 de octubre de 2026 permite evitar una prórroga extraordinaria distinta por necesidad real y acreditada, aunque el contrato no incluyera la cláusula, siempre que se comunique en los plazos y condiciones del artículo 9.3.
En los contratos anteriores a esa fecha hay que revisar la normativa aplicable en la fecha de firma y el contenido del contrato.
¿Puedo recuperarla para que viva en ella mi hijo?
Sí, si tu hijo necesita esa vivienda para destinarla a residencia permanente y se cumplen los demás requisitos legales y contractuales.
¿Qué ocurre si finalmente no ocupo la vivienda?
Si no ocupas la casa dentro del plazo legal de tres meses tu antiguo inquilino puede optar por la reposición en la vivienda o por la indemnización previstas en el artículo 9.3 LAU, salvo que concurra una causa de fuerza mayor en los términos legales.
Recuperar tu vivienda sí, pero con seguridad jurídica
Necesitar una vivienda que tienes alquilada es una situación más habitual de lo que crees y puede responder a un cambio importante en tu vida personal o familiar.
Pero para recuperarla sin asumir riesgos debes comprobar que tu situación encaja en lo que dice la Ley y seguir los pasos jurídicos adecuados.
La fecha del contrato, la cláusula de necesidad, el motivo de la recuperación y la forma de comunicarlo son puntos clave que debes analizar siempre con ayuda legal especializada.
Si actúas sin asesorarte o sin revisar estos puntos puedes tener un grave conflicto con tu inquilino, retrasar la recuperación del inmueble o incluso puede suponerte un perjuicio económico.
Como abogados inmobiliarios en Madrid podemos estudiar tu contrato, valorar si se cumplen los requisitos y ayudarte a preparar la comunicación y los siguientes pasos para recuperar legalmente tu vivienda.
Puedes llamarnos o contactarnos para una primera consulta gratuita y sin compromiso para resolver todas tus dudas.
Fuentes normativas
- Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, especialmente artículos 9.1 y 9.3.
- Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, incluida su disposición transitoria primera sobre contratos anteriores a su entrada en vigor.
