Si eres inquilino es fácil que te surjan dudas sobre la prórroga obligatoria de tu contrato de alquiler.
Es normal hacerte preguntas, sobre todo qué hacer si en un momento dado decides marcharte a otro lugar a vivir o comprar una vivienda en propiedad.
La prórroga del contrato de alquiler afecta a ambas partes, inquilino y propietario; por eso es importante tener claro tanto derechos como obligaciones en ambos casos.
El punto de partida es la fecha de la firma del contrato de alquiler, y a partir de ahí, saber qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos para cada caso, teniendo en cuenta las modificaciones que ha tenido a lo largo de los años.
Si tienes un contrato de arrendamiento firmado, seas inquilino o propietario, y no sabes cómo te afecta la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, en BASA podemos ayudarte como abogados especialistas en alquileres en Madrid.
Prorrogar un contrato, como el de alquiler, significa alargarlo en el tiempo un periodo adicional.
La prórroga afecta a su duración, pero no cambia ninguna otra condición o estipulación del mismo.
La duración de un contrato de alquiler y su prórroga siempre ha sido uno de los puntos más controvertidos entre propietario e inquilino, por la cantidad de incidencias que provoca entre las partes.
Así, surgen problemas cuando el propietario decide vender la vivienda, pero la tiene alquilada, o quiere rescindir el contrato, pero el inquilino no quiere abandonar el inmueble.
A menudo se confunde la prórroga del contrato de alquiler con la renovación, que no son lo mismo.
Así, cuando hablamos de prórroga del contrato, se mantienen las condiciones firmadas en su momento, y solo cambia la parte de su duración, que normalmente se amplía.
Sin embargo, si renuevas el contrato de alquiler, pueden incluirse cláusulas nuevas que se incorporan al contrato inicial en un anexo con las nuevas condiciones pactadas entre las partes.
¿Qué más debes saber?
La Ley de Arrendamientos Urbanos recoge en su artículo 9 y artículo 10 las disposiciones relacionadas con la duración de los arrendamientos de vivienda, que en el momento actual indican:
➡️ El artículo 9 indica el plazo mínimo de la duración del contrato de alquiler, que es de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 si es una persona jurídica.
➡️ El artículo 10 se refiere a la prórroga del contrato de arrendamiento de forma obligatoria después de los 5 años de duración sin aviso previo de no renovación.
A lo largo de los años, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha ido sufriendo diversas modificaciones, lo que te afecta porque dependiendo de la fecha de firma de tu contrato de alquiler, la duración es distinta.
Vamos a explicarte la prorroga obligatoria del contrato de alquiler en base a la fecha de la firma de tu contrato de arrendamiento.
Prórroga obligatoria del contrato de alquiler firmado a partir del 6 de marzo de 2019
Si has firmado tu contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019, te afecta la última reforma de la LAU, que indica en su artículo 9 la prórroga obligatoria del contrato de alquiler:
- 5 años si el arrendador es una persona física.
- 7 años si el arrendador es persona jurídica.
Así, tu contrato se prorroga automáticamente por periodos anuales hasta el límite de 5 o 7 años (según el caso) salvo que comuniques al arrendador tu decisión de no renovarlo.
Para ello debes hacerlo treinta días antes de la fecha de finalización del contrato o cualquiera de las prórrogas.
¿Qué ocurre cuando acaba la prórroga obligatoria del contrato de arrendamiento (es decir, la duración inicial + las prórrogas obligatorias del artículo 9)?
Nos vamos al artículo 10 de la LAU que nos indica tres posibles escenarios:
➡️ Que ninguna de las partes manifiesta su voluntad de extinguir el contrato, en cuyo caso se puede prorrogar otros 3 años más si el inquilino lo desea.
➡️ Que el arrendador quiera finalizar el contrato, en cuyo caso debe preavisar con 4 meses de antelación al inquilino.
➡️ Que sea el inquilino quien no quiera renovar el contrato de alquiler, debiendo avisar al arrendador con 2 meses de antelación.
Ahora bien, esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador: si antes de que finalicen los 5 o 7 años (según el caso) comunica al inquilino que ha decidido finalizar el contrato, éste tiene que abandonar la vivienda.
Si el contrato se prorroga esos tres años más, seguirá regulado por las mismas normas que antes de la prórroga: las condiciones del contrato y lo dispuesto en la LAU.
¿Qué ocurre cuando pasan esos tres años más de prórroga (5+3 si arrendador es persona física o 7+3 si el arrendador es persona jurídica)?
Si ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) indica nada, el contrato de alquiler pasa a lo que se llama “situación de tácita reconducción”.
¿Esto qué significa?
Básicamente, que surge una nueva relación contractual entre el arrendador y el arrendatario, recogida en el artículo 1566 del Código Civil, cuando pasan 15 días desde que ha finalizado el contrato y ninguna de las partes ha manifestado nada sobre darlo por terminado.
Dicho de otro modo, la tácita reconducción es como un nuevo contrato de arrendamiento entre ambas partes, cuya duración se regula así en el artículo 1.581 del Código Civil:
✔ Si tu contrato de alquiler anterior era anual, el nuevo es por años.
✔ Si tu contrato anterior era mensual, el nuevo es por meses.
✔ Si tu contrato anterior era por días, el nuevo también.
¿Nuestra recomendación? Si quieres evitar problemas y asegurarte de hacer las cosas bien, seas propietario o inquilino, debes resolver cualquier duda asesorándote con un abogado experto en Derecho Inmobiliario.
Prórroga obligatoria del contrato de alquiler firmado entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
Si tienes un contrato de arrendamiento firmado entre estas dos fechas, esto es lo que debes saber, aplicando lo dispuesto en los artículos 9 y 10 de la LAU vigentes en ese periodo de tiempo:
➡️ Primero, la duración del contrato de alquiler es el que las partes hayan pactado libremente.
➡️ Si habéis pactado una duración inferior a los tres años, y como inquilino quieres permanecer en la vivienda alquilada, la LAU indica una prórroga obligatoria del contrato de alquiler anualmente hasta llegar a los tres años.
Esto significa que, como arrendatario, puedes quedarte hasta tres años, aunque el contrato de arrendamiento se hubiera firmado con una duración inferior (por ejemplo, un año).
¿Qué ocurre cuando han pasado esos tres años?
Si ninguna de las partes dice nada ni hacen un preaviso para finalizar el contrato de alquiler, éste puede prorrogarse un año más si el inquilino así lo decide.
Sin embargo, esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador, de modo que puede finalizar el contrato y decir al inquilino que le entregue la casa si lo comunica antes de que pasen los 3 años de prórroga obligatoria.
Una vez que finaliza la prórroga legal del contrato de alquiler, éste entra en la situación antes mencionada de “tácita reconducción”.
Prórroga obligatoria del contrato de alquiler firmado entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013
El punto de partida, si has firmado un contrato de alquiler entre esas fechas, es igual que en el caso anterior: la duración del mismo es el que ambas partes hayáis acordado de mutuo acuerdo.
Si habéis pactado una duración de menos de cinco años, pero como inquilino quieres seguir en la vivienda cuando llega su vencimiento, puedes disponer de una prórroga obligatoria del contrato de alquiler por plazos anuales hasta llegar a los cinco años.
Dicho de otra forma, si en tu contrato figuraba una duración de, por ejemplo, dos años, pero a su vencimiento quieres prorrogarlo, puedes hacerlo hasta cumplir los cinco años.
¿Qué ocurre cuando se llega a esos cinco años?
Si ninguna de las partes decís nada, ni hacéis el preaviso legal para dar por finalizado el contrato de alquiler, este puede prorrogarse tres años más si así lo desea el inquilino.
No obstante, esta prórroga ya no es obligatoria para el arrendador, que puede comunicar al inquilino antes de que venzan los cinco años del contrato que desea darlo por finalizado, conforme indica el artículo 10 de la LAU.
Una vez que ha finalizado la prórroga legal, el contrato entra, como en los demás casos, en la situación de “tácita reconducción”.
En BASA sabemos que las controversias sobre duración de un contrato de arrendamiento son motivos de disputas habituales entre arrendador y arrendatario.
Nuestra recomendación como abogados expertos en Derecho Inmobiliario es asesorarse antes de firmar cualquier contrato de alquiler, para evitar problemas futuros y un posible conflicto que acabe en los Tribunales.
¿Te ha quedado alguna duda?
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