Preguntarte si puedes recuperar tu vivienda alquilada por necesidad es una de las cuestiones que más dudas plantea en un arrendamiento.
Se conoce como “desahucio por necesidad” y es un mecanismo legal que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) pone a disposición de los propietarios que quieren recuperar la posesión de un inmueble.
Ahora bien, no todo vale porque los inquilinos tienen también una protección y unos derechos que les concede la LAU.
Si tú eres propietario y quieres recuperar tu vivienda, debes conocer cuándo y cómo puedes utilizar esta herramienta legal, porque tiene unos límites para evitar su uso fraudulento.
Y si tú eres inquilino y te quieren desahuciar por necesidad, debes enterarte de los derechos que te asisten.
Como abogados especialistas en Derecho inmobiliario te explicamos en qué consiste este mecanismo legal, sus requisitos, motivos más comunes, cómo se tramita, y tus derechos seas propietario o inquilino.
Recuperar tu vivienda por necesidad: qué es el llamado “desahucio por necesidad del arrendador”
Muchos propietarios de viviendas en alquiler utilizan el motivo de la “necesidad” para desahuciar a sus inquilinos y recuperar la posesión de su inmueble.
Para hacerlo se apoyan en este mecanismo legal que contempla la LAU, pero a veces olvidan que no pueden utilizar esta opción a su libre albedrío para echar al inquilino de la vivienda.
¿Qué se entiende por “necesidad del arrendador”?
Imagina que te marchas a vivir con tu pareja y decides alquilar la vivienda que ocupabas antes de emparejarte.
Pasa el tiempo y tu relación se rompe, y necesitas la casa que tienes alquilada para vivir.
Este sería un caso típico de “necesidad”.
Es posible que pienses que como la vivienda es tuya puedes recuperarla cuando quieras, pero la realidad es bien distinta.
La LAU se refiere a situaciones excepcionales a la regla general que ahora veremos, que facultan al arrendador para resolver el contrato de arrendamiento si necesita la casa para sí o para un familiar directo.
Cómo influye la fecha de la firma del contrato de alquiler y su duración
Hay un antes y un después de la reforma de la LAU en el año 2019, que te influye en la posibilidad de finalizar tu contrato de alquiler para recuperar la vivienda arrendada.
Antes de 2019 la duración mínima de un contrato de alquiler era de 3 años, y a partir de ese momento se podía acordar por las partes prorrogar el contrato o finalizarlo.
Después de la reforma de 2019 los 3 años de duración mínima del contrato pasan a ser 5 años (y si es persona jurídica son 7 años), y a partir de ahí renuevas el contrato o lo finalizas.
Esto se conoce como “prórroga obligatoria” del contrato de arrendamiento.
Las dudas se plantean cuando dentro de ese periodo de prórrogas obligatorias del contrato de alquiler necesitas recuperar tu vivienda, y para ello tienes que desalojar al inquilino que la ocupa.
Pues bien, no puedes decidir por tu cuenta y cómo quieras echar al arrendatario: necesitas un motivo de peso y cumplir una serie de requisitos para poder hacerlo.
¿Cuándo puedes recuperar tu vivienda alquilada por necesidad?
La Ley indica que puedes recuperar la vivienda de tu propiedad que tienes alquilada siempre que la necesites:
➡️ Tú para ti mismo (un ejemplo es el que hemos comentado: una ruptura de pareja, abandonas el domicilio que compartías y necesitas tu piso alquilado para vivir).
➡️ Un familiar tuyo, pero sólo hasta el primer grado de consanguinidad (esto incluye que necesiten la vivienda un hijo o tus padres).
➡️ Para tu cónyuge en caso de divorcio, separación o nulidad del matrimonio (cuando tienes la obligación de facilitarle una vivienda).
OJO porque no vale cualquier motivo como causa de necesidad para ocupar la vivienda.
Aquí entra en juego la picaresca de muchos arrendadores que intentan recuperar las viviendas alquiladas para venderlas utilizando la supuesta “necesidad”.
Querer vender tu inmueble NO es motivo de necesidad, y así lo ha indicado la Jurisprudencia en numerosas sentencias.
¿Qué dice la Ley sobre cuándo puedes recuperar tu vivienda alquilada por necesidad?
La primera vez que se recoge en la LAU la posibilidad de finalizar un contrato de alquiler por necesidad del arrendador fue con la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Posteriormente se incluye esta opción en la reforma de la LAU operada en marzo de 2019, normativa vigente a fecha de hoy, pero con algunas modificaciones.
Por tanto, tenemos que distinguir cómo opera esta opción de recuperar la vivienda por necesidad en función de la fecha de firma del contrato de arrendamiento.
Cuando has firmado el contrato de arrendamiento entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019
Si quieres recuperar tu vivienda por necesidad en este caso tienes que acudir a lo dispuesto en el artículo 9.3 de la LAU (antes de la reforma operada en 2019) y cumplir los siguientes requisitos:
✔ Es necesario que haya pasado como mínimo un año desde la firma del contrato de arrendamiento.
✔ No hace falta que en el contrato de alquiler se recoja la posibilidad de recuperar tu vivienda por necesidad.
✔ El arrendador debe comunicar a su inquilino que necesita recuperar la vivienda alquilada por necesidad, bien para sí mismo o para sus familiares hasta primer grado de consanguinidad, o para su cónyuge en caso de sentencia de divorcio, separación o nulidad.
✔ La comunicación debe hacerse dos meses antes a la fecha en que se necesita la vivienda, especificando en el motivo de la necesidad, para evitar abusos de derecho.
✔ Es necesario que la “necesidad” se refiera a utilizar el inmueble que se quiere recuperar para vivienda habitual.
Cuando has firmado el contrato de alquiler a partir del 6 de marzo de 2019
El Decreto Ley 7/2019 modificó la LAU, y entre las modificaciones destaca la del artículo 9.3 que se venía aplicando hasta el momento cuando querías recuperar tu vivienda por necesidad.
La reforma del artículo 9.3 afecta a todos los contratos de alquiler firmados desde el 6 de marzo de 2019.
Estas son los requisitos y las novedades introducidas en el artículo 9.3 de la LAU que debes tener en cuenta:
➯ La posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad supone una excepción a la prórroga obligatoria del contrato de alquiler durante 5 años que indica la Ley.
➯ Es necesario que haya pasado como mínimo un año desde la firma del contrato de arrendamiento.
➯ Es un derecho reservado sólo a las personas físicas, las jurídicas no pueden utilizar este mecanismo legal.
➯ Es requisito imprescindible que se haga constar expresamente en el contrato de arrendamiento la opción a favor del arrendador de recuperar la vivienda por causa de necesidad.
Esta novedad significa que, si no se indicó en el contrato o se pactó entre las partes haciéndolo constar, el arrendador no podría resolverlo y recuperar su vivienda por necesidad.
➯ El arrendador recupera su inmueble porque la necesita para vivienda habitual y permanente, bien para sí mismo, para familia consanguínea en primer grado o para el cónyuge en casos de divorcio, nulidad o separación por sentencia firme.
➯ El arrendador debe enviar comunicación al arrendatario por escrito dos meses antes de la fecha que necesita tener libre la vivienda explicando las causas de la necesidad, que debe ser real y cierta, y haber surgido posteriormente a la firma del contrato.
Se mantiene, por tanto, el carácter excepcional de este derecho para el arrendador que puede entenderse como un límite a los derechos del inquilino, dado que se queda sin la prórroga de 5 años que es la norma general.
Cómo es el proceso de desalojo para recuperar mi vivienda por necesidad
Si eres arrendador, además de todos los requisitos indicados es importante hacer bien los trámites del desahucio por necesidad para no tener problemas legales.
Uno de los mayores conflictos que se producen es utilizar este derecho por parte del arrendador para otros fines que no son la necesidad de utilizar el inmueble como vivienda habitual.
Por ejemplo, acudir a este mecanismo para “echar” al inquilino y poner la vivienda a la venta, o bien alquilarla de nuevo a un precio más elevado.
Recuerda por tanto que no sólo debes comunicar la necesidad, sino también justificarla e incluso probarla.
Dicho de otro modo, tienes que demostrar que realmente necesitas esa casa para vivir (o tus hijos o padres, o tu cónyuge si ha habido divorcio, separación o nulidad por sentencia).
Estos son los pasos que debes seguir:
✔ Preparar una comunicación escrita (lo mejor es un burofax) con un preaviso donde comunicas al inquilino que debe desalojar la vivienda en dos meses y los motivos.
Esta comunicación es fundamental y es recomendable que te la prepare un abogado experto inmobiliario, porque si tienes problemas con el inquilino deberás aportarlo como prueba de haber hecho bien las cosas en el procedimiento judicial.
Mucho cuidado con hacerlo de forma verbal o por teléfono porque no te vale, es imprescindible que el preaviso se haga por escrito.
✔ En el burofax (mejor hacerlo con certificado de texto y acuse de recibo) debes indicar:
- La fecha en que tu inquilino debe desalojar la vivienda porque finaliza el contrato de arrendamiento.
- La causa de la necesidad que justifica el desalojo, explicando los motivos de forma clara y lo más específica y detallada posible.
- Las acciones legales que no te quedará más remedio que emprender si el inquilino no abandona tu vivienda en la fecha indicada.
Recuerda dos puntos claves:
➡️ Tu inquilino debe abandonar el inmueble en dos meses.
➡️ Pero tú tienes la obligación de ocuparlo en el plazo de tres meses desde que se marchó tu arrendatario (se supone que lo necesitas).
¿Y si pasan los dos meses de preaviso, pero mis inquilinos no se marchan de la vivienda?
Lo primero que debes hacer es consultar tu caso con un abogado inmobiliario, ya que tienes que acudir a la vía judicial si tus inquilinos no abandonan el inmueble en los dos meses de plazo.
Deberás aportar a tu abogado todos los documentos necesarios para demostrar tu derecho al desalojo, y que la necesidad alegada es real y cierta, demostrándolo con las pruebas necesarias.
Entre los documentos que va a necesitar tu abogado está el contrato de arrendamiento firmado con el inquilino y el burofax donde le comunicaste que necesitabas recuperar tu vivienda por necesidad.
Nuestra recomendación es, antes de poner la demanda de desalojo, intentar llegar a un entendimiento con el inquilino.
A veces el problema puede ser sólo que necesite algo más de tiempo para encontrar otra vivienda y puede interesaros a ambos llegar a un acuerdo para evitar el pleito judicial.
Si no queda más remedio tendrás que acudir a los Tribunales pare ejercer tu derecho al desahucio por necesidad y que sea el Juez quien ordene el desalojo del inquilino y la devolución del inmueble.
Derechos del arrendatario si recuperas tu vivienda por necesidad, pero luego no la ocupas
OJO si eres inquilino, porque el hecho de que el arrendador pueda pedir tu desalojo en caso de necesidad NO significa que pueda cometer abusos o incumplir sus obligaciones.
Lo que más conflictos plantea es la falta de ocupación por el arrendador de la vivienda desalojada en el plazo de tres meses que tiene para hacerlo.
Tu problema principal va a ser lo complicado que resulta demostrar que el arrendador no ha ocupado la casa en ese plazo, dado que es algo difícil de controlar.
Esto ha provocado situaciones de abuso por parte de algunos arrendadores que “fingían” una necesidad inexistente para vender la vivienda desalojada o alquilarla a un precio superior, entre otros supuestos.
Si tu arrendador no ocupó en los tres meses posteriores a la entrega de llaves de la vivienda que desalojaste, tienes derecho como inquilino a elegir en el plazo de 30 días entre estas dos opciones:
➯ Recuperar de nuevo el uso y disfrute de la vivienda alquilada en las mismas condiciones que la arrendaste en su día, por un periodo de hasta 5 años si tu contrato se firmó a partir del 6 de marzo de 2019, o de hasta 3 años si lo firmaste entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019.
Además, puedes reclamar una indemnización al arrendador por todos los gastos que te ocasionó el desalojo de la vivienda hasta el momento en que vuelves a ocuparla.
➯Si ya no quieres volver al inmueble desalojado porque encontraste una nueva casa, puedes reclamar al arrendador una indemnización.
Consiste en el pago de una cantidad equivalente a un mes de alquiler por cada año que quedara por cumplir de contrato hasta los 5 años o los 3 años dependiendo de cuando firmaste el contrato de arrendamiento.
¿Te ha quedado alguna duda o pregunta?
¿Eres arrendador y necesitas recuperar tu vivienda por necesidad?
¿Eres inquilino, te quieren desalojar y no estás conforme?
Sea cual sea tu caso, como abogados inmobiliarios en Madrid podemos ayudarte.
Si quieres puedes contarnos tu problema y te haremos un primer asesoramiento sin compromiso.
