La renovación del contrato de alquiler genera muchas dudas tanto si eres propietario de una vivienda en alquiler como si has decidido alquilar.
Es muy normal que no conozcas lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y las confusiones que surgen con tanto cambio de normativa, la última en 2019.
Tanto si eres propietario como si eres inquilino, es fundamental que conozcas lo que dice la Ley y también tus derechos y tus obligaciones.
Una mala información o el desconocimiento de lo que indica la normativa puede suponerte un conflicto con el contrato de alquiler que acabe en los Tribunales.
Si te toca la renovación de un contrato de alquiler, seas propietario o inquilino, y necesitas asesorarte, en BASA Abogados podemos ayudarte y evitar errores que puedan tener consecuencias legales para ti.
Cuando hablamos de renovación de un contrato de alquiler, lo primero que puede venirte a la cabeza es el tema de la prórroga, porque los contratos de arrendamiento siempre están sujetos a un tiempo determinado.
Llegado el momento del vencimiento, ambas partes podéis decidir rescindirlo (es decir, poner fin al contrato), o bien renovarlo si os ponéis de acuerdo.
Es posible renovarlo a través de las prórrogas conforme indica la Ley, o bien renovarlo haciendo un contrato nuevo cuando queráis pactar una nueva duración más allá de las prórrogas obligatorias que recoge la Ley.
La prórroga del contrato de alquiler significa que su duración se va a alargar más tiempo del que habéis pactado ambas partes inicialmente, y se regula en el art. 10 LAU.
¿Cómo puede prorrogarse el contrato de alquiler?
✔ De forma expresa, que es la mejor manera de hacerlo para que ambas partes tengáis más seguridad y garantía, formalizando un nuevo contrato que recoge la prórroga.
✔ De forma tácita: no se hace un nuevo contrato, pero ambas partes mantienen el mismo acuerdo inicial y los mismos derechos y obligaciones.
De este modo ambas partes prorrogáis anualmente el acuerdo que tenéis hasta llegar a la duración mínima que tiene que tener conforme a lo que indica la Ley, manteniendo arrendador y arrendatario las mismas condiciones.
Nuestra recomendación como abogados inmobiliarios es que puedes prorrogar tácitamente el contrato sin problema mientras duran las prórrogas obligatorias que recoge la Ley.
Pero una vez que hayan terminado siempre es más seguro formalizar un nuevo contrato si decidís prolongar más el plazo de duración del arrendamiento.
No hay que confundir la prórroga tácita con la llamada “tácita reconducción” que regula el artículo 1566 del Código Civil y no la LAU.
La tácita reconducción se produce cuando el contrato de arrendamiento ha finalizado y el inquilino permanece en la vivienda 15 días más después del vencimiento con el permiso del propietario.
En estos casos hay que hacer un contrato nuevo que sustituye al anterior.
La importancia de la fecha en la renovación de tu contrato de alquiler
A la hora de pensar en una renovación de tu contrato de alquiler lo primero que debes tener en cuenta es la fecha de su firma.
Esto es importante porque según cuando lo hayas firmado cambian las condiciones, en función de las sucesivas las modificaciones en la Ley de los últimos años, para ver cuáles te afectan a tu caso concreto.
Lo que tienes que conocer de la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en 2019
La última reforma que se ha producido en la LAU es de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), y estas son sus principales novedades:
✔ Se incrementa la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento, pasando de 3 a 5 años, y la prórroga tácita pasa de 1 a 3 años.
✔ Si el arrendatario (quien alquila el inmueble) es una persona jurídica (una empresa, por ejemplo) el arrendamiento obligatorio mínimo es de 7 años con pacto expreso, y 3 años si no lo hay.
✔ Si el propietario no quiere renovar el contrato de alquiler debe comunicarlo al inquilino como mínimo con 4 meses de antelación.
✔ Si es el inquilino quien no quiere continuar con el alquiler, debe informar al propietario con dos meses de antelación.
✔ Si ninguna de las partes indica su voluntad de no renovar el contrato de alquiler, éste se va a prorrogar de forma automática cada año hasta llegar al máximo de 3, y en ese momento propietario e inquilino tendrán que decidir expresamente si deciden renovar el contrato.
Contratos de alquiler firmados entre 6 de junio de 2013 y 6 de marzo de 2019
Imagina que has firmado un contrato de arrendamiento entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019.
En este caso se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013, que tiene dos importantes puntos a destacar:
- La LAU de 2013 indica que la vigencia del contrato es de 3 años, y una vez hayan pasado, si ninguna de las partes dice otra cosa, va a renovarse otro año más de forma automática.
- Si eres propietario y necesitas el inmueble que tienes alquilado, es suficiente con que des a tu inquilino un preaviso de un mes (en lugar de los 4 que hay ahora con la modificación de la LAU de 2019).
Contratos de alquiler firmados desde el 6 de marzo de 2019 hasta la actualidad
Si has firmado el contrato de arrendamiento a partir del 6 de marzo de 2019, entonces se aplica la última reforma de la LAU (2019), cuyos puntos fundamentales ya hemos expuesto, y te resumimos:
- Los contratos de arrendamiento tienen una duración de 5 años (7 si es una sociedad).
- El contrato se renueva de forma automática cuando hayan pasado los 5 años si propietario e inquilino no deciden rescindirlo expresamente.
- Esta renovación del contrato de alquiler se extiende hasta los 3 años, y todas las renovaciones van a ser por 3 años a partir de la prórroga del contrato de arrendamiento.
Si alguna de las partes quiere rescindir (resolver) el contrato, tienes que avisar 4 meses antes si eres el propietario o 30 días antes si eres el inquilino.
Renovación del contrato de arrendamiento y los preavisos del arrendador y el arrendatario
Seas propietario o inquilino, a veces es fácil cometer un error si no conoces qué preavisos tienes que dar en caso de querer poner fin al contrato de alquiler y rescindirlo.
Como abogados expertos en Derecho Inmobiliario, te recomendamos que consultes tus dudas y te asesores para evitar tener problemas con una renovación del contrato de arrendamiento.
Preavisos del propietario (arrendador) al inquilino
Si eres propietario, tienes dos opciones si quieres rescindir el contrato de alquiler que tienes firmado con tu inquilino:
- La primera es dejar pasar los 5 años de duración del contrato que establece la LAU, avisando de la rescisión a tu inquilino unos meses antes.
- La segunda es que tengas una causa justificada de fuerza mayor para resolverlo, y siempre que haya transcurrido un año desde su firma.
Las causas justificadas están tasadas por Ley: que tú la necesites para vivir o para que la utilice un familiar de primer grado, y siempre tienes que avisar a tu inquilino dos meses antes para que pueda buscar otra vivienda en ese tiempo que le das de margen.
Si el propietario es una sociedad no podría utilizar el motivo de tener que utilizar la vivienda alquilada para uso personal como motivo de rescisión del contrato.
Ahora bien, como propietario puedes también finalizar y resolver el contrato de arrendamiento antes de la fecha si se produce un incumplimiento por parte de tu inquilino.
Por ejemplo, deja de pagarte la renta, provoca daños en el inmueble, hace reformas sin tu consentimiento, provoca conflictos con otros vecinos o no vive en la vivienda porque la ha subarrendado a otras personas.
Si tienes alguno de estos problemas con tu inquilino, es recomendable que consultes a un abogado experto en Derecho Inmobiliario para hacer bien la rescisión y no tener problemas.
Preavisos del inquilino (arrendatario) al propietario
Si eres el inquilino, puedes rescindir el contrato de arrendamiento cuando quieras, pero siempre que hayan pasado los primeros 6 meses y hayas preavisado con 30 días al propietario de que te vas de la vivienda.
Si por cualquier motivo tienes que abandonar el inmueble antes de que hayan pasado 6 meses desde la firma del contrato tendrás que hacerte cargo de una penalización, que puede ser quedarte sin la fianza o tener que pagar la renta el tiempo que te quede hasta llegar a los 6 meses.
Puedes también decidir la no renovación del contrato de alquiler una vez hayan pasado los 5 años que indica la LAU haciendo el preaviso correspondiente al propietario.
Renovación del contrato de alquiler y actualización de la renta que estás pagando
Otra duda muy común tanto si eres propietario como si eres inquilino es la actualización de la renta.
Durante la vigencia del contrato de alquiler el propietario no puede modificar la renta acordada en su momento, pero sí puede actualizarla anualmente con el IPC (Índice de precios de consumo) o el IGC (Índice de Garantía de Competitividad).
Esta actualización solo puede aplicarse si está especificada en el contrato, indicando el índice que se va a aplicar (IPC o IGC).
Cuando el periodo del contrato de arrendamiento haya terminado, entonces el propietario sí puede decidir subir la renta.
Esta facultad suele causar muchos problemas a los inquilinos, porque si quieren quedarse en el inmueble pueden encontrarse con que el propietario les exige una renta más elevada que no pueden o no quieren asumir.
En resumen, seas propietario o inquilino, es muy normal que no sepas muy bien cómo actuar frente a una renovación del contrato de alquiler y te surjan dudas sobre plazos, prórrogas o si decides poner fin a la relación contractual.
Un abogado experto en inmobiliario es el profesional cualificado que te ayuda a resolverlas y evitar problemas en el contrato que puedan acabar en un conflicto judicial.
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