Si eres propietario y tienes que promover un desahucio de local comercial es importante conocer en qué consiste y sus trámites.
Puede haber distintos motivos por los que tu inquilino no cumple con el contrato de arrendamiento y que justifica que quieras recuperar el inmueble.
Es importante seguir todos los pasos del procedimiento legal para no tener problemas en el desalojo del inquilino de tu local comercial o de negocio.
En este artículo te explicamos motivos, fases del proceso, y por qué debes asesorarte cuanto antes con un abogado inmobiliario.
Si eres propietario de un almacén, local comercial, de negocio, o nave industrial, y tu inquilino no cumple el contrato de arrendamiento, puedes recuperar el uso del inmueble mediante el desahucio.
Esta herramienta legal, contemplada en la Ley de Arrendamientos Urbanos, te da derecho a desalojar al arrendatario que está ejerciendo una actividad en ese local por haber incumplido el contrato que ambos firmasteis en su día.
De esta forma puedes recuperar tu propiedad con garantías.
En España el desahucio de una vivienda y el de un local comercial no tienen diferencias y el proceso tiene unos pasos previos a un juicio donde un Juez ordenará el desalojo del inquilino.
Recuerda que en este caso hablamos de desahuciar a un inquilino, no al supuesto de que sean unos okupas quienes ocupan de forma ilegal tu local comercial, que es distinto.
En este segundo caso tendrías que acudir al procedimiento del desahucio exprés de okupas.
Las causas más habituales que provocan el desahucio de un local comercial
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica una serie de causas que pueden dar lugar al desalojo de tu inquilino del local comercial o de negocio:
➯ No pagar la renta del alquiler o los suministros como el agua o la luz
Es el motivo más habitual.
En estos casos tienes derecho a reclamar judicialmente al inquilino las cantidades no abonadas y poner en marcha el desahucio para desalojarle del inmueble.
¿Qué debes tener en cuenta en este caso?
➡️ Puede que tu inquilino no te esté pagando la renta y quieras reclamarle esas cantidades que te debe, pero no desalojarle del local.
Esto es muy habitual si tu inquilino ha abandonado el local comercial, pero te ha dejado rentas sin abonar.
En este caso acudirías a la vía judicial sólo para reclamar que te abone las rentas no pagadas interponiendo una demanda por impago del alquiler.
➡️ La otra opción es que, además de que no te paga la renta, tú quieres desalojarle y poner fin al contrato de arrendamiento.
Este es el clásico caso de un inquilino que no sólo te debe dinero de rentas atrasadas, sino que también se niega a abandonar el local de tu propiedad.
En este supuesto puedes tanto reclamar la deuda por impago de la renta como promover el desahucio para que desaloje tu inmueble.
➯ Realizar obras sin tu consentimiento
Si tu inquilino ha llevado a cabo obras en el local comercial sin tu permiso puedes resolver el contrato y promover el desahucio del local.
Es muy importante que en el contrato de alquiler hayas especificado expresamente la prohibición al inquilino de ejecutar obras que afecten a la configuración del local sin tu autorización.
La LAU obliga a tu inquilino a pedirte permiso por escrito, y si no lo hace el artículo 23.2 de la LAU te permite resolver el contrato de arrendamiento y promover el desahucio del local comercial.
➯ Actividades ilícitas o ilegales, nocivas, molestas o peligrosas en el local
El artículo 27.2 de la LAU habla de estos motivos como otra causa para resolver el contrato del arrendamiento.
Sin embargo, cada caso es diferente y aquí puedes tener conflicto por las distintas interpretaciones que se pueden dar sobre estas actividades.
En los locales de negocio suelen darse más conflictos por las ilicitudes administrativas.
Por ejemplo, cuando el inquilino no cumple con lo dispuesto en la normativa autonómica o local que corresponda, como puede ser no tener la licencia de actividad.
Pero también puede haber ilicitud penal si en el local se desarrollan actividades no permitidas por la Ley, o ilicitud civil si se está violando alguna de las cláusulas contempladas en el contrato de arrendamiento (por ejemplo, un subarriendo del local).
¿Qué ocurre si por ejemplo tu inquilino ha puesto un bar en tu local y tiene exceso de ruido o no cumple con el horario de cierre?
La polémica está servida y nuestro consejo es que siempre consultes el caso con abogados expertos en alquileres.
Las fases del proceso de desahucio de un local comercial
Para poner en marcha el procedimiento legal de desahucio de local comercial necesitas por Ley a un procurador y un abogado que te recomendamos sea experto en arrendamientos.
Es importante cumplir todos los pasos del proceso legal que te explicamos de forma sencilla y los plazos estipulados por Ley para no tener problemas con el desalojo.
Paso inicial: el requerimiento previo
Sea cual sea el motivo por el que vas a pedir el desahucio es necesario enviar a tu inquilino a través de tu abogado un requerimiento previo extrajudicial.
Siempre es mejor intentar resolver el problema de manera amistosa, lo que te va a ahorrar tanto costes como tiempo, ya que estos procesos judiciales pueden demorarse teniendo en cuenta la carga de trabajo de nuestros Tribunales.
El requerimiento puede hacerse por burofax para que quede constancia, y en él vas a pedir a tu inquilino:
- Que desaloje el local y te lo restituya en un plazo concreto que se especifica.
- Que te pague las cantidades en concepto de renta que estén pendientes de pago, si es el caso, que normalmente es lo más habitual.
Paso 2: Interposición de la demanda de desahucio de local comercial
Si el requerimiento amistoso no consigue nada el siguiente paso es acudir a la vía judicial presentando la demanda en el Juzgado firmada por abogado y procurador.
En la demanda debe especificarse el motivo por el que pides el desahucio del local comercial de tu inquilino y se pide al Juez que dé por concluido el contrato de arrendamiento.
Si a causa del desahucio es que no te está pagando la renta debe incluir las cantidades pendientes de pago por este concepto.
Junto a la demanda se acompaña siempre el contrato de alquiler y los documentos que procedan según el caso.
Paso 3: Admisión de la demanda y notificación al inquilino demandado
Una vez se ha presentado la demanda, el Juzgado dicta un Decreto de admisión en el plazo de 30 días (aproximado al depender de la carga de trabajo de cada Juzgado) donde se indica tanto la fecha del juicio como la del desahucio.
La demanda debe notificarse a tu inquilino y es necesario que se haga de forma fehaciente para que se inicie el proceso de desahucio y comiencen a contarse los plazos, siguiendo estos pasos:
➡️ Se puede notificar al domicilio del inquilino demandado que figure en el contrato de alquiler o en el propio local comercial que tiene alquilado.
➡️ Si el demandado no está la notificación puede entregarse a cualquier familiar mayor de 14 años que viva en el mismo domicilio o a un empleado que trabaje en el local comercial.
➡️ Si no se puede encontrar al inquilino porque su paradero se desconoce y has pedido el desahucio por falta de pago de la renta el artículo 164 de la LEC permite hacer la comunicación a través del Tablón Edictal Judicial Único.
A partir de la notificación de la demanda, comienza el procedimiento de desahucio.
Paso 4: ¿Qué puede hacer tu inquilino cuando le notifican la demanda de desahucio?
A partir del momento en que tu inquilino reciba la demanda de desahucio donde se le ha notificado día y hora para el desalojo de tu local comercial tiene un plazo de 10 días para optar por alguna de estas vías:
➯ No contestar ni oponerse ni pagar las rentas que debe si es el caso, en cuyo caso el Juez te va a dar la razón, emitiéndose un Decreto que pone fin al proceso y archiva el procedimiento, y se procederá al lanzamiento (desalojo) en la fecha que se haya fijado.
➯ Contestar y oponerse, en cuyo caso las partes son citadas a una vista y se celebrará un juicio, donde cada parte defiende su postura y se practicarán las pruebas que consideren convenientes.
El juicio finaliza con sentencia y si es condenatoria para tu inquilino fijará una nueva fecha y hora para el desahucio, que se producirá antes de que pasen 30 días desde el juicio.
En la mayoría de los casos el inquilino no suele oponerse y es raro que haya juicio, aunque todo depende de cada caso.
➯ No oponerse al desahucio ni pagar las rentas que debe, pero desalojar el local comercial por su propia voluntad.
En este caso el desalojo se deja sin efecto, salvo que quieras que aun así se haga el lanzamiento para dejar constancia de cómo te ha dejado tu local al marcharse.
Si tu inquilino abandona el local, pero no te paga las rentas adeudadas podrás poner en marcha el proceso ejecutivo para cobrar las cantidades que te sigue debiendo.
¿Qué diferencia hay entre que sentencia o el Juzgado emita el Decreto de archivo del procedimiento?
Básicamente que para que se dicte sentencia tiene que haber oposición y juicio, mientras que en el segundo caso no lo hay.
Sin embargo, en ambos supuestos se extingue el contrato de alquiler y se va a producir el desahucio o desalojo de tu inquilino.
A partir de este momento finaliza la primera fase del proceso legal y comienza la segunda, que es la fase ejecutiva.
El lanzamiento
Esta última parte del procedimiento es la fase ejecutiva que consiste en desalojar a tu inquilino de tu local comercial o de negocio si todavía no se ha marchado voluntariamente y su finalidad es que puedas recuperar la posesión de tu propiedad.
Se lleva a cabo en la fecha y hora establecida, acudiéndose ese día al local con un cerrajero, tu abogado o procurador y un funcionario del Juzgado, y si fuera necesario con agentes de la autoridad.
El cerrajero se ocupa de cambiar la cerradura de tu local para que puedas recuperar la posesión del mismo, y esto es importante sobre todo si tu inquilino no quiere irse de forma voluntaria ni entregarte las llaves.
El personal del Juzgado que acude al lanzamiento levanta un acta donde se explica cómo se han desarrollado los hechos y te sirve para demostrar cuando lo necesites que tienes la posesión legítima del local comercial.
De esta forma termina el proceso legal de desahucio de local comercial, que en general suele ser más fácil que cuando hay que desalojar una vivienda, donde pueden darse circunstancias que retrasen o suspendan el procedimiento.
La vía ejecutiva para reclamar el pago de la renta adeudada cuando has desalojado a tu inquilino
La mayoría de desahucios de local comercial se producen porque el inquilino no ha pagado la renta.
En estos casos y si el inquilino se ha ido del local o se le ha desalojado, pero todavía no te ha pagado las rentas debidas puedes reclamarle esa deuda por la vía ejecutiva.
Para ello y a partir de que pasen 20 días desde que hay sentencia firme o decreto de archivo, tienes un plazo de 5 años para reclamar a tu inquilino la deuda por rentas impagadas.
Si es necesario el Juzgado procederá al embargo de bienes del arrendatario para cubrir la deuda pendiente de pago.
¿Qué es la enervación del desahucio del local comercial cuando tu inquilino no te ha pagado la renta mensual?
El artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil indica la posibilidad de “enervar el desahucio” de un local comercial cuando el motivo es el impago de las rentas.
¿Qué significa esto?
Básicamente, que tu inquilino puede evitar que le desalojes del local pagando las cantidades adeudadas que le reclamas.
De este modo si pone a tu disposición en un plazo determinado el importe total de la deuda por impago de rentas podía evitar el desahucio.
Esta posibilidad concedida al arrendatario tiene dos excepciones:
➡️ Que haya enervado el desahucio en otra ocasión, dado que esta opción sólo puede utilizarse una vez.
➡️ Que tú como arrendador hayas requerido de pago a tu inquilino antes de interponer la demanda de desahucio como mínimo 30 días antes, y éste no te haya pagado la deuda reclamada.
En cualquier caso, si tú no quieres seguir manteniendo el vínculo contractual con tu inquilino también puedes optar por perdonarle la deuda a cambio de que abandone el local comercial de tu propiedad en un plazo máximo de 15 días.
¿Estás viviendo una situación como ésta?
¿Tu inquilino no te está pagando la renta de alquiler de tu local comercial o de negocio y quieres reclamar estas cantidades?
¿Quieres reclamar el impago de rentas y también promover el desahucio de local comercial para desalojar a tu inquilino por este motivo o por cualquier otro?
Como abogados inmobiliarios en Madrid podemos ayudarte sea cual sea tu problema con el inquilino que ocupa tu local.
Puedes contactar con nosotros para explicarnos tu consulta y recibir sin coste ni compromiso toda la información que necesitas saber.
