La respuesta es SÍ, puedes subarrendar un inmueble, pero necesitas siempre el consentimiento de tu casero, previamente y por escrito.
El subarriendo requiere unos requisitos que debes conocer, como que debe ser parcial o que tú como inquilino debes continuar residiendo en la vivienda.
Por tanto, podrías sacar un dinero extra al inmueble que has alquilado, pero tienes que hacerlo sabiendo cómo para evitar problemas con el propietario.
En este artículo te explicamos los requisitos del subarriendo, duración, y resolvemos las preguntas más habituales que nos hacen los inquilinos.
Nuestro consejo es que, seas propietario o inquilino, preguntes todas tus dudas y te asesores con abogados inmobiliarios expertos en alquileres para evitar conflictos futuros.
Subarrendar un inmueble significa que tú, como inquilino de una propiedad, decides alquilar una parte de la misma a otra persona, que es el subarrendatario, que te paga una cantidad en concepto de renta por usar esa parte del inmueble.
Si te preguntas si esta práctica es legal la respuesta es SÍ, pero necesita que se cumplan una serie de condiciones y de conformidad con lo estipulado en este sentido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El subarriendo es cada vez más habitual, en especial en zonas de nuestro país con especiales dificultades para alquilar una vivienda.
Esta posibilidad es especialmente interesante para determinados perfiles de personas y muy en relación con motivos profesionales o de estudio:
- El estudiante que se tiene que desplazar a otra ciudad para los meses que dura el curso académico, y no puede pagar el alquiler de una vivienda completa.
- El trabajador que necesita para un proyecto profesional residir durante un determinado tiempo en otra localidad, que puede ser de unos pocos meses.
- Un profesor, que necesita alquilar en la localidad donde imparte clases y durante la temporada escolar.
- El profesional que por su trabajo tiene que viajar muy a menudo por distintas ciudades y no dispone de una vivienda fija como residencia.
En España es muy habitual el subarriendo con los estudiantes que viven en pisos compartidos.
Lo normal es que uno de esos estudiantes alquile la vivienda entera, y luego el resto de los compañeros de piso sean los subarrendatarios.
Es importante tener claro que tienes la doble condición de inquilino y subarrendador:
- Inquilino de la propiedad que has alquilado.
- Subarrendador de parte de esa vivienda alquilada a un tercero.
Sin embargo, en ningún momento te desvinculas del contrato de arrendamiento que firmaste con tu casero en su día para alquilar el inmueble, porque tus obligaciones con el propietario se mantienen.
Dicho de otro modo, no puedes vulnerar los derechos del propietario de la vivienda en alquiler, ni las condiciones firmadas con éste cuando alquilaste la vivienda.
Qué requisitos debes cumplir si has pensado subarrendar un inmueble
Si eres inquilino y te interesa subarrendar parte del inmueble que has alquilado debes conocer los requisitos para hacerlo legalmente.
Estas condiciones vienen recogidas en el artículo 8.2 de la LAU, y son las siguientes:
- Sólo puedes subarrendar una parte de la vivienda, por ejemplo, una habitación, o dos si tiene varias, pero nunca la casa entera.
- Tú tienes que continuar viviendo en el inmueble.
- Es obligatorio que tengas la conformidad o consentimiento del propietario de la casa antes de subarrendar, y tiene que ser por escrito.
- El precio que te pague el subarrendatario nunca puede ser mayor que la renta mensual que tú pagas al propietario por tener alquilada la vivienda entera, para evitar que te beneficies de forma desproporcionada.
- Las condiciones que tiene que cumplir el subarrendador respecto a la parte de la vivienda que alquila son las mismas que tienes tú firmadas en el contrato de alquiler original con tu casero y que también tienes que cumplir.
- Cuando finaliza tu contrato de alquiler con el propietario finaliza también el subarriendo, que se extingue de manera automática.
Recuerda que debes cumplir en todo caso las condiciones que te imponga tu casero en relación con el subarriendo, como, por ejemplo, si te indica un límite a número de habitaciones a subarrendar.
Particularidades de la duración del subarriendo según las necesidades del subarrendador
La persona a quien subarriendes una parte de la vivienda que tienes alquilada puede buscar un subarriendo temporal o permanente.
- Si quiere un subarriendo permanente su duración nunca puede ser mayor al tiempo que te quede de duración de tu contrato de alquiler con el propietario de la casa.
- Si busca un subarriendo temporal podrías hacerlo por un tiempo inferior al que te queda a ti de alquiler por cumplir, pudiendo pactar el periodo que ambos acordéis libremente.
Consejos para evitar problemas legales al subarrendar
Si tienes intención de subarrendar la vivienda que has alquilado, lo primero que debes hacer es analizar a fondo el contrato de alquiler que has firmado con el propietario de la casa:
- Asegúrate de que se recoge específicamente la posibilidad del subarriendo.
- Si no se especifica, no hagas nada hasta hablar con tu casero, y si te da permiso para subarrendar, debes tenerlo por escrito para que luego no haya problemas.
Una vez que sepas que puedes subarrendar con seguridad, el siguiente paso es preparar el contrato de subarriendo, que debe ser conciso, muy claro, y especificar todas las condiciones del mismo (duración, precio…).
Nunca acuerdes verbalmente un subarriendo y asesórate legalmente para la redacción de ese contrato, es la única forma de protegerte si hay algún tipo de problema con la persona que vas a tener viviendo contigo en la vivienda como subarrendatario.
Consecuencias legales de subarrendar un inmueble sin permiso del propietario
Imagina que no tienes el permiso de tu casero para subarrendar la vivienda alquilada, y a pesar de ello lo haces sin su consentimiento.
Si el propietario lo descubre puede resolver el contrato de arrendamiento firmado contigo, dado que hay un incumplimiento contractual por tu parte de tus obligaciones como inquilino.
De esta forma, si tu casero resuelve el contrato de alquiler pierdes tu derecho a vivir en el inmueble.
Pero, además, te expones a otras posibles consecuencias:
- Si no quieres abandonar el inmueble de forma voluntaria tu casero puede ejercer acciones judiciales contra ti para desalojarte, y al subarrendatario también.
- El propietario puede reclamarte una indemnización por los perjuicios derivados de haber subarrendado el inmueble de forma ilegal sin su permiso, como puede ser que le abones las cantidades ganadas con el subarrendamiento.
Preguntas frecuentes sobre si puedes subarrendar un inmueble
Recibimos numerosas consultas en el despacho sobre la posibilidad de subarrendar una vivienda por parte de los inquilinos.
Aquí te dejamos las dudas más frecuentes y sus respuestas.
¿Qué puedo hacer si el propietario de la vivienda no me da permiso para subarrendar la vivienda alquilada?
Si tu casero no da su consentimiento no puedes hacer nada, y por supuesto nunca subarrendar a escondidas y sin su permiso, porque te expones a quedarte sin la vivienda alquilada.
Si subarriendo varias habitaciones… ¿tengo limitaciones en el precio a cobrar también?
Por supuesto, no es igual subarrendar una habitación que hacerlo, por ejemplo, con tres habitaciones porque la casa dispone de espacio de sobra.
Si vas a subarrendar varias habitaciones el importe total de las rentas que cobres a cada uno de los subarrendatarios tampoco puede ser mayor que el alquiler mensual que tú pagas al propietario de la vivienda.
¿Puedo subarrendar las habitaciones de la vivienda alquilada que yo quiera?
No hay límites, y en este sentido la LAU no dice nada al respecto.
Si, por ejemplo, tienes 4 habitaciones, podrías alquilar dos o tres de ellas sin problema.
Lo único que debes tener en cuenta es cumplir los requisitos del subarriendo que hemos comentado, y no subarrendar nunca la casa entera.
Voy a subarrendar una habitación de mi casa alquilada: ¿puedo pedir una fianza al subarrendatario?
La respuesta es Sí, y nuestro consejo es que lo hagas, para tener una garantía hasta que finalice el subarriendo.
Igual que la fianza principal que tú entregaste a tu casero al formalizar el arrendamiento, en tu caso la fianza al subarrendatario te cubre frente a posibles incumplimientos, impago de la renta, o posibles daños en el inmueble.
He subarrendado una parte de mi vivienda alquilada: ¿mi subarrendatario podría a su vez subarrendar una parte de lo que me ha subarrendado a mí?
n resumen, subarrendar un inmueble es legal, pero tiene limitaciones y requisitos que cumplir, en especial la necesidad de que el propietario preste por escrito su consentimiento al subarriendo.
Nuestra recomendación es asesorarte legalmente, en especial a la hora de redactar el contrato de subarrendamiento, para evitar problemas legales tanto con tu casero como con tu subarrendatario.
Como abogados inmobiliarios en Madrid expertos en alquileres y arrendamientos podemos ayudarte tanto si eres inquilino como si eres propietario.
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