La nueva Ley de Vivienda ya está en vigor con importantes novedades que te afectan tanto si eres propietario como si eres inquilino.
Después de aprobarse definitivamente en abril de 2023 ha sido publicada por el BOE de 25 de mayo de 2023, entrando en vigor desde el 26 de mayo.
La nueva Ley de Vivienda nos ha traído importantes cambios en el mercado inmobiliario, algunos de ellos más radicales, modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Es importante que tanto propietarios como inquilinos conozcan bien las modificaciones introducidas que van a afectar a cuestiones tan básicas como las prórrogas del contrato de alquiler, las subidas de la renta o los procedimientos de desahucio.
Si vas a alquilar tu vivienda como propietario o estás buscando piso para arrendamiento, en BASA Abogados podemos ayudarte como expertos en Derecho Inmobiliario a gestionar tu contrato de alquiler con garantías teniendo en cuenta todas las novedades.
Nueva Ley de Vivienda alquiler 2023: opiniones para todos los gustos de los afectados por los cambios en la normativa
Dicen que “nunca llueve a gusto de todos” y esto es lo que está pasando con las opiniones a la nueva y controvertida Ley de Vivienda en nuestro país.
Y es que las reacciones no se han hecho esperar, a pesar de que esta Ley reconoce el Derecho a la Vivienda y busca que los ciudadanos tengan más facilidad para acceder a viviendas dignas o en condiciones más asumibles.
Hay un sector que considera que se trata de un conjunto de medidas electoralistas aprovechando la cercanía de las elecciones, y un “experimento político” caracterizado por el intervencionismo.
Los agentes inmobiliarios tampoco están contentos, porque piensan que la nueva Ley perjudica el libre ejercicio de su profesión, al imponer que los gastos de gestión y formalización del contrato de alquiler se impongan al arrendador (una de las nuevas medidas).
Otros críticos con la nueva Ley indican que se deja fuera de la misma el tema de los alquileres de temporada y que se van a reducir las viviendas para alquilar por las restricciones que se imponen a los propietarios.
Asociaciones como Cáritas consideran que la nueva Ley es insuficiente para resolver el problema de tantas familias con problemas de vivienda, y que deben implementarse más mejoras para ayudar a los hogares más vulnerables.
También hay expertos en el sector inmobiliario que critican la nueva regulación por considerar que puede provocar un aumento en el precio de los alquileres y a la vez un descenso de la oferta de viviendas disponibles para alquilar.
Ahora bien, hay también opiniones favorables a la nueva Ley, entre las que destacamos éstas:
✔ La nueva regulación ayudará a que los inquilinos no tengan que pagar honorarios desmedidos o injustos a las agencias inmobiliarias.
✔ La penalización por tener pisos en propiedad vacíos.
✔ La consideración de “gran tenedor” al que posee 5 viviendas en zonas tensionadas en lugar de 10 como hasta ahora (cuestión que otros sectores consideran perjudicial).
En resumen, ¿la nueva Ley de Vivienda soluciona o no el problema del acceso a la vivienda?
El debate sigue abierto y como abogados inmobiliarios creemos que habrá que esperar un tiempo para comprobar sus efectos y consecuencias en el mercado inmobiliario.
Nueva Ley de Vivienda alquiler: sus objetivos y los cambios más importantes que debes tener en cuenta
El objetivo de la nueva Ley de Vivienda es ambicioso: favorecer todo lo posible la oferta de viviendas en alquiler, y evitar que los precios suban o se disparen.
Esto se pone en relación con el derecho a disfrutar de una vivienda digna que recoge nuestra Constitución en su artículo 47, pensando en especial en las personas y familias más vulnerables.
Los cambios introducidos afectan a otras normativas en vigor, en especial a la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero también al Código Civil o a la Ley de IRPF.
Si eres propietario es importante que tengas en cuenta que parte de la nueva Ley va a depender de que las respectivas Comunidades Autónomas decidan aplicarla o no.
Vamos a analizar los cambios más importantes que aplica la nueva Ley y que van a afectarte como propietario o como inquilino, según el caso.
Las comisiones inmobiliarias ahora las paga el propietario
Este cambio se pedía a gritos desde hace años, pues no parecía justo que el inquilino tuviera que pagar la comisión de la agencia cuando quien contrataba sus servicios era el arrendador.
Con la nueva Ley es el propietario de la vivienda quien se hace cargo del pago de la comisión de la agencia, no el inquilino.
En la última Ley de Arrendamientos Urbanos ya se contemplaba esto siempre que el arrendador fuera una persona jurídica (una empresa).
En el caso de personas físicas se indicaba que ambas partes (arrendador y arrendatario) podían pactar quién asumía este coste, pero en la realidad siempre acababa pagando el inquilino.
Ahora bien, la nueva Ley establece este punto referido solo a los casos de alquiler, pero no indica quién paga esta comisión si se trata de una compraventa.
Se amplían y controlan más las llamadas “zonas tensionadas”
Se entiende por zonas tensionadas aquellas ciudades, localidades o áreas territoriales donde las personas o familias tienen dificultades para acceder a una vivienda digna por el precio que tienen o por el precio que se alquilan.
La nueva Ley de Vivienda amplía su definición y establece dos requisitos para que se califique una zona como tensionada:
➡️ Primero, que en esa área o lugar el coste de una hipoteca o de un alquiler mensual supere el 30% de la renta media o ingresos medios de los hogares.
➡️ Segundo, que el precio de venta de la vivienda o de su alquiler haya aumentado en 3 puntos o más por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
La declaración de zona tensionada debe justificarse y se realiza por periodos de tres años que pueden prorrogarse anualmente.
La nueva Ley de Vivienda permite que sean las Comunidades Autónomas y algunos Ayuntamientos quienes declaren las zonas tensionadas.
La definición es muy importante porque la Ley establece muchas medidas que son de aplicación solo para este tipo de zonas.
Cambios en la figura del denominado “gran tenedor”
Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda se consideraba un gran tenedor o gran propietario a quien tenía en propiedad 10 o más inmuebles, o una superficie construida de más de 1500 m2 (quitando garajes y trasteros).
A partir de ahora con la nueva Ley se considera gran tenedor también a quien dispone de 5 inmuebles en propiedad en zonas tensionadas.
Esto les afecta porque están más controlados y se les van a aplicar medidas concretas si son propietarios en áreas de mercado tensionado.
El objetivo con la nueva Ley es que colaboren a destensar estas áreas más tensionadas donde las familias se encuentran con precios que no pueden asumir, para lo cual:
➯ Van a tener la obligación de facilitar información sobre sus inmuebles en propiedad.
➯ Tendrán unos límites en el precio del alquiler a los que tendrán que ajustarse en base a un sistema de referencia de precios que se establecerá en ese sentido.
➯ Si tienen arrendatarios en situación vulnerable acreditada tendrán que aceptar una prórroga extraordinaria de un año.
Se limita la actualización del alquiler y se crea un nuevo índice de referencia
Esta medida es una de las que mayores controversias ha suscitado: la limitación a la actualización del alquiler a un máximo de un 3% a partir de enero de 2024.
Además, las actualizaciones de la renta ya no van a estar vinculadas al IPC, sino a un nuevo índice de referencia de precios del alquiler que creará el Instituto Nacional de Estadística y que lo sustituye.
Novedades en la duración del contrato de arrendamiento: nuevas prórrogas y fuera los gastos extra
Desde el año 2019 los contratos de arrendamiento podían durar 5 años o 7 cuando el arrendador era una persona jurídica.
Pasados esos 5 años el arrendador podía finalizar el contrato o permitir su prórroga durante un máximo de tres años más.
Con la nueva Ley de Vivienda se establecen otras prórrogas nuevas en función de si la vivienda se encuentra o no en una zona tensionada.
Así, en áreas, municipios o barrios considerados zona tensionada el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de su contrato de arrendamiento y el propietario está obligado a aceptarla (salvo que ambos pacten otra cosa de mutuo acuerdo).
Estas prórrogas se actualizan año tras año hasta el máximo de tres años.
Además, el propietario no podrá subir el importe de la renta en el nuevo contrato salvo la actualización que corresponda.
Tampoco puede incrementar el alquiler añadiendo al contrato el pago de otros gastos extras por el inquilino, como la tasa de basuras, cuotas de comunidad o el IBI.
Ahora bien, si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar en primer grado de consanguinidad podrá recuperar la vivienda arrendada.
Importantes bonificaciones para los propietarios en su IRPF
Los propietarios podrán beneficiarse de una serie de ventajas fiscales que se aplicarán en su IRPF.
Se busca así incentivarlos para que saquen en alquiler sus pisos y conseguir bajar los precios en las áreas, barrios y localidades tensionadas.
Así, a partir de enero de 2024 se aumenta la bonificación sobre el rendimiento neto de los alquileres en contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023.
En términos generales la desgravación en renta pasa del 60% actual al 50% pudiéndose incrementar hasta un 90% de bonificación en estos casos:
➯ Bonificación de un 60% si la vivienda ha sido objeto de obras de rehabilitación o mejora en los últimos 2 años.
➯ Bonificación del 70% si incorporan al mercado viviendas para alquilar en áreas tensionadas, se alquilan a jóvenes de entre 18 y 35 años o se destinan a alquiler social.
➯ Bonificación del 90% si el propietario firma un contrato nuevo de alquiler de vivienda en un barrio o área tensionada con una rebaja o reducción en un mínimo del 5% respecto a la renta anterior.
Nueva penalización para viviendas vacías
El objetivo de esta medida es evitar que haya muchas viviendas vacías y fomentar su alquiler, y la penalización consistirá en un incremento en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de esas viviendas vacías.
Así, si un propietario tiene 4 o más viviendas vacías desde hace más de 2 años en el mismo municipio o localidad, el Ayuntamiento podrá imponerle un recargo en el IBI de hasta un 150%.
La forma de evitar estos recargos es sencilla: poner en alquiler esas viviendas vacías.
Se flexibilizan los desahucios de familias especialmente vulnerables
El objetivo de esta medida de la nueva Ley de Vivienda es proteger de forma especial a las familias con hijos menores especialmente vulnerables, por estar en riesgo de exclusión social o en situación de pobreza.
Para ello se busca detectar los hogares vulnerables a través de una colaboración y comunicación más estrecha entre jueces y servicios sociales.
Los plazos de suspensión de los desahucios se alargan así para tener tiempo de buscar soluciones o alternativas por los servicios sociales para alojar a estas familias vulnerables después del desahucio:
➡️ Cuando el propietario es persona física el plazo se alarga de uno a dos meses.
➡️ Cuando el propietario es persona jurídica el plazo se alarga de tres meses a cuatro.
En el caso de propietarios considerados grandes tenedores que tienen inquilinos vulnerables, tendrán que demostrar antes de interponer una demanda de desahucio que han intentado un proceso de mediación o conciliación.
En caso contrario el Juez desestimará su demanda.
En resumen, estas son las principales novedades de la nueva Ley de Vivienda, entre otras muchas.
Con polémica o sin ella, con defensores y detractores, supone una serie de cambios importantes que tanto si eres propietario como si te vas a vivir de alquiler debes tener en cuenta a partir de ahora.
Antes de arrendar tu vivienda como propietario o decidirte a alquilar como arrendatario, asesórate con abogados expertos en inmobiliario para saber si cumples con la nueva Ley de Vivienda o cómo te afecta.
Si es tu caso, en BASA Abogados podemos ayudarte.
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