Cuando firmas un contrato de compraventa y hay vicio del consentimiento puedes invalidar el acuerdo alcanzado.
Los vicios del consentimiento se regulan en el Código Civil y son el error, la violencia, la intimidación y el dolo.
Esta es la historia de Pedro y María (nombres ficticios), un matrimonio que resultó engañado al comprar una parcela para edificar un chalet.
El engaño se convirtió en una pesadilla, pero la justicia nos dio la razón y pudieron recuperar la señal entregada en su momento, más intereses legales y las costas del procedimiento judicial.
Si te ocurre algo así vas a necesitar el asesoramiento de abogados inmobiliarios para defender tus derechos y reclamar la nulidad del contrato de compraventa.
Para que un contrato tenga validez se deben dar tres elementos clave que son el consentimiento, el objeto y la causa.
Sin estos tres elementos el contrato no tendría validez y sería declarado nulo.
El vicio del consentimiento significa que tú has prestado ese consentimiento en un acto jurídico bajo unas circunstancias que provocan la nulidad del contrato, y que te perjudican.
En el artículo 1265 del Código Civil se recogen 4 tipos de vicio en el consentimiento:
- Violencia.
- Intimidación.
- Dolo.
- Error.
De todos ellos, el error es el motivo más frecuente que se repite para anular un contrato de compraventa, y es el que nuestros clientes sufrieron en la operación inmobiliaria contratada.
Para que un contrato de compraventa se anule por existir error en el consentimiento tienen que darse una serie de requisitos:
- Tiene que tratarse de un error esencial y relevante, es decir, determinante a la hora de aceptar y firmar el contrato de compraventa.
- Tiene que existir en el momento de contratar, no surgir posteriormente.
- Tiene que ser excusable, es decir, que no has podido saberlo pese a haber actuado con la debida diligencia.
Además, el error debe recaer sobre el objeto del contrato y las condiciones que te han llevado a contratar.
Un error en el consentimiento muy habitual en operaciones inmobiliarias ocurre cuando adquieres un terreno con la intención de edificar en él, y luego resulta que no es edificable.
No lo habrías comprado de haber sabido que no podías edificar, porque esa era tu intención, y por eso lo adquirías, pero te han engañado.
Pues bien, algo así es lo que ocurrió con nuestros clientes, como vamos a ver.
El caso real de Pedro y María: una compra de parcela que se convirtió en pesadilla
Pedro y María estaban interesados en comprar una parcela de una promoción ubicada en Los Ángeles de San Rafael, en la sierra de Madrid.
En 2023 entregaron una señal de 3.000 euros y firmaron un documento de reserva de la parcela, que adquirían para poder construir en ella un chalet, piscina, garaje y zona de ocio.
La parcela contaba con más de 1.000 metros cuadrados, y se les facilitó un plano indicando que “casi” toda ella era edificable.
Pero la realidad era bien distinta, y aquí estaba el engaño de la operación.
Lo que no contaron a Pedro y María era que más del 60% de la parcela que trataban de venderles era completamente inservible, porque las encinas que se ubicaban en ella eran especie protegida con un grado de protección “P”.
Esto significaba que no podían tocar el 80% de la masa arbórea de la parcela, y, por tanto, no podían construir en ella todo lo que pretendían, y que era el motivo por el que hicieron la reserva.
Qué hicieron Pedro y María ante el engaño
Dicho de otro modo, estaban comprando una parcela con un “bosque” de encinas protegidas que no podían utilizar, haciendo inservible el terreno para su objetivo de edificar en él.
Pedro contacta con la empresa intermediaria de la promoción inmobiliaria para pedir explicaciones.
Pero su sorpresa es mayúscula cuando su asesoría jurídica les comunica que la superficie máxima edificable es de 419,57 metros cuadrados, en una parcela de 1.061,91 metros cuadrados.
Así se encontraron con que:
- Los planos que les enseñaron en su momento estaban falseados.
- Sólo podían construir el chalet porque el resto de la parcela era inservible al estar llena de encinas protegidas que no podían tocar y, además, la empresa ya lo sabía, pero lo ocultaron.
La empresa tenía la obligación de informar a nuestros clientes, cosa que no hizo, limitando el uso que podían darle a la parcela, y sabiendo que, de haberles informado, nunca la habrían adquirido.
Ellos sabían perfectamente que Pedro y María no comprarían esa parcela si no podían darle el uso que querían y, por ello, ocultaron esa información a propósito.
Demanda judicial: devolución de la señal por vicio del consentimiento en contrato de reserva
Pedro y María nos contaron la historia y las gestiones que habían hecho al enterarse del engaño sufrido al firmar la reserva del terreno.
Les pedimos toda la documentación para estudiar el caso y comprobamos cómo era un ejemplo claro de vicio del consentimiento por error.
Como sólo habían dado hasta ese momento el importe de la reserva, lo que había que reclamar judicialmente era su devolución.
Presentamos una demanda de juicio verbal en los Juzgados de Madrid contra la empresa de intermediación y promoción inmobiliaria.
La acción que ejercíamos era la de nulidad contractual por vicios en el consentimiento.
En la demanda explicamos paso a paso en qué consistió el engaño y por qué pedíamos la devolución de la señal de reserva pagada por nuestros clientes en su momento.
Además, aportamos numerosa documentación que demostraba el vicio en el consentimiento:
- Documento de reserva de la parcela y justificante de la transferencia por los 3.000 euros.
- Fotografías aéreas de la parcela donde se veía que estaba llena de encinas, excepto justo la parte en la que se iba a construir la casa.
- Las comunicaciones mantenidas a través de correo electrónico con el Ayuntamiento por parte de nuestro cliente.
- Varias comunicaciones de Pedro con la empresa demandada y la respuesta de su asesoría jurídica, que evidenciaba el engaño que habían sufrido.
- Numerosos correos electrónicos intercambiados entre las partes que demostraban que la empresa demandada conocía el deseo de nuestros clientes de edificar no sólo un chalet, sino también una piscina, un garaje, una zona de ocio…
- Varios emails donde el asesor comercial de la demandada intentó vender un “pack exterior” para construir piscina, barbacoa y demás, cuando no había terreno edificable para poder hacerlo.
- Justificantes del burofax enviado a la empresa para intentar llegar a una solución amistosa, que no fue posible, por lo que tuvimos que demandar.
La empresa no hizo la devolución de los tres mil euros que le fueron entregados por parte de Pedro y María, estando acreditado que se había valido de engaños para que firmaran el documento de señal de compraventa.
La sentencia del Juez: estimación total con condena en costas para la demandada
De la demanda se dio traslado a la empresa demandada, que no contestó en tiempo y forma, siendo declarada en rebeldía por el Juzgado.
El 28 de febrero de 2025 el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Madrid dictó sentencia estimando la totalidad de nuestra reclamación, condenando a la empresa demandada a pagar:
- Los 3.000 euros de la señal entregada en su día para la reserva del terreno.
- Los intereses legales desde la fecha de admisión a trámite de la demanda.
- Las costas del procedimiento.
El Juez consideró:
- Que los documentos aportados demostraban la voluntad de nuestros clientes de destinar la parcela, no sólo a construir el chalet, sino también una piscina, garaje y zona de relax, algo incompatible con la protección de los árboles que había en la parcela.
- Que existía el error en el consentimiento del art.1266 del Código Civil, que recaía sobre la sustancia del contrato de compraventa.
- Que procedía la devolución a Pedro y María de la señal entregada.
- Que nuestros clientes que no habrían adquirido la parcela si hubieran sido conocedores de la protección de los árboles ubicados en la misma.
Este es el fallo de la sentencia:
Si quieres, aquí puedes leer la sentencia completa.
El caso de Pedro y María demuestra lo importante que es asesorarse para evitar que una compraventa, y en especial una operación inmobiliaria, perjudique los intereses de la parte compradora, como cuando existe vicio del consentimiento.
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