En este caso de éxito hemos conseguido una sentencia favorable para la presidenta de una Comunidad de Propietarios demandada por uno de los vecinos.
Para demandar al presidente de una Comunidad hay que cumplir una serie de requisitos, como estar al día en el pago de las cuotas comuneras, algo que el propietario demandante no cumplía.
Pese a no contar con el apoyo del resto de vecinos decidió interponer una demanda que se ha resuelto con una sentencia a favor de nuestra clienta.
Es habitual que en una Comunidad de Propietarios surjan conflictos, tanto entre vecinos, como cuando se producen incumplimientos de la Ley o los Estatutos.
En esta historia pudimos demostrar que la demanda carecía de fundamento, al pretenderse impugnar fuera de plazo unos acuerdos adoptados en Junta, y no tener legitimación el demandante por ser propietario moroso.
Este caso demuestra la importancia de asesorarse bien con abogados inmobiliarios que conocen a fondo el funcionamiento de las Comunidades de vecinos.
Demanda contra la presidenta de la Comunidad de Propietarios: la historia de María y el conflicto vecinal que lo originó
María (nombre ficticio para mantener su anonimato) es presidenta de una Comunidad de Propietarios formada por 10 vecinos desde el año 2005.
Nadie quería ostentar el cargo y ella se ofreció para hacer un favor a la Comunidad, siendo reelegida año tras año con el voto favorable de todos los vecinos, incluyendo el del propietario que luego puso la demanda.
Curiosamente el vecino demandante residía fuera y no vivía en el edificio, delegando su voto para las Juntas de la Comunidad en otro propietario.
Entre otras ocupaciones como presidenta, María se encargaba de sacar y meter los cubos de basura, una tarea que en su día realizaba el portero de la finca colindante a cambio de una remuneración económica.
Cuando éste comunica que ya no podía hacerse cargo María asume este trabajo, decidiéndose así por unanimidad de todos los vecinos, al igual que su remuneración y la aceptación de la compensación de estos importes con su cuota de la comunidad.
Todos los vecinos entendieron que era mejor hacerlo así para mayor comodidad de la Comunidad de propietarios, y no tener que estar ingresando en cuenta un dinero que luego habría que devolver por el pago de los servicios prestados por María.
Por otro lado, María se ocupaba también, previa autorización de la Comunidad de Propietarios, de todas las gestiones relacionadas con averías y mejoras en el edificio.
Así, se encargaba de contratar a los profesionales que hacían falta (cerrajeros, fontaneros, electricistas…) y de su pago.
Para gestionar las averías y mejoras que se iban necesitando en el edificio, o bien sacaba dinero de la cuenta de la Comunidad para abonar esos gastos o, si no le era posible, lo adelantaba ella y luego lo repercutía.
Esto resultaba en muchas ocasiones una molestia para María, ya que tenía que adelantar dinero a favor de la Comunidad, pero lo hacía así por el bien de todos los vecinos, que siempre se lo agradecían.
Con estos pagos y el trabajo de sacar y meter la basura, María compensaba sus cuotas como comunera.
Todo ello estaba perfectamente detallado y justificado y se presentaba en las Juntas de vecinos, de forma que la gestión era totalmente transparente y, además, conocida, aceptada y aprobada por todos los propietarios.
De todo ello se dejaba constancia en los Libros de Actas de las Juntas de la Comunidad.
Durante todos estos años, el vecino que luego demandó a María, propietario del piso 1º A del inmueble, siempre se manifestó conforme votando a favor, como todos los propietarios, en las sucesivas Juntas que se fueron celebrando.
Todo fue bien hasta que este vecino comenzó a manifestar su disconformidad con la gestión de nuestra clienta como presidenta de la Comunidad y las cuentas de años atrás, con el rechazo de todos los demás vecinos.
En mayo de 2023, se celebra Junta extraordinaria en la que se nombra un secretario administrador de fincas, quien realiza una revisión de las cuentas manifestando en dicha reunión que todo estaba correcto y en orden.
En julio de 2023 se celebra a petición del vecino disconforme una nueva Junta extraordinaria, donde plantea que quiere contratar abogado y procurador para demandar a María.
Esta petición es rechazada en votación por el resto de los comuneros y así se hace constar en acta, dado que los vecinos de la comunidad siempre por unanimidad habían apoyado la gestión transparente de María como presidenta.
Resultado del procedimiento: sentencia favorable y condena en costas al vecino que interpuso la demanda
Así las cosas, y pese a contar con el rechazo unánime de todos los demás propietarios, el vecino del 1º A decide presentar demanda contra María en los Juzgados de Madrid por su cuenta y riesgo.
En la demanda manifestaba actuar “en interés de la Comunidad” indicando:
- Que nuestra clienta debía dinero a la Comunidad.
- Que no se acordó en Junta que recibiera una contraprestación por sacar y meter los cubos de basura.
- Que no estaba autorizada para sacar dinero de la cuenta de la Comunidad para pagar las averías y mejoras en el edificio.
- Que tampoco se le había autorizado a compensar sus cuotas como propietaria.
Una vez estudiada la demanda de nuestra clienta, presentamos la oportuna contestación oponiéndonos a todo, donde exponíamos:
- Que el propietario demandante buscaba una impugnación de acuerdos en Junta fuera de plazo, acuerdos sobre los que en su día él mismo había votado a favor.
- Que este vecino no estaba al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad, no estando legitimado para demandar a María.
- Que todos los propietarios estaban informados y conformes en todo momento con la gestión que María hacía como presidenta de la comunidad, y por eso año tras año votaban para que siguiera en el cargo, incluyendo el propio vecino demandante.
- Que todos los propietarios habían decidido por unanimidad que nuestra clienta se ocupara de los cubos de la basura y de la gestión de las averías y reparaciones del inmueble, tal y como constaba en las actas de las Juntas celebradas.
Incluso aportamos unos cuadros explicativos de los años sobre los que reclamaba el propietario con un resumen de gastos y de ingresos.
En ellos se podía comprobar el saldo de la comunidad al inicio y al final de cada ejercicio, y el detalle de los pagos en efectivo a favor de la comunidad y de las cuotas que se compensaron a favor de María como acreedora de la Comunidad.
Además, demostrábamos que todos esos gastos fueron aprobados por todos los vecinos y todos ellos estaban perfectamente acreditados a través de facturas, tickets o recibos.
En el juicio, además, todos los testigos declararon a favor de María, incluyendo los vecinos que había propuesto para testificar el propietario demandante.
Incluso el administrador de la Comunidad nombrado en el año 2023 declaró en el juicio que María llevaba un sistema de ingresos y pagos correcto, y las comprobaciones hechas con el banco y proveedores demostraban que todo estaba bien cuadrado.
El 13 de noviembre de 2025 el Juez dicta sentencia desestimando íntegramente la demanda del propietario del piso 1º A a nuestra clienta, y le condena al pago de las costas del procedimiento.
La sentencia acoge todos nuestros razonamientos, indicando que los acuerdos aprobados en Junta que no fueron impugnados en su día eran inatacables, y todo estaba perfectamente documentado en los Libros de Actas.
En este sentido se aludía al artículo 19.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se indica que desde que se cierra el acta de la Junta con las firmas del presidente y del secretario los acuerdos serán ejecutivos.
Por tanto, si el propietario demandante no los había impugnado en su día, eran plenamente ejecutivos.
La pretensión del vecino demandante estaba fuera de plazo, además de no estar legitimado para demandar al ser propietario moroso.
De hecho, como deudor de cuotas comuneras se exponía a una reclamación de las deudas de la Comunidad de Propietarios por impago, porque en su caso las debía de verdad.
Este es el fallo de la sentencia:
Te dejamos aquí el enlace del texto completo de la Sentencia.
Este interesante caso de éxito es un ejemplo de un conflicto muy habitual en Comunidades de Propietarios, cuya gestión puede dar origen a problemas entre vecinos que muchas veces acaban en los Tribunales.
Como abogados inmobiliarios en Madrid conocemos a fondo el funcionamiento de las Comunidades de Propietarios, y llevamos el asesoramiento legal de muchas de ellas.
Tanto si tienes un problema con tu Comunidad, como si eres Comunidad y quieres resolver un conflicto con uno o varios vecinos, podemos ayudarte.
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