Que tu casero no te devuelva la fianza es uno de los problemas más habituales que surgen cuando finaliza un contrato de arrendamiento.
En su día entregaste al propietario la fianza cuando alquilaste su propiedad, y al marcharte esperas que te la devuelva, pero te encuentras con su negativa a hacerlo.
Puede que pretenda devolverte sólo una parte diciéndote que has rayado la pared, has pintado la casa de otro color o hay algún desperfecto en los muebles.
O puede que directamente se niegue a devolverte la totalidad de la fianza.
¿Cuándo tiene derecho a retenerla?
¿Cómo debes actuar para reclamar su devolución?
Como abogados expertos en derecho inmobiliario y alquileres sabemos que hay una delgada línea entre lo que pueda alegar el arrendador y la protección de tus derechos como inquilino.
En este artículo vas a conocer qué puede ocurrir en estas situaciones tan conflictivas, qué motivos puede alegar tu casero para no devolverte la fianza y cómo debes actuar para reclamarla.
Cualquier persona que decida alquilar una vivienda tienen la obligación de abonar al propietario la fianza que corresponda, una cantidad que entregas como depósito a tu casero.
Esta fianza funciona como garantía de que vas a cumplir el contrato de arrendamiento, y va a cubrir, por ejemplo, los impagos de la cuota mensual del alquiler o los posibles daños que hayas causado en la vivienda durante el tiempo que vives en ella.
La Ley de Arrendamientos Urbanos indica que todos los inquilinos tienen la obligación de pagar la fianza, que vas a entregar en efectivo al propietario cuando firmes el contrato de alquiler.
Tu casero no puede utilizar ese dinero, debiendo depositarlo en el plazo de 30 días en el Organismo que corresponda de su Comunidad Autónoma, pudiendo ser sancionado si no lo hace.
¿Qué cantidad se paga de fianza?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que cuando alquilas una vivienda tienes que pagar en el momento de la firma del contrato una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta.
No obstante, el propietario puede pedirte dos mensualidades como máximo en concepto de garantía adicional.
Si lo que alquilas es un local comercial o de negocio, la LAU dice que la fianza a depositar es de dos mensualidades de renta.
¿Qué plazo tiene el propietario por Ley para devolverte la fianza?
La LAU indica que tu casero tiene un mes desde que se termina el contrato de arrendamiento para devolverte la cantidad entregada en su día como fianza.
Si no hay problemas te lo va a devolver antes, pero cuando transcurre el mes y ves que no ha procedido a la devolución es, probablemente, porque te va a poner alguna pega para hacerlo.
¿Qué puede pasar para que no lo haga?
Las negativas de tu casero pueden ser de lo más variado, pero siempre van a basarse en tu presunto incumplimiento del contrato de alquiler, dado que la fianza es una garantía para evitar, justamente, que no lo cumplas como corresponde.
Y aquí empiezan los problemas, porque no todo vale.
Hay motivos muy evidentes que pueden justificar la no devolución de la fianza.
Pero otros motivos son más controvertidos y generan conflictos muy habituales entre casero e inquilino.
Por ejemplo, que te diga que la vivienda está sucia y le falta limpieza o mantenimiento es muy relativo y habrá que valorarlo.
Que justifique su negativa por unos supuestos desperfectos que tú sabes que ya existían cuando alquilaste la vivienda también es un problema si no puedes demostrar que estaban con anterioridad.
Que un electrodoméstico antiguo de la vivienda no funcione bien por el desgaste de uso diario y tu casero quiera reponerlo a costa de tu fianza también debe discutirse.
Ahora bien, que tengas pendiente de pago alguna mensualidad de renta en el momento de abandonar la vivienda alquilada es un dato objetivo y demostrable, y ahí tu casero puede quedarse con la fianza.
Con esto queremos decirte que cada caso es diferente, y que no debes conformarte con la respuesta de tu casero sin pedir asesoramiento legal para saber si tienes o no derecho a reclamar la devolución de la fianza.
¿Por qué tu casero no te devuelve la fianza? Los motivos que puede alegar
En teoría si has pagado puntualmente la renta y no has dejado nada a deber, la casa está cuidada y bien mantenida, y has reparado algún desperfecto menor ocasionado devolviendo la vivienda como la recibiste, tu casero tiene que devolverte toda la fianza.
Ahora bien, en la práctica cada vez es más habitual que un propietario no quiera devolver la fianza o lo haga parcialmente, aunque no tenga motivos reales para no hacerlo, utilizando todo tipo de excusas y justificaciones.
Esto te coloca como inquilino en una situación delicada, porque tendrás que rebatir sus argumentos demostrando que no tiene razón en los motivos que alega.
Con esto queremos dejarte claro que no vale todo y debes conocer los motivos que sí pueden justificar que tu casero no te devuelva la fianza, según indica la LAU.
Estos son los más habituales en la práctica:
➯ Deber mensualidades de renta o pagos de suministros
Si al finalizar el contrato de alquiler debes alguna cuota de la renta o hay deudas derivadas del pago de suministros como agua, luz o gas, tu casero puede retener tu fianza para cubrirlos.
Hay veces que inquilino y propietario llegan a un acuerdo si se debe dinero por estos conceptos, aplicándose la deuda a la fianza.
➯ Haber provocado desperfectos en la vivienda
Es uno de los motivos de conflicto entre inquilino y casero más habituales, porque suele confundirse causar daños con el desgaste propio del uso normal de los elementos de la vivienda.
Entre los desperfectos habituales están los agujeros en una pared, rotura de muebles o puertas, y los daños en suelos, paredes o electrodomésticos.
Tu casero puede decirte que va a usar la fianza para reparar los daños ocasionados, pero siempre puede haber discrepancias sobre si esos desperfectos pueden o no imputarse al inquilino.
Recuerda la importancia de sacar fotos de toda la vivienda cuando empieces el alquiler, puede ahorrarte muchos disgustos cuando abandones el inmueble.
➯ Haber realizado obras en la vivienda sin consentimiento de tu casero
No es lo mismo tirar un tabique o cambiar un suelo que pintar las paredes de una habitación.
Haber hecho obras en la casa sin haber consultado con tu casero puede traerte problemas porque el propietario puede retener la fianza por este motivo para hacer los cambios necesarios para que la vivienda quede como antes de que tú llegaras.
El conflicto suele surgir por el alcance de estas obras, pero si son de cierta envergadura y alteran la estética o estructura original del inmueble tu casero puede decidir no devolverte la fianza.
➯ Problemas con la limpieza y mantenimiento de la vivienda
Otro de los motivos de discrepancia más habituales, porque puede confundirse el desgaste por el uso normal de la vivienda con la falta de mantenimiento de la misma.
Otra cosa es la limpieza, pero tú puedes pensar que entregas la casa bien y tu casero decidir que necesita una limpieza a fondo que tú supuestamente no has hecho.
Recuerda en cualquier caso que tu casero no puede retener la fianza por el desgaste normal propio del uso de la casa.
➯ Dejas la vivienda antes de que finalice el contrato de arrendamiento
Si llegas a un acuerdo con tu casero no debe haber problemas, pero si no hay acuerdo o no lo has comunicado en plazo y dejas el inmueble alquilado antes de finalizar el contrato de alquiler tu casero puede decidir no devolverte la fianza porque has incumplido el contrato.
En este caso no todo es blanco o negro y puede haber alguna circunstancia que justifique el tener que dejar la casa antes de tiempo.
Por eso te recomendamos que te asesores legalmente para evitar problemas y valorar si puedes o no exigir la devolución de la fianza.
Nuestras recomendaciones para no tener problemas con la devolución de la fianza
Aunque cada supuesto es diferente, como abogados expertos en alquileres en Madrid podemos darte unas pautas a seguir para evitar posibles problemas con la devolución de la fianza:
➡️ Antes de firmar el contrato de alquiler revísalo a fondo para ver lo que indica sobre la fianza y si se exponen los motivos por los que tu casero puede no devolvértela.
➡️ Saca fotografías del estado inicial de la vivienda al comenzar el contrato de alquiler, que puedan servirte para justificar cómo estaba cuando llegaste de cara a posibles desperfectos o daños que te quiera imputar el casero al finalizar el arrendamiento.
➡️ Procura informar a tu casero de cualquier problema que surja estando vigente el contrato de alquiler, que evite malentendidos y posibles conflictos al finalizar el arrendamiento.
➡️ Antes de entregar la vivienda al propietario revisa que esté todo en orden y deja la casa en un estado óptimo de limpieza y mantenimiento, sacando fotos si el propietario no visita el inmueble contigo en el momento de abandonarlo.
Nuestra recomendación es que formalicéis la entrega del piso y de las llaves por escrito, para evitar posibles problemas futuros.
Qué hacer si tu casero no te devuelve la fianza
Vamos a ponernos en el peor de los escenarios, y es que tu casero no te devuelve la fianza y tú no estás conforme porque has cumplido con todas tus obligaciones como inquilino y entiendes que te la tiene que devolver.
Recuerda que tu casero tendrá que demostrar los motivos por los que decide no devolverte parte o la totalidad dela fianza, y que ha habido algún tipo de negligencia por tu parte.
Ten en cuenta también que dispone de 30 días desde que finalizó el contrato de alquiler para devolverte su importe íntegro.
¿Cómo debes actuar si eso no ocurre?
Si tu casero no te devuelve la fianza en ese plazo deberá de pagar intereses, tal y como indica el artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Nuestro consejo es intentar primero siempre la vía del entendimiento, enviando un burofax a tu casero reclamando la devolución.
Con el burofax te recomendamos adjuntar los justificantes documentales que sirvan para demostrar a tu casero que tiene que devolverte la fianza.
Es aconsejable que tengas ayuda legal porque el envío del burofax a tu casero por un abogado siempre va a ser más efectivo.
Utilizando esta vía amistosa es posible llegar a un acuerdo y evitarte la reclamación judicial, pero si no da resultado el siguiente paso es acudir a los Tribunales.
No obstante, antes de irte a una reclamación judicial puedes optar por intentar una última opción de acuerdo amistoso utilizando la mediación.
Para ello deberás contactar con el servicio de Mediación de Vivienda que suele tener cada Comunidad Autónoma, o bien acudir a la Junta Arbitral de Consumo.
Si todas estas opciones no funcionan y tu casero no te devuelve la fianza tendrás que optar por reclamarla judicialmente con la ayuda de un abogado experto en alquileres.
El proceso se inicia con la presentación de una demanda, que se presenta en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se ubique el inmueble objeto de alquiler.
Lo habitual es que el procedimiento se tramite por la vía del juicio verbal, que es el que corresponde para reclamar cuantías que no excedan de 15.000 euros, y si supera esta cantidad debe acudirse a un juicio ordinario.
Con este procedimiento judicial solicitas la devolución de la fianza más los intereses que se hayan devengado (comienzan a computarse a partir de los 30 días que tiene tu casero para devolverte la fianza desde que finalizó el contrato de arrendamiento).
La demanda debe acompañarse de todos los documentos que justifican tu derecho a que te devuelvan la fianza, incluyendo el contrato de alquiler y la resolución del mismo.
Por ejemplo, si tu casero dice que le debes mensualidades de la renta o suministros, deberás apostar justificantes de estar al corriente de pago.
Los conflictos más numerosos se producen por presuntos desperfectos y daños en la vivienda, el principal motivo que suele alegar un propietario para no devolver la fianza.
Si es tu caso, debes aportar las fotografías del inmueble que sacaste cuando empezó el contrato de alquiler, y las que demuestren cómo has entregado la vivienda.
Ten en cuenta que tu casero puede dar todo tipo de argumentos en este sentido y hablar de todo tipo de daños y desperfectos.
Desde agujeros en la pared, hasta persianas rotas, electrodomésticos que no funcionan, arañazos en suelo o muebles deteriorados.
Es importante tener en cuenta en la defensa del caso que una cosa son daños y otra cosa el desgaste habitual de las cosas por el uso ordinario y normal, como puede ser tener que pintar de nuevo la casa antes de volver a alquilarla.
La Ley de Arrendamientos Urbanos no contribuye demasiado a resolver estos conflictos en su artículo 21.
Esto es porque indica que las reparaciones “mayores” o de elementos estructurales de la vivienda son por cuenta del arrendador y las pequeñas reparaciones propias del desgaste por el uso ordinario de la vivienda corresponden al arrendatario.
Pero esta distinción no resuelve el problema de determinar quién paga un azulejo que se rompe o se ocupa de la pintura de las paredes que están sucias.
Estas diferencias suelen ser el principal motivo de conflicto, porque puedes pensar que tu casero pretende repercutirte “la puesta a punto” de la vivienda para volver a alquilarla a costa de retenerte la fianza.
Finalmente será el Juez quien tendrá que valorar y decidir si procede o no la devolución de la fianza en función de lo que diga y pruebe cada una de las partes.
¿Te ha quedado alguna duda?
¿Tu casero no te devuelve la fianza y quieres asesorarte para reclamar su devolución?
Sabemos cómo funcionan este tipo de conflictos y nuestro objetivo es ayudarte primero intentando un entendimiento que evite la reclamación judicial negociando con tu casero.
Y si no es posible el acuerdo te ayudamos con la reclamación judicial defendiendo tus derechos para conseguir la devolución de la fianza más los intereses.
Como abogados especialistas en alquileres en Madrid podemos asesorarte y conseguir que tu casero te devuelva la fianza con los intereses que te correspondan.
Puedes contarnos tu caso y contactaremos contigo para darte la información que necesitas y resolver todas las dudas que tengas sin coste ni compromiso.
