¿Has escuchado hablar de comprar en nuda propiedad y no sabes en qué consiste?
Cada vez hay más interés por esta opción de compraventa, sobre todo por las dificultades para comprar una vivienda con tanta subida de precios en el mercado en nuestro país.
No obstante, comprar en nuda propiedad sigue generando muchas dudas, no solo en el concepto, sino también en el proceso de compraventa y en sus ventajas y desventajas.
En España la compra en nuda propiedad ha crecido de forma importante entre 2022 y este año 2023, y se espera que la tendencia se mantenga al alza.
Si te interesa comprar en nuda propiedad vas a necesitar el asesoramiento de abogados inmobiliarios para guiarte en el proceso y hacerlo con garantías.
En BASA Abogados se nos da muy bien gestionar todas las cuestiones legales asociadas a bienes residenciales y operaciones inmobiliarias, y podemos ayudarte.
Seguro que cuando te planteas adquirir en propiedad una vivienda piensas en todas las opciones posibles: desde una casa nueva a una de segunda mano, pedir una hipoteca o alquilar con opción de compra…
Y es posible que también hayas pensado en comprar en nuda propiedad.
Pero… ¿qué quiere decir comprar en nuda propiedad?
Pues básicamente se trata de una operación inmobiliaria en la que tú compras una casa o un piso y te conviertes en propietario de esa vivienda, pero NO puedes vivir en ella.
¿Por qué?
Porque el vendedor de la casa que compras tiene el usufructo, es decir, el uso y disfrute de la vivienda.
Dicho de otro modo, compras una casa donde viven personas, y pueden seguir viviendo en ellas hasta el momento de su fallecimiento.
Quienes venden acogiéndose a este sistema son, principalmente, personas mayores de 65 años que en la mayoría de los casos no tienen herederos.
Comprar en nuda propiedad tiene ventajas para ambas partes:
➡️ A ti, que compras, te beneficia porque puedes adquirir una propiedad a un precio bastante más reducido que el de mercado, porque el valor de la compra se determina teniendo en cuenta que no puedes disponer del uso de la vivienda.
➡️ Al vendedor también le beneficia, porque puede continuar viviendo en la casa y disponer de unos ingresos extra (el precio de la venta) hasta su fallecimiento.
En resumen, el vendedor dispone de un complemento a su jubilación sin tener que moverse de su casa (aunque ya no sea suya), y el comprador invierte en una propiedad que será plenamente suya cuando fallezca el vendedor.
La mayor o menor rentabilidad de comprar en nuda propiedad dependerá de varios factores, como las características de la casa y su localización.
También influye la edad del vendedor, porque el precio de la vivienda que compres se rebajará menos cuanta más edad tenga, teniendo en cuenta que se valora el tiempo que va a poder vivir en ella hasta su fallecimiento.
Nuda propiedad y usufructo
A menudo se confunden los conceptos de nuda propiedad y usufructo y como abogados especializados en Derecho Inmobiliario nos preguntan esta duda de forma habitual.
Para entenderlo de forma sencilla, la propiedad plena de una vivienda tiene dos partes o derechos: la nuda propiedad y el usufructo (derechos reales)
✔ La nuda propiedad equivale a la titularidad de la casa: eres el propietario, pero solo como dueño, y puedes venderla, incluso hipotecarla, pero no puedes habitarla ni alquilarla.
✔ El usufructo, por el contrario, es el derecho a usar y disfrutar la casa con todo lo que conlleva, pero el vendedor ya no es propietario de la misma.
Por tanto, en una operación de compra en nuda propiedad hay dos protagonistas:
➡️ La persona que invierte, compra la casa y legalmente es el propietario, pero NO puede vivir en ella.
➡️ La persona que vende, que es el usufructuario, que tiene derecho a usar la casa y vivir en ella, pero NO tiene la propiedad en sí.
¿Qué debes tener en cuenta si quieres comprar en nuda propiedad?
Antes de invertir en una vivienda comprando en nuda propiedad es fundamental hacer un estudio con todos los factores a tener en cuenta:
➯ La valoración del inmueble y su localización.
➯ La esperanza de vida del propietario o del matrimonio propietario (estado de salud, edad…)
A partir de aquí podrás hacer un cálculo y ofrecer una cantidad a los vendedores por la nuda propiedad.
Por su parte, el o los vendedores tendrán a su vez que hacer números para valorar si les interesa vender en nuda propiedad conservando el usufructo vitalicio (hasta su fallecimiento).
¿Qué ocurre con los gastos ordinarios y extraordinarios de la vivienda?
El criterio general recogido en el Código Civil es que los gastos ordinarios corresponden al usufructuario, mientras que los extraordinarios son por cuenta del propietario.
Dicho de otro modo, el usufructuario paga los gastos regulares asociados al uso de la vivienda (agua, luz, mantenimiento del ascensor, limpieza…).
El nudo propietario, por el contrario, se haría cargo de las derramas que se aprueben para obras o reparaciones (sustitución del ascensor, reparación de la fachada, y otras similares).
¿Cuándo se extingue el usufructo?
Ya sabemos que al vender en nuda propiedad el vendedor conserva el uso y disfrute de la vivienda, pero… ¿hasta cuándo?
Hay varias opciones para que se extinga el usufructo:
➯ El fallecimiento del usufructuario.
Es lo más habitual: una vez fallece el usufructuario, el propietario adquiere la propiedad plena de la vivienda.
Si los usufructuarios son un matrimonio (bastante común), hasta que ambos no fallecen el nudo propietario no obtiene el pleno dominio de la vivienda.
➯ Muerte del usufructuario antes del plazo estipulado
Si esto ocurre, y salvo que se haya pactado otra cosa, el uso y disfrute de la vivienda pasa también al nudo propietario.
➯ Cumplimiento de una cláusula concreta establecida en el contrato
Es menos habitual, pero puede ocurrir, y si se cumple la condición resolutoria establecida en el contrato el nudo propietario adquiere plenos derechos sobre la vivienda.
Comprar en nuda propiedad: los trámites legales
Como en cualquier operación inmobiliaria, comprar en nuda propiedad debe hacerse siguiendo una serie de pasos y siempre con asesoramiento legal especializado.
Para empezar, la compra en nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio debe realizarse en una Notaría.
Sin tener una escritura pública de la operación y sin hacer la inscripción en el Registro de la Propiedad el derecho de usufructo no existiría.
Formas de pago al comprar en nuda propiedad
Comprador y vendedor pueden decidir la fórmula de pago que más les interese, aunque las formas de pago más habituales que suelen acordarse son:
➯ Un solo pago único
En este caso el vendedor recibe del comprador el importe total del precio de venta en nuda propiedad en el momento de la firma en la notaría.
➯ Pago mediante renta vitalicia
Las partes acuerdan que el vendedor reciba del comprador una renta vitalicia que suele ser mensual.
Una vez se acaba el usufructo el comprador se convierte en dueño en pleno dominio de la vivienda y ya no tiene que pagar nada más.
En estos casos, si el comprador no paga alguna de las mensualidades de renta vitalicia se suele acordar que el vendedor recuperaría la posesión del inmueble.
➯ Pago mediante una renta de carácter temporal
Las partes acuerdan una cantidad concreta que se va pagando mes a mes durante un tiempo determinado.
Si el usufructo termina y aún no se han pagado todas mensualidades de la renta temporal puede acordarse de que los herederos del vendedor reciban los pagos que estén pendientes.
➯ Fórmula mixta con un pago inicial y después una renta mensual
Es una opción que se utiliza muy a menudo, acordándose una cantidad que se paga a la firma del contrato y el resto de forma mensual como renta vitalicia o renta temporal.
Comprar en nuda propiedad: qué debes saber si eres la parte compradora
Como abogados inmobiliarios estos son nuestras recomendaciones si tú eres quien va a comprar en nuda propiedad:
➯ Con esta fórmula solo adquieres la propiedad y no puedes utilizar la vivienda porque el uso y disfrute son para la parte vendedora hasta su fallecimiento.
➯ Su ventaja principal es que haces una inversión de futuro a unos precios bastante más económicos, pudiendo ahorrarte en la operación entre un 20 y un 50% sobre el precio de mercado del inmueble.
➯ La operación te asegura una buena rentabilidad si más adelante decides vender o alquilar el inmueble.
➯ Te ahorras impuestos y gastos: no tienes que pagar el IBI que suele corresponder al usufructuario, ni tampoco los suministros de la vivienda (luz, agua, gas…) ni las reparaciones de la vivienda mientras el usufructuario habite en ella.
➯ Puedes vender la nuda propiedad a terceras personas si te hiciera falta, pero respetando siempre el derecho del usufructuario a disfrutar del uso de la vivienda hasta su fallecimiento.
¿Y las desventajas?
➡️ La principal, como ya sabes, es que no puedes disfrutar de la vivienda adquirida hasta que fallezca el usufructuario.
➡️ Tienes que hacerte cargo de los gastos de la operación de compraventa (notaría y registro, impuesto de transmisiones patrimoniales), además de pagar la comunidad de propietarios y cualquier derrama extraordinaria de la vivienda.
Eso sí, NO tienes que pagar la plusvalía municipal que corresponde al vendedor.
➡️ Cuando el usufructo se extingue al fallecimiento del usufructuario tienes que abonar de nuevo los gastos derivados del registro del inmueble y los impuestos que correspondan por la adquisición del pleno dominio de la vivienda.
➡️ El usufructuario puede alquilar tu vivienda si no va vivir en ella sin necesidad de tu consentimiento, algo que tú no puedes hacer.
Aunque estas son las normas generales, las partes podéis acordar otro reparto de los gastos en base al principio de libertad de pactos.
Comprar en nuda propiedad: qué debes saber si eres la parte vendedora
Estos son nuestros consejos si eres la parte vendedora:
✔ Vender la nuda propiedad de tu vivienda te permite utilizar tu patrimonio para tener otra fuente de ingresos que complemente a tu pensión.
✔ Puedes pactar la mejor opción económica que te interese: recibir un pago único, o el pago en mensualidades, depende de lo que mejor convenga a tus intereses.
✔ Vas a poder disponer de dinero en efectivo y todo ello sin dejar de usar y disfrutar tu vivienda, y también podrías alquilarla sin necesidad de tener el permiso del nudo propietario.
¿Y las desventajas?
➡️ Una de ellas es que te corresponde pagar la plusvalía municipal, y también debes tener en cuenta la ganancia o pérdida patrimonial en tu IRPF, aunque no pagas si tienes más de 65 años.
➡️ En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en estas operaciones suele pagarlo el vendedor, aunque puedes pactar de mutuo acuerdo que sea el comprador quien lo asuma.
➡️ Otra desventaja es que vendiendo la nuda propiedad de tu casa reduces tu patrimonio, y si tienes herederos éstos no pueden disfrutar de la vivienda a tu fallecimiento.
➡️ También tienes que hacerte cargo de pagar los suministros de la casa (luz, agua, gas…)
Comprar en nuda propiedad: cómo te ayuda un abogado inmobiliario/qué ayuda legal necesitas
Como cualquier operación de compraventa siempre hay que valorar los posibles riesgos y asesorarse legalmente para evitar cometer errores en el proceso.
¿Cómo ayudamos los abogados inmobiliarios a la hora si compras en nuda propiedad o vendes la nuda propiedad?
✔ Tranquilidad jurídica
Estos contratos de compraventa de derechos son complicados de preparar.
El vendedor suele ser una persona de edad avanzada, por lo que hay que garantizar la seguridad jurídica de ambas partes en la operación.
En este sentido podemos asesorar tanto a una como a otra parte, teniendo especial cuidado con la más vulnerable, que es la vendedora, para que entienda bien qué va a firmar.
Con un buen asesoramiento legal se evitan problemas que puedan dar lugar a la nulidad del contrato.
✔ Asesoramiento fiscal y económico
Es fundamental hacer un buen análisis de la rentabilidad del proyecto, que incluye desde la valoración del inmueble y el precio de la compraventa hasta las mensualidades a pagar o la esperanza de vida del usufructuario.
También podemos asesorar a las partes en caso de impago, como incluir una condición resolutoria que devuelva la plena propiedad del bien al vendedor si el comprador deja de pagar la renta vitalicia.
¿Te quedan dudas?
¿Buscas asesoramiento legal para comprar en nuda propiedad o vender la nuda propiedad de tu vivienda?
Como abogados inmobiliarios en Madrid podemos ayudarte, seas comprador o vendedor, para realizar la operación inmobiliaria con todas las garantías legales.
Te animamos a contactar con BASA Abogados para una consulta gratuita y sin compromiso donde contestaremos todas tus preguntas.
