Si estás pensando en hacer un contrato de alquiler con opción a compra debes conocer bien los requisitos y las características de esta modalidad de arrendamiento.
Sabemos que adquirir una vivienda se puede hacer muy cuesta arriba para muchas personas, que no disponen de la capacidad económica suficiente para comprar al “modo tradicional”.
También hay quienes piensan que alquilando se pierde un dinero que podría aprovecharse para ayudar a comprar el inmueble arrendado, en unas condiciones más asumibles.
El alquiler con opción a compra es un mix del alquiler tradicional junto con la posibilidad de comprar la vivienda arrendada a largo plazo.
En este post te explicamos cómo funciona esta modalidad arrendaticia, requisitos y los pros y contras para cada una de las partes.
Es muy importante hacer bien el contrato de alquiler con opción a compra para no tener problemas legales, por eso debes asesorarte bien con abogados inmobiliarios que te ayuden a preparar este documento con seguridad y garantía.
De forma sencilla, alquilar una vivienda con opción a compra significa que tienes la posibilidad de comprar el inmueble arrendado más adelante.
Es un tipo de alquiler donde el propietario concede al inquilino la oportunidad de decidir en el tiempo si quiere adquirir la casa que tiene arrendada.
En esta modalidad se unen dos contratos en uno sólo: el de alquiler y el de compraventa de la casa alquilada.
Es importante tener en cuenta que ambos contratos están vinculados, porque la opción de comprar el inmueble va a depender del cumplimiento del contrato de alquiler.
En el contrato de arrendamiento se incluye una cláusula de opción a compra, que debe reunir unos requisitos y condiciones específicas pactadas por las partes.
Los requisitos dependen en cada caso de lo que propietario e inquilino acuerden, porque la Ley sólo indica que ambas partes deben estar conformes y los pactos no deben ser contrarios a derecho.
Como inquilino vives en el inmueble un tiempo determinado pagando el alquiler correspondiente, y una vez pasa el plazo estipulado tienes derecho a comprarla en el precio establecido, descontando de forma parcial o total las rentas abonadas hasta ese momento.
De esta forma puedes adquirir la vivienda con preferencia a otros posibles compradores.
¿Qué debes considerar si optas por un alquiler con opción a compra?
➡️ En la parte del contrato de arrendamiento hay que tener en cuenta el tiempo de duración del alquiler, la renta a pagar, los gastos, quién paga los suministros, y el plazo para poder adquirir la vivienda, según lo que indica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
➡️ En la parte de la compraventa futura, regida por las normas del Código Civil, hay que valorar el precio final de compra de la vivienda, qué parte de las rentas del alquiler se va a descontar del mismo, y el importe de la señal a pagar cuando se formalice el contrato.
➡️ Si propietario o inquilino deciden unilateralmente no seguir adelante con lo pactado se produciría un incumplimiento de contrato con las consecuencias legales que ello conlleva.
Estos contratos son especialmente complejos y tienen que estar muy bien redactados para que ambas partes estén protegidas frente a posibles problemas legales, por eso es fundamental asesorarse con abogados expertos en arrendamientos.
La cláusula de opción de compra: qué condiciones hay que incluir en el contrato
Esta modalidad de arrendamiento se formaliza con un contrato de arrendamiento normal, al que hay que añadir la llamada “cláusula de opción a compra”.
Esta cláusula es muy importante, porque tiene que recoger unos requisitos y condiciones muy específicos que eviten posibles conflictos legales entre las partes.
Estas son las condiciones mínimas que deben incluirse en la cláusula de opción de compra:
➯ El acuerdo expreso entre las partes en relación con la opción de compra a incluir en el contrato de arrendamiento.
➯ El precio acordado para la compraventa del inmueble, que puede ser fijo o variable.
➯ Las rentas abonadas por el inquilino hasta el momento de ejercer el derecho de opción de compra que se van a descontar del precio final (una parte o la totalidad).
➯ El pago o prima a pagar para reservar la opción de compra, que el inquilino pierde si decide no adquirir la vivienda cuando finaliza el alquiler.
➯ El plazo máximo para ejercitar la opción de compra, que deben acordar ambas partes y que nunca puede ser superior al de vigencia del arrendamiento.
Mientras está vigente el propietario no puede vender la vivienda.
Pero si ese plazo máximo vence la opción de compra automáticamente si no se ha ejercitado por el inquilino
¿Cómo ejerces la opción de compra de tu contrato de alquiler?
Si eres el inquilino y has decidido ejercer tu derecho a comprar la vivienda alquilada, tienes que comunicar de forma fehaciente al propietario que has optado por adquirirla.
La mejor forma de hacerlo es enviando un burofax con acuse de recibo o a través de un notario, comunicando tu decisión de comprar el inmueble al propietario.
A partir de ahí se considera formalizada la compraventa de la vivienda, al margen de que hayas o no abonado el importe de la venta, salvo que en el contrato ambas partes hayáis acordado el pago de la totalidad como requisito para completar la compra.
A partir de este momento ya no eres inquilino, pasando a convertirte en el propietario del inmueble.
Hipoteca para ejercer mi derecho a la opción de compra: ¿puedo pedirla?
La respuesta es afirmativa.
Puede que tengas ahorros para adquirir la vivienda, pero si no dispones de ellos puedes acudir al banco y pedir una hipoteca de la misma forma que si fuera para comprar cualquier inmueble.
Nuestras recomendaciones:
➡️ Hacer tus cuentas, para ver el importe del préstamo a pedir, los ahorros de que dispones, la parte de rentas de alquiler que se va a descontar del precio final, y contar con un 10% adicional para cubrir los gastos de la operación.
➡️ No esperes hasta el último momento para pedir la hipoteca, es recomendable que lo hagas tres o cuatro meses antes de que finalice el plazo establecido en el contrato para ejercer tu derecho a la opción de compra.
➡️ Acude a varios bancos para tener distintas opciones y elegir la oferta de la entidad bancaria que mejor te venga.
La buena noticia es que estas hipotecas suelen concederse más fácilmente por los bancos, dado que ya has abonado una parte del precio del inmueble con las cuotas mensuales del alquiler.
¿Qué gastos conlleva el contrato de alquiler con opción a compra?
Antes de decidirte por esta modalidad de arrendamiento es importante que tengas en cuenta los gastos asociados a la operación.
Estos son los más importantes:
Gastos derivados del alquiler:
✔ Pago inicial de la reserva: es una cantidad que abonas como inquilino para que el inmueble no pueda venderse o alquilarse a otras personas interesadas en lo que negocias los términos del acuerdo con el propietario, y puede o no incluirse según el caso.
✔ Pago de la fianza: como en cualquier arrendamiento abonas como inquilino una fianza que suele ser de una cuota mensual del alquiler, que recuperas cuando compras la vivienda (siempre que no se aplique a posibles desperfectos causados durante el arrendamiento).
✔ Pago de la renta, es decir, las cuotas que abonas como inquilino cada mes en concepto de alquiler durante el tiempo que dure el arrendamiento.
✔ Gastos derivados del contrato de arrendamiento, como puede ser la elaboración del contrato de alquiler o el pago a la agencia inmobiliaria, y que suele pagar el propietario.
Gastos derivados de incluir la opción de compra:
✔ Pago de la prima por el inquilino, que suele ser un 10% del importe del inmueble, y que abonas al firmar el contrato, y perderías en caso de no ejercer en su momento la opción de compra.
✔ Pago del precio pactado con el propietario por el inmueble, al que se le descuenta el abono de la prima y las cuotas del alquiler abonadas que hayáis convenido.
✔ Pago de los gastos asociados a la formalización de la compraventa, que suelen ser un 10% adicional sobre el importe de la vivienda, como los de notaría o Registro de la Propiedad entre otros.
Nuestra recomendación, dado que este contrato es complejo y hay que hacerlo bien, es asesorarse legalmente para preparar la operación y evitar conflictos futuros entre las partes.
Recuerda que son dos contratos en uno, y sujetos a normativas distintas: el de alquiler se rige por le Ley de Arrendamientos Urbanos, mientras que el de compraventa se rige por lo dispuesto en el Código Civil.
Ventajas e inconvenientes del contrato de alquiler con opción a compra
Esta modalidad de arrendamiento puede resultar muy beneficioso para ambas partes, pero a las ventajas también se le unen algunos inconvenientes que debes valorar, seas propietario o inquilino.
Ventajas y desventajas para el propietario del inmueble
Como propietario-arrendador de la vivienda tienes que valorar los siguientes pros y contras en esta operación:
Las ventajas:
➡️ Al formalizar el alquiler recibes todos los meses una renta que te paga el inquilino, y si no paga, la opción de compra no procede porque ha incumplido el contrato de arrendamiento.
➡️ En caso de que el inquilino decida no ejercer su derecho a compra, te quedas con la cantidad entregada en concepto de señal y las cuotas mensuales del alquiler abonadas hasta el momento.
➡️ Puedes beneficiarte de determinadas ventajas fiscales en tu IRPF si optas por esta modalidad arrendaticia.
➡️ Obtienes liquidez, al recibir no sólo la prima en concepto de reserva, sino también las cuotas mensuales que te va pagando el arrendatario.
Las desventajas:
➡️ No puedes poner la vivienda a la venta (ni alquilarla) mientras dure el alquiler con opción a compra, lo que puede perjudicarte si al final el inquilino decide no comprarla.
➡️ No recibes de golpe el precio del inmueble, como si lo vendieras directamente, dado que el dinero lo vas a ir recibiendo poco a poco (reserva + cuotas alquiler + precio final de la compraventa).
➡️ El precio de la vivienda se mantiene inamovible desde que firmas el contrato, y si suben por las fluctuaciones del mercado inmobiliario tú no puedes subirlo, al tener que mantener el importe pactado en su momento en el contrato.
Ventajas y desventajas para el inquilino del inmueble
Si eres inquilino tienes que valorar también los pros y contras de la operación:
Las ventajas:
➡️ El alquiler que pagas no es dinero “perdido”, sino que se va descontando del precio de compra de la vivienda (en todo o en parte).
➡️ Tienes asegurada tu prioridad a la hora de adquirir el inmueble ejerciendo tu derecho a la opción a compra.
➡️ Dispones de tiempo para pensar y valorar si quieres o no comprar finalmente el inmueble, y ya conoces la vivienda, dado que vas a estar un tiempo viviendo de alquiler en la casa.
➡️ No tienes que esperar necesariamente para ejercer tu derecho a la opción de compra, puedes hacerlo antes y eso supone un beneficio tanto para ti como para el propietario.
➡️ No te afectan los posibles cambios y subidas en el mercado inmobiliario, porque el precio de la compraventa pactado en el contrato es inamovible.
➡️ Vas a poder comprar una casa con más facilidad, dado que vas a ir pagando parte de la misma con las cuotas del alquiler “casi sin darte cuenta”.
➡️ Si tienes que pedir una hipoteca al banco para pagar la casa te será mucho más sencillo, ya que los bancos son proclives a conceder estos préstamos que consideran de menor riesgo.
Las desventajas:
La principal es que, si finalmente decides no ejercer tu derecho a opción de compra, pierdes el dinero de la prima abonada a la firma del contrato.
OJO a los impuestos derivados de la operación, porque te puede perjudicar la tributación si al final decides no adquirir la vivienda.
Si incumplo el pago del alquiler… ¿afecta a mi opción de compra?
No sólo te afecta, sino que te perjudica, dado que entonces perderás tu derecho a ejercitar la opción de compra.
Si no pagas las cuotas mensuales del alquiler el propietario puede, además, ejercer contra ti acciones judiciales por incumplimiento de contrato y desahuciarte.
Por tanto, recuerda que es fundamental cumplir tus obligaciones como inquilino y abonar puntualmente la renta.
Recomendaciones si decides alquilar un piso con opción a compra
¿Eres inquilino y esta modalidad de arrendamiento te interesa?
Aquí te dejamos nuestros consejos para evitarte problemas con esta operación:
➯ Dedica el tiempo que te haga falta a buscar inmuebles que cuadren con lo que necesitas, y admitan alquiler con opción a compra.
➯ Puedes incluso proponer a un propietario esta opción si te interesa mucho el inmueble, es posible que lo valore y le interese también, aunque no lo haya considerado de primeras.
➯ Busca ayuda legal especializada de abogados inmobiliarios en Madrid para preparar la operación, en especial el contrato de alquiler con opción a compra donde se pactan dos contratos en uno sólo.
Recuerda que es el documento clave, por lo que un error u omisión puede perjudicar tus intereses: es fundamental incluir todas las cláusulas, redactar bien las condiciones y negociarlas para no dejar cabos sueltos.
➯ Cumple todas las condiciones del alquiler para no perder tu derecho de opción a compra, lo que te haría perder dinero.
➯ No olvides que la compraventa debe formalizarse ante Notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad, por lo que debes tener en cuenta estos y otros gastos adicionales a la operación.
Si te ha quedado alguna duda en BASA Abogados tenemos las respuestas que buscas, y como especialistas en vivienda podemos ayudarte en todo el proceso legal.
Si quieres saber más contacta con nosotros y responderemos a todas tus dudas sin ningún compromiso.
