Los conflictos sobre devolución de la fianza del alquiler entre arrendador y arrendatario son uno de los principales problemas que surgen cuando finaliza un contrato de arrendamiento.
Y, además, sigue habiendo mucha confusión sobre este tema.
Todo el mundo sabe que cuando se alquila una vivienda o un local hay que abonar al propietario una cantidad como fianza.
Pero lo que no está nada claro y genera dudas o controversias, es cómo recuperar la fianza si eres el inquilino o el plazo que tiene el propietario para devolverla.
O, lo que es peor, por qué motivos el arrendador se puede negar a devolvértela o qué hacer si no te la quiere devolver.
No siempre es fácil que ambas partes se entiendan.
Si eres inquilino debes asesorarte legalmente para conocer los pasos a dar para recuperar tu fianza y también, por supuesto, si tienes derecho a reclamarla.
Y si eres propietario, debes saber cómo actuar con la fianza si el inquilino no ha cumplido sus obligaciones contractuales.
Para resolver todas estas dudas y asesorarte, seas arrendador o arrendatario, estamos los abogados de Derecho Inmobiliario.
Si es tu caso, en BASA Abogados podemos ayudarte.
Antes de pensar en recuperar la fianza del alquiler debes tener claro el concepto de fianza, cuál es su función y qué tienen que hacer inquilino y propietario al respecto.
De forma sencilla, podemos decir que la fianza es una cantidad de dinero que el inquilino entrega al arrendador como garantía al momento de firmar el contrato de arrendamiento.
Su propósito principal es garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del inquilino y proteger los intereses del arrendador.
Dicho de otro modo, la fianza actúa como una garantía de cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el contrato de alquiler.
Las funciones de la fianza de alquiler
Podemos hablar de una triple función de la fianza en los contratos de arrendamiento:
➯ Funciona como garantía de pago: la fianza protege al arrendador en caso de impago de las rentas mensuales por el inquilino.
Si dejas de pagar el alquiler, tu casero puede retener parte o la totalidad de la fianza para compensar las deudas pendientes.
➯ Funciona como garantía de daños: es decir, sirve como protección contra posibles daños a la vivienda causados por el inquilino durante el período de alquiler.
Si has provocado daños en la vivienda o local más allá del desgaste normal, el arrendador puede utilizar la fianza para cubrir los costes de su reparación.
➯ Funciona como un estímulo para el cumplimiento: la existencia de la fianza motiva al inquilino para cumplir con todas las cláusulas del contrato, incluyendo la entrega de la vivienda en condiciones adecuadas al final del arrendamiento.
✔ ¿Qué tienes que hacer como inquilino?
La Ley de Arrendamientos Urbanos te obliga a pagar al arrendador como fianza la cantidad equivalente a un mes de alquiler.
Este importe lo tienes que pagar en efectivo en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
✔ ¿Qué tienes que hacer como propietario?
Si no lo sabías, tienes prohibido utilizar el dinero de la fianza que te ha entregado el inquilino.
Lo que debes hacer es depositar esa fianza en el organismo competente de tu Comunidad Autónoma que corresponda en materia de vivienda.
Por ejemplo, en Madrid, la fianza debe depositarse en el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).
Tienes 30 días naturales para hacer el depósito, y ese dinero de la fianza no puede tocarse hasta que finalice el contrato de arrendamiento.
OJO porque incumplir esta obligación te puede suponer sanciones, intereses y multas, que varían según la Comunidad Autónoma.
Recomendaciones para evitar problemas con la devolución de la fianza de alquiler
¿Qué es lo más habitual que te vas a encontrar como inquilino si tu casero se niega a devolverte la fianza cuando finaliza el contrato de arrendamiento?
Lo normal es que te diga que la vivienda o local no está en las mismas condiciones en que se encontraba en el momento de firmar el contrato de alquiler.
Nuestras recomendaciones en estos casos como abogados especialistas en Derecho Inmobiliario, tanto para inquilinos como para propietarios, son:
➡️ Primero, sacar fotos de la vivienda o local antes de firmar el contrato de arrendamiento y guardarlas con fecha para acreditar cuándo se hicieron.
De este modo tanto uno como otro tenéis una prueba clara sobre el estado en que se encontraba antes de la firma del contrato de alquiler.
➡️ Segundo, revisar nada más entrar como inquilino en el local o vivienda objeto del arrendamiento el estado en que se encuentra.
Si encuentras algún desperfecto, rotura, un electrodoméstico que no funciona, o cualquier otro defecto, comunícalo a tu casero por escrito (burofax) para que quede constancia.
➡️ Tercero, antes de abandonar la vivienda y local queda con tu casero y revisad ambos el estado en el momento de la entrega de llaves para comprobar que queda en perfectas condiciones.
Es conveniente firmar ambos un escrito dejando constancia de ello, así como de la entrega de llaves.
Si por cualquier motivo el arrendador no quiere hacerlo ni visitar el inmueble en el momento de la entrega, vuelve a sacar fotos de su estado en el momento de abandonarlo y recuerda que debe constar la fecha en que las haces.
También puedes buscar un conocido o un vecino que visite el inmueble contigo y pueda, en caso de surgir un problema, actuar como testigo si fuera necesario.
Devolución fianza de alquiler: el plazo que tiene tu casero para devolverte la fianza
Una de las dudas más habituales de muchos inquilinos es no saber qué plazo tiene el arrendador para devolver la fianza.
El artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el plazo máximo para la devolución de la fianza es de un mes desde que finaliza el contrato de alquiler.
Esto no quiere decir que tu casero tarde un mes en devolverte la fianza, y lo normal es que sea antes, se trata del plazo máximo que indica la Ley.
¿Qué ocurre si tu casero no te ha devuelto la fianza en el plazo máximo del mes?
En ese caso podrás interponer una reclamación en el Juzgado, y el arrendador tendrá que devolverte la fianza junto con los intereses legales que correspondan.
¿Qué motivos puede alegar tu casero para no devolverte la fianza?
El arrendador puede negarse a devolverte la fianza por varios motivos, y retener una parte o su totalidad por alguno de ellos.
Estos son los más habituales:
✔ Daños o desperfectos en la propiedad
Ya hemos visto que es de los motivos más habituales, cuando tu casero te dice que el inmueble no está en las mismas condiciones que cuando se te entregó.
En este caso, si se trata de daños que van más allá del habitual desgaste o deterioro por el uso, el arrendador puede retener parte o toda la fianza para arreglar y reparar los desperfectos.
✔ Deudas por impago de rentas pendientes
Si debes alguna mensualidad del alquiler el arrendador puede utilizar la fianza para cubrir esas rentas que no hayas abonado.
✔ Cantidades pendientes de pago por suministros
El propietario puede retener parte o la totalidad de la fianza para cubrir los gastos derivados de suministros (agua, gas, luz) que no hayas pagado mientras vivías en el inmueble.
Recuerda, por tanto, que para reclamar la devolución de la fianza si eres inquilino tienes que haber cumplido con tus obligaciones contractuales, en especial:
- Devolver el inmueble en las mismas condiciones de conservación que estaba cuando firmaste el contrato de arrendamiento.
- No deber ninguna mensualidad de la renta ni cantidad alguna en concepto de suministros.
Devolución fianza de alquiler: qué hacer en caso de conflicto con el propietario
Nuestra recomendación como abogados expertos en Derecho Inmobiliario es, siempre, intentar resolver la controversia de manera amistosa.
En muchas ocasiones es posible negociar y llegar a un entendimiento para resolver el problema entre arrendador y arrendatario.
Otras veces no es posible llegar al acuerdo, o puedes no estar conforme con la reducción en el importe de la fianza que te haya hecho el arrendador.
En ese caso, debes conocer qué hacer para reclamar, tanto de forma extrajudicial, como si es necesario acudir a la vía judicial.
Las gestiones extrajudiciales previas para exigir la devolución de la fianza de alquiler
Ante cualquier discrepancia sobre la devolución de la fianza, lo primero que debes hacer es enviar una comunicación por burofax al arrendador indicando los motivos por los que consideras que debe devolverte la fianza íntegra.
Acompaña tu escrito de fotos, justificantes de pago de renta y suministros, y cualquier otro que apoye tu reclamación.
Es conveniente que esperes a que transcurra un mes desde que hayas entregado las llaves del inmueble para enviar el burofax exigiendo que te devuelva la fianza.
Este documento es muy importante porque lo vas a necesitar si no te queda más remedio que acudir a la vía judicial.
El arrendador debe contestarte en el plazo máximo de 30 días, justificando los motivos por los que no te devuelve la fianza o te retiene una parte de la misma.
Si transcurre el mes sin que el arrendador te haya contestado ni devuelto la fianza, esa cantidad empieza a devengar intereses (artículo 36 de la Ley Arrendamientos Urbanos).
Una opción para evitar meterte en un proceso judicial es intentar previamente llegar al acuerdo a través de la mediación.
Para ello puedes acudir al Servicio de Mediación de Vivienda de tu Comunidad Autónoma o a la Junta Arbitral de Consumo.
La vía judicial para exigir la devolución de la fianza de alquiler
Si todo lo anterior no da resultado tendrás que poner una reclamación judicial, para lo que te recomendamos siempre que tengas el asesoramiento de un abogado de Derecho Inmobiliario.
El proceso suele tramitarse en la mayoría de los casos por la vía del juicio verbal, que es el procedimiento para reclamaciones con cuantía inferior a los 6.000 euros.
Si el importe de tu reclamación es superior a esa cantidad hay que acudir al juicio ordinario.
La demanda debe ir acompañada de todos los documentos y pruebas que justifiquen y apoyen tu solicitud de devolución de la fianza de alquiler, por ejemplo:
➡️ Fotografías que demuestren el estado en que recibiste el inmueble y cuando lo entregaste al propietario.
➡️ Justificantes de estar al corriente de pago de la renta y los suministros (agua, luz, gas…).
➡️ Documento que justifique la entrega de la posesión del inmueble, y de resolución del contrato de arrendamiento.
El propietario deberá demostrar el motivo por el que no te ha devuelto la fianza.
En la mayoría de los casos la controversia se centra en los supuestos desperfectos o daños en el inmueble, que pueden ser:
- De pequeña entidad, como pintura, agujeros de cuadros en las paredes, raspones o arañazos en el suelo y otros similares.
- De mayor relevancia, como rotura de muebles, azulejos o persianas y desperfectos en el parqué o en el mobiliario de la vivienda o local.
El Juez decidirá en sentencia si hay o no derecho a la devolución íntegra de la fianza, o solo de una parte de la misma.
Seas propietario o inquilino, es muy importante que tengas un buen asesoramiento legal, que muchas veces puede ahorrar tiempo y costes si se llega a un entendimiento.
Si es tu caso, somos abogados especialistas en alquileres en Madrid y podemos ayudarte.
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