Seguro que has escuchado hablar del “Rent to Rent”, un nuevo modelo de negocio inmobiliario que empieza a pisar fuerte en España.
Lo más probable es que no tengas ni idea de cómo funciona, y no conozcas sus ventajas y también sus riesgos.
Esta actividad inmobiliaria ha planteado muchas preguntas acerca de su legalidad porque puede darte problemas si no sabes cómo desarrollarla bien.
Y, sobre todo, surge la gran duda sobre si es legal el subarrendamiento de viviendas en nuestro país.
Si te estás planteando poner en marcha este modelo de negocio, nuestra recomendación como expertos en Derecho Inmobiliario es que te asesores bien sobre pros y contras desde el punto de vista jurídico.
Cualquier pregunta que te surja sobre el Rent to Rent tiene respuesta legal, y en BASA Abogados podemos ayudarte.
Tiene toda la pinta de que el Rent to Rent es un modelo de negocio inmobiliario que va a crecer de forma importante en los próximos años.
¿Qué es lo que tiene para que se convierta en una opción tan apetecible para propietarios e inversores?
Básicamente el Rent to Rent consiste en alquilar una propiedad a un propietario para después subarrendarla en habitaciones o para vacaciones a otros inquilinos, obteniendo un beneficio económico por ello.
OJO con el concepto porque luego veremos que en realidad No se alquila la propiedad, ya que no podríamos realquilarla porque no es legal.
Dicho de otro modo, en este negocio hay dos tipos de arrendatarios diferentes:
➡️ Uno es quien primero alquila al propietario la vivienda y le paga el alquiler.
También es quien gestiona los subarriendos, prepara los contratos y se ocupa de su firma, tramita el cobro de los alquileres y resuelve de los problemas que surjan.
➡️ Este primer arrendatario después va a subarrendar la casa que ha alquilado a otros inquilinos.
Estos inquilinos son quienes viven en las habitaciones de la vivienda y pagan el alquiler correspondiente al arrendatario principal.
Esta solución es muy interesante para todos aquellos propietarios de viviendas a quienes les resulta complicado alquilarlas.
Pero también tiene beneficios para muchos inquilinos que se desesperan cuando buscan una casa y ven el precio de los alquileres, porque pueden encontrar viviendas de calidad a precios más bajos que los habituales del mercado.
Como todo modelo de negocio tiene sus ventajas, pero también sus inconvenientes.
Las ventajas del Rent to Rent
Este nuevo modelo de negocio ofrece ventajas a propietarios, inquilinos e inversores.
➯ Algunas ventajas si eres inversor:
✔ La inversión inicial que tienes que hacer es mínima: esto empuja a muchos inversores a optar por el Rent to Rent, porque necesitan invertir mucho menos dinero que en otros negocios inmobiliarios, como sería, por ejemplo, la compra de una vivienda.
✔ Los riesgos son menores con el Rent to Rent si lo comparas con la compra de una vivienda: aquí no existen los riesgos asociados a la compra de una propiedad (que luego no se venda, que pierda valor con el tiempo, que bajen los precios en el mercado inmobiliario…).
✔ El Rent to Rent es más rentable a corto plazo: al poder subarrendar la vivienda alquilada a varios inquilinos a la vez obtienes mayor rentabilidad que en un alquiler clásico.
También puedes poner en marcha opciones para aumentar esa rentabilidad añadiendo algún servicio adicional para los inquilinos.
✔ Es un modelo de negocio más flexible: el inversor puede adaptarlo de forma más sencilla en función de cómo vaya el mercado inmobiliario y qué necesidades puedan ir teniendo los inquilinos.
✔ Ahorras tiempo y papeleo: te despreocupas de todo el trabajo administrativo asociado a la vivienda y a su mantenimiento, porque se ocupa de ello el arrendatario, que es quien gestiona el alquiler.
➯ Algunas ventajas si eres propietario:
✔ Más tranquilidad: te quitas la preocupación de tener que andar buscando inquilinos para tu vivienda.
✔ Más tiempo: no tienes que ocuparte de la administración y gestión de tu propiedad, ganando tiempo.
✔ Te garantizas un alquiler seguro: con el Rent to Rent te aseguras un ingreso mensual estable y garantizado en concepto de renta sin tener que preocuparte por impagos del alquiler o porque se te vaya el inquilino.
➯ Algunas ventajas si eres inquilino:
✔ Alquiler a precios asequibles: a través del Rent to Rent puedes encontrar una buena vivienda a precios más asumibles que si optas por un alquiler tradicional.
✔ Un alquiler más flexible que el tradicional: puedes alquilar a corto plazo, lo que te permite cambiar de casa con más facilidad que si optas por el alquiler clásico, o puedes optar por un arrendamiento a largo plazo.
Por ejemplo, el Rent to Rent puede ser una opción perfecta para estudiantes extranjeros que se trasladan a nuestro país, o nacionales que cambian de ciudad por los estudios, o para personas que se mudan a otra localidad por motivos laborales.
Los riesgos del Rent to Rent
Frente a las ventajas que tiene el Rent to Rent también hay algunos inconvenientes que es importante conocer antes de optar por este modelo de negocio inmobiliario:
🔎 Pueden surgir problemas con tus inquilinos: al ser varios pueden aparecer entre ellos conflictos derivados de la convivencia en la misma vivienda.
También puedes encontrarte con dificultades para cobrar los alquileres.
🔎 Puedes tener un conflicto con el propietario de la vivienda: aquí el riesgo mayor es que no hayas hecho bien las cosas a nivel legal, ya que el subarriendo sin cumplir una serie de requisitos que ahora veremos es ilegal.
Por eso es tan importante asesorarte con abogados expertos en inmuebles que te preparen el contrato que necesitas para arrancar con este proyecto con todas las garantías legales y donde las partes estéis debidamente cubiertas.
Puedes tener un problema legal si no conoces las Leyes de aplicación en España en materia de arrendamientos.
Cometer un error a la hora de dar forma a este modelo de negocio puede convertirlo en un fracaso o darte problemas, de ahí la importancia de asesorarte previamente.
Pero entonces… ¿es legal el modelo de negocio Rent to Rent en España?
La respuesta es SÍ, es legal en nuestro país, pero siempre que se haga bien teniendo en cuenta lo que indica la Ley en materia de arrendamientos y subarrendamientos en España.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (llamada LAU) y el Código Civil regulan las disposiciones en materia de subarrendamiento de viviendas.
En este sentido, la LAU nos indica que un inquilino puede subarrendar la vivienda sólo de forma parcial, y siempre que cuente con la autorización expresa del arrendador y lo permita el contrato de alquiler.
En este sentido podrás alquilar como arrendatario una o varias habitaciones siempre que estén bien delimitadas y dispongan de los elementos necesarios para que puedan vivir los subarrendatarios.
Si no lo haces así y el propietario desconoce que su propiedad se ha subarrendado a otros inquilinos sin su consentimiento sería ilegal.
En este caso el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para solicitar la resolución del contrato, que afecta tanto al arrendatario principal como a los subarrendatarios.
¿Cómo se hace el Rent to Rent para que cumpla la legalidad?
El primer requisito que debes tener en cuenta es contar siempre con el consentimiento previo y expreso del propietario de la vivienda.
Si el propietario no está informado y no cuentas con su autorización expresa estarías cometiendo una ilegalidad que te puede dar muchos problemas.
Por tanto, el contrato de arrendamiento inicial entre propietario y arrendatario principal debe cumplir con la legalidad e incluir la posibilidad de subarrendar la vivienda.
Por otro lado, el importe del subarriendo nunca puede superar el precio del arrendamiento que tú estés pagando al propietario de la vivienda en concepto de alquiler.
Para hacer legal el Rent to Rent debes firmar con el propietario de la propiedad lo que se denomina un contrato de explotación de vivienda.
En este contrato se recoge de forma expresa que la casa que alquiles va a explotarse subarrendando las habitaciones, aplicándose las disposiciones del Código Civil, y no las de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Y qué ocurre con el tema fiscal en estas operaciones?
Si optas por el Rent to Rent tienes que conocer de antemano cuales van a ser tus obligaciones fiscales y tributarias a la hora de declarar los alquileres del subarriendo.
Y en este sentido se declara de forma diferente según seas el propietario de la vivienda o el inquilino que subarrienda las habitaciones:
➡️ El propietario que alquila una casa tiene que declarar los alquileres como rendimientos de capital inmobiliario.
➡️ El inquilino que subarrienda la vivienda a otros inquilinos declara los rendimientos obtenidos como rendimientos del capital mobiliario.
Para evitarte problemas legales es muy importante que te asesores con abogados especialistas en Derecho inmobiliario que te van a ayudar tanto con la parte jurídica como con la parte fiscal del negocio.
Recuerda que es importante que el acuerdo con el propietario para el subarrendamiento NO sea verbal, sino que lo formalicéis todo por escrito y de forma expresa para evitar problemas.
¿Te ha quedado alguna duda?
Si estás pensando en el Rent to Rent como opción de negocio inmobiliario, en BASA Abogados podemos ayudarte como expertos en inmuebles y arrendamientos seas propietario, inversor o inquilino.
Te animamos a contactar aquí con nosotros para asesorarte sin compromiso y poner en marcha tu proyecto de Rent to Rent. Tus abogados inmobiliarios en Madrid.
