La reclamación de deudas en una Comunidad de Propietarios está a la orden del día y se ha convertido en un problema muy habitual, sobre todo a partir de la inflación, la subida de los tipos de interés y la crisis económica que nos afecta a todos.
Muchas personas desconocen cómo actuar en estos casos, y si es o no necesario contar con el asesoramiento de un abogado.
Cualquier copropietario tiene obligación de contribuir a sostener los elementos comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, en proporción a la cuota de participación que tenga.
Para la reclamación de deudas de la Comunidad de Propietarios la Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento con varios pasos que hay que seguir.
Pero si no los conoces bien, la reclamación podría fracasar.
Es muy importante que estos procesos de reclamación se hagan con ayuda de un abogado especialista en Derecho Inmobiliario.
Si tu Comunidad tiene este problema, en BASA Abogados podemos ayudarte.
Un vecino de una Comunidad de Propietarios puede dejar de pagar las cuotas de la Comunidad ordinarias, o bien las extraordinarias (por ejemplo, una derrama).
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los copropietarios a pagar estas cuotas, y en caso de impago establece un mecanismo para reclamarlas.
Es muy importante no saltarse ningún paso, porque son obligatorios por Ley y un error podría condenar al fracaso la reclamación.
Los 3 requisitos o pasos que exige la Ley de Propiedad Horizontal son:
- La convocatoria de una Junta de Propietarios, donde debe incluirse en el Orden del Día la deuda de los copropietarios morosos.
- La notificación fehaciente al deudor.
- La reclamación judicial a través del llamado “procedimiento monitorio”.
La convocatoria de una Junta de Propietarios
El primer paso para la reclamación de deudas de uno o más copropietarios es convocar una Junta donde la Comunidad acuerde la liquidación de las deudas pendientes.
En el orden del día hay que incluir la certificación y liquidación de la deuda que esté pendiente de pago, que debe ser aprobada.
También debe autorizarse expresamente al Presidente o al Administrador de la Comunidad para que pueda exigir la deuda judicialmente y designar abogado y procurador para la reclamación judicial a través del procedimiento monitorio.
Una vez que la Junta se haya celebrado y se haya aprobado la liquidación de la deuda y su reclamación al copropietario moroso, hay que redactar el Acta de la Junta.
En ella debe indicarse lugar y fecha de celebración, asistentes y los acuerdos adoptados, y firmarse por el Presidente y el Secretario.
Es importante que el Presidente de la Comunidad justifique la vigencia de su cargo si se va a reclamar la deuda judicialmente y en su caso, otorgar un poder general para pleitos a favor de abogado y procurador.
Para ello puede emitirse un certificado del acta del nombramiento como Presidente o aportar en el Juzgado un testimonio del libro de actas de la Comunidad.
Notificación al deudor
Este paso es fundamental para que la reclamación de deudas de la Comunidad de propietarios prospere con garantías.
La notificación al copropietario deudor consiste en poner en su conocimiento por escrito la liquidación de la deuda para que proceda a su pago en el plazo que se indique (normalmente tres días).
La notificación debe ser fehaciente, es decir, por burofax o carta certificada con acuse de recibo, y debe hacerse:
✔ Al domicilio que haya indicado para recibir notificaciones de la Comunidad.
✔ Si no ha indicado, se hará en el piso o local que tenga como copropietario en la Comunidad.
✔ Si no es posible por cualquier motivo, puede colocarse el acuerdo en el tablón de anuncios de la Comunidad o en algún lugar visible de uso general, como el ascensor o en los buzones, indicando fecha y los motivos por los que se notifica de esa forma.
La notificación al deudor debe ir firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente.
Si el copropietario moroso no realiza el pago de la cantidad reclamada en el plazo establecido, el Secretario emite un Certificado del acuerdo y el impago con el visto bueno del Presidente.
Una vez llegados a este punto, puede procederse a la reclamación judicial de la deuda.
Es muy importante que la notificación al deudor se haga correctamente, porque de lo contrario, podría fracasar la reclamación judicial de la deuda.
La vía judicial para reclamar: el procedimiento monitorio
El proceso monitorio es una vía civil de reclamación de cantidad que sirve para reclamar de forma rápida facturas y deudas dinerarias.
El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal indica la opción de acudir a este procedimiento por una Comunidad de Propietarios para reclamar las deudas tanto ordinarias como extraordinarias a los copropietarios morosos.
Para interponer un procedimiento monitorio se exige que la deuda a reclamar sea líquida, vencida, determinada y exigible, y acreditarla con facturas, recibos o documentos que demuestren su existencia.
La demanda debe interponerse en el Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentra el inmueble donde el copropietario moroso tiene la deuda de Comunidad.
Con la demanda hay que aportar como documentos:
- El acta de la Junta de Propietarios donde se ha acordado la liquidación de la deuda, y la autorización otorgada al Presidente de la misma para reclamarla.
- La certificación de la deuda que ha emitido el Secretario de la Comunidad de Propietarios con el visto bueno del Presidente.
- La notificación fehaciente que se ha hecho al copropietario deudor comunicándole el acuerdo y reclamando el pago de la cantidad adeudada.
- La justificación de los gastos que haya podido generar el requerimiento para reclamarlos al deudor.
Aunque no es obligatorio interponer la demanda de procedimiento monitorio con abogado y procurador, como expertos en Derecho Inmobiliario siempre recomendamos que la Comunidad reclame con ayuda legal.
Para ello es necesario un Poder General para Pleitos a favor de abogado y procurador.
¿Qué puede hacer el propietario moroso frente a la reclamación judicial?
Una vez que el Juzgado admite a trámite la demanda de reclamación de deuda de la Comunidad de Propietarios, el deudor, que tiene 20 días hábiles para pagar, puede responder de tres maneras:
✔ Abonar la deuda reclamada, en cuyo caso el procedimiento se resuelve así y se archivan las actuaciones.
✔ No pagar y tampoco contestar oponiéndose al procedimiento, en cuyo caso se inicia el proceso de ejecución contra el deudor para que pague, que se llama título ejecutivo (es decir, la deuda se ejecuta).
✔ Contestar y oponerse al pago (Artículo 818 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Puede alegar que no debe esa cantidad, o solo una parte, o incluso que hay defectos formales.
Cuando el deudor se opone al pago la Comunidad de Propietarios puede pedir el embargo preventivo de bienes del copropietario moroso en cantidad suficiente para cubrir para la deuda reclamada, más los intereses y las costas.
Cuando el deudor se opone a la demanda, se plantean dos vías:
- Si la cantidad adeudada es inferior a 6.000 €, se continúa el proceso acudiendo a un juicio verbal.
- Si la deuda es superior a los 6.000 €, la Comunidad tiene el plazo de un mes para presentar una demanda de juicio ordinario.
Es importante no dejar pasar el plazo del mes porque de lo contrario las costas generadas tendría que pagarlas la Comunidad.
¿Qué ocurre si el copropietario moroso vende su vivienda dejando sin abonar cuotas de la Comunidad por gastos ordinarios o extraordinarios?
Lo más habitual es que comprador y vendedor lleguen a un acuerdo previo, bien rebajando el precio de la vivienda o bien asumiendo el vendedor una parte de la deuda.
Si el vendedor no pagara las deudas que mantiene con la Comunidad de Propietarios, tiene que hacerse cargo el comprador del inmueble, porque adquiere la vivienda con los pagos que tenga pendientes.
En este sentido la Ley de Propiedad Horizontal indica que el comprador debe asumir las deudas de la Comunidad de los últimos tres años antes de la compra y los devengados en el año en curso.
¿Hace falta abogado en una reclamación de deudas de la Comunidad de Propietarios?
La respuesta es SÍ.
La Comunidad puede interponer un procedimiento monitorio sin necesidad de abogado salvo que el deudor se oponga al pago y la reclamación sea superior a los 2.000 € de deuda.
Sin embargo, es fundamental contar con un buen asesoramiento de un abogado experto en Derecho Inmobiliario por varios motivos:
- Con la mediación de un abogado es posible reconducir muchos procesos de reclamación y conseguir que el deudor pague la deuda sin necesidad de acudir a los Tribunales.
- Cometer un error en alguno de los pasos a dar en estos procesos puede condenar al fracaso la reclamación.
- El procedimiento judicial siempre tendrá más garantías si lo prepara y dirige un abogado representando los intereses de la Comunidad: escritos, plazos, estrategia procesal…
- Los honorarios del abogado que contrate la Comunidad los paga el copropietario deudor, incluso si se le notifica la demanda y abona la deuda, por lo que a la Comunidad no le cuesta dinero y va a tener un asesoramiento con garantías.
Conocemos muy bien las dificultades de este tipo de procedimientos y nuestro trabajo consiste en quitar problemas a tu Comunidad y resolverlos.
Somos expertos en impagos de cuotas comunitarias y reclamación de deudas a copropietarios morosos, y podemos ayudarte.
Puedes hacer una consulta gratuita aquí y te haremos una valoración de tu problema sin compromiso. BASA, tus abogados de confianza.
