Si tu casero vende la vivienda que tienes alquilada tu contrato de arrendamiento continúa en vigor y el nuevo propietario debe respetar las mismas condiciones de renta y plazos que tenías firmadas con el propietario anterior.
La LAU te protege como inquilino y obliga al propietario que adquiere la vivienda a mantener en vigor el arrendamiento hasta su finalización (5 años si eres persona física y 7 en caso de persona jurídica).
Además, si deseas comprar la vivienda que tienes alquilada la Ley te concede el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) que te permite adquirir la vivienda con preferencia frente a un tercero.
En este artículo te explicamos qué ocurre si tu casero vende la vivienda alquilada, qué derechos te asisten como inquilino y qué puedes hacer ante esta situación.
Nuestra recomendación es que te asesores legalmente con abogados inmobiliarios expertos en alquileres que resuelvan tus dudas y te ayuden a proteger tus intereses.
La respuesta es sí, tu casero puede vender la vivienda que tienes alquilada.
Pese a ello deben cumplirse unos requisitos por Ley, que te protege en tu condición de inquilino.
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la subrogación del comprador de una vivienda alquilada como garantía de protección de tus intereses como inquilino.
Estos derechos se centran en dos principales:
- Tu derecho de adquisición preferente para convertirte en dueño de la vivienda (conocido como derecho de tanteo y retracto).
- La posibilidad en determinados casos de mantener el arrendamiento en caso de no querer comprar la vivienda o haber renunciado al derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.
Con esta normativa se protegen tus intereses como arrendatario, pero también los del nuevo propietario del inmueble.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino en la venta de la vivienda alquilada
La LAU establece en su artículo 25 tu derecho de adquisición preferente como inquilino, lo que significa que puedes si lo deseas adquirir la vivienda que tienes alquilada con preferencia frente a un tercero (otro comprador).
Es decir, el propietario de la vivienda puede venderla, pero con el requisito de ofrecértela a ti primero por ser el inquilino.
Este derecho incluye dos posibles opciones:
- Derecho de tanteo.
- Derecho de retracto.
Derecho de tanteo del inquilino
Este derecho significa que te puedes ofrecer para comprar la vivienda que tienes alquilada y tienes preferencia frente a cualquier otro comprador para adquirirla.
Lo que debes saber:
- El propietario tiene que comunicarte mediante notificación fehaciente que desea vender la vivienda, e indicarte los términos y precio de venta para que puedas comprarla en las mismas condiciones.
- Tú como inquilino tienes un plazo de 30 días naturales desde que el propietario te notifica la intención de venta para decidir si quieres adquirir la vivienda.
Derecho de retracto del inquilino
Puedes utilizar este derecho que tienes por Ley si el propietario ha vendido la vivienda alquilada sin que hayas podido ejercitar el derecho de tanteo para comprarla y quedarte con ella o con otros requisitos.
Lo que debes saber:
- El comprador de la vivienda debe notificarte formalmente la venta y te tiene que explicar en qué condiciones se ha formalizado.
- Tú como inquilino puedes reclamar la vivienda y comprarla pagando el mismo precio que ha abonado el comprador y los gastos que haya supuesto la operación de compraventa.
- Para hacerlo dispones de un plazo de 30 días naturales a contar desde que recibes la notificación del comprador.
Excepciones al derecho de tanteo y retracto
Tu facultad para ejercer los derechos de tanteo y retracto tienen las siguientes excepciones:
- Que en el contrato de arrendamiento hayas renunciado expresamente como inquilino a ejercerlos.
- Que la vivienda alquilada se venda en conjunto con las otras viviendas y locales que tiene en propiedad tu casero y que forman parte del mismo edificio.
- Si la vivienda alquilada es propiedad de dos o más personas (copropietarios) y uno de ellos vende su parte, en cuyo caso el otro copropietario tiene preferencia de compra sobre el inquilino.
- Si en el Registro de la Propiedad aparece inscrito el derecho de preferencia de otra persona antes de que firmaras el contrato de alquiler, en cuyo caso ese derecho prevalece sobre el tuyo.
En caso de duda o si necesitas saber cómo actuar para ejercer tus derechos te recomendamos consultar a un abogado experto en compraventa de viviendas que te asesore.
Continuidad del contrato de alquiler tras la venta de la vivienda
Si no deseas adquirir la vivienda ejerciendo el tanteo o el retracto sigues protegido como inquilino según el artículo 14 de la LAU manteniendo la vigencia del contrato de alquiler.
Esto es lo que debes saber:
- El nuevo propietario de la vivienda que tienes alquilada tiene que respetar la vigencia del contrato de alquiler durante 5 años o 7 si el inquilino es una persona jurídica.
- Durante ese tiempo el nuevo propietario pasa a ser tu arrendador, y se subroga en los mismos derechos y obligaciones que tenía contigo el anterior propietario, respetando todas las condiciones pactadas cuando firmaste el contrato de alquiler.
Una vez que haya pasado ese plazo de 5 o 7 años las obligaciones del nuevo propietario dependen de dos factores:
- Si el arrendamiento estaba inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Si el comprador cumple con los requisitos establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Esto es lo que puede pasar:
- Si el contrato de alquiler no está inscrito en el Registro de la Propiedad y el nuevo comprador cumple los requisitos, podría extinguir el arrendamiento.
- En este caso te causa un perjuicio como inquilino, por lo que deberá indemnizarte por el tiempo de alquiler que no vas a poder cumplir.
- Si el contrato de alquiler está inscrito el nuevo comprador tiene que respetar el contrato de arrendamiento en su integridad, subrogándose en la posición que ocupaba el anterior propietario.
Preguntas frecuentes sobre la venta de una vivienda alquilada
Te dejamos algunas consultas habituales que recibimos como abogados expertos en alquileres relacionados con la venta de una vivienda alquilada que pueden ayudarte a despejar dudas frecuentes.
¿El derecho de adquisición preferente es obligatorio para el inquilino?
NO, no es una obligación sino una facultad que puedes decidir si quieres ejercer o no.
Si deseas renunciar a ellos puedes hacerlo de forma voluntaria.
Puedes renunciar a estos derechos en el momento en que se produzca la venta de la vivienda alquilada o puedes pactarlo con tu casero en el momento de la firma del contrato de alquiler.
En este segundo caso tu casero sigue teniendo la obligación de comunicarte la futura compraventa con una antelación de 30 días de plazo.
¿Puede el casero resolver el contrato de alquiler de forma inmediata si vende la vivienda?
No, tu casero no puede finalizar el arrendamiento antes de que pasen los plazos legales que hemos visto.
Únicamente lo podría hacer:
- En el caso de que tú como inquilino lo consientas de forma expresa.
- En el supuesto de que se de alguna de las causas de resolución que se recogen en la LAU, como puede ser el impago de la renta del alquiler o que no cumplas con tus obligaciones recogidas en el contrato de arrendamiento.
¿Puede el nuevo propietario subir la renta del alquiler?
NO, porque se subroga en los mismos derechos y obligaciones que tenía el anterior propietario pactadas contigo en el contrato.
Por tanto, no te puede subir la renta o imponerte una nueva cantidad a pagar, y únicamente podrá revisarla conforme a lo estipulado en el contrato aplicando la subida que se haya pactado en el mismo, como puede ser una actualización cada año.
¿Debo cambiar los contratos de suministros si cambia el propietario de la vivienda?
Lo habitual es que los contratos de suministros como el agua, la luz, el gas o el teléfono se hagan a nombre tuyo como inquilino, y por tanto el cambio de propietario no te afecta en este sentido.
Lo único que puede pasar es que estén domiciliados en la cuenta bancaria de tu anterior casero, en cuyo caso lo único que debes hacer es modificar la información sobre la facturación actualizando los datos.
En resumen, debes conocer tus derechos como inquilino si tu casero decide vender la vivienda alquilada y buscar ayuda legal para protegerlos si se vulneran.
Si te surgen dudas y necesitas asesorarte sobre tu alquiler como abogados expertos en alquileres podemos ayudarte.
Puedes llamarnos o escribirnos y aclarar tus dudas sin compromiso en una primera consulta gratuita.
