El alquiler de piso por habitaciones es una práctica habitual en España, es legal y consiste en alquilar habitaciones individuales de una vivienda, mientras se comparten las estancias comunes de la casa.
Este tipo de alquiler, que se hace habitualmente en grandes ciudades, es una modalidad muy utilizada estudiantes, trabajadores con contratos temporales o profesionales que necesitan marcharse a otras ciudades por proyectos concretos de cierta duración.
Es un sistema con más flexibilidad a nivel contractual, pero más complejo de gestionar para los propietarios, y con ventajas e inconvenientes para ambas partes.
En este post te aclaramos cómo funciona el alquiler por habitaciones y por qué es legal, y los pros y contras tanto para propietarios como para inquilinos.
Nuestra recomendación como abogados inmobiliarios es que siempre te asesores antes, para evitar problemas o perjuicios legales.
Como su propio nombre indica, se trata de un acuerdo por el que un inquilino opta por arrendar una habitación en una vivienda que comparte con otras personas.
El inquilino dispone de su habitación y puede compartir con el resto de habitantes de la casa las zonas comunes, como son el baño, la cocina o el salón y otros espacios como un jardín o una terraza.
El propietario alquila la habitación a cambio de percibir una renta y puede vivir también en la vivienda o alquilar todas sus habitaciones a personas diferentes.
Alquilar una habitación es una de las opciones más utilizadas por la gente joven que se desplaza a las ciudades para estudiar la carrera, o trabajadores que se incorporan al mercado laboral por primera vez o son destinados a otro lugar de forma temporal por trabajo.
La falta de recursos económicos y los elevados precios de los alquileres tradicionales son causa directa del incremento de esta modalidad de alquiler.
El alquiler de pisos por habitaciones es legal en España con algunos matices, aunque esta opción tiene sus pros y contras tanto para arrendador como para inquilino.
Además, los contratos de alquiler por habitaciones no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por los artículos 1554 y siguientes del Código Civil.
¿Cómo debe ser el contrato de alquiler por habitaciones? Requisitos legales
Aunque no es obligatorio en España alquilar por habitaciones con contrato no te recomendamos hacerlo sin ello, seas inquilino o propietario.
Este tipo de acuerdos contractuales no tienen un modelo a seguir ni una normativa que indique sus cláusulas, por eso debes asesorarte con un abogado inmobiliario que te ayude a redactarlo para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.
Muchas veces se alquilan habitaciones de forma verbal, sobre todo a familiares, amigos o personas cercanas, y al no fijarse unas condiciones surgen después los problemas legales y es mucho más difícil resolverlos al no haber prueba escrita del acuerdo.
Aunque las partes pueden incluir las cláusulas que consideren, estos son los tres puntos a tener en cuenta:
- La duración del contrato.
- Lo que debe incluir el alquiler.
- La fianza en este tipo de alquileres.
En cuanto a la duración el contrato de alquiler de la habitación de un inmueble suele ser de una determinada duración al tratarse de arrendamientos de carácter temporal, y debe incluirse en sus especificaciones.
El tiempo del alquiler se pacta entre las partes y depende del caso, pudiendo alquilarse la habitación por semanas, meses, trimestres, un curso escolar si son estudiantes o incluso más tiempo.
Una vez finaliza el periodo acordado el contrato no se prorroga, es decir, no existe la prórroga obligatoria del contrato de alquiler como cuando alquilas un inmueble completo.
No obstante, ambas partes pueden decidir seguir adelante con el alquiler firmando un nuevo contrato.
Si el propietario decide vender la casa el contrato se extingue, y el inquilino de una habitación no tiene el derecho de adquisición preferente que sí tiene cuando alquila toda la vivienda.
En cuanto a lo que incluye el alquiler suele incluirse con la habitación el mobiliario imprescindible para vivir, como es la cama, un armario, y un escritorio o mesa para estudiar.
Los gastos de suministros (agua, internet o luz), así como el IBI y la tasa de basuras suelen ir por cuenta de los propietarios.
Todo ello debe detallarse en el contrato, igual que el precio del alquiler, qué habitación es objeto del mismo y qué zonas comunes pueden utilizarse.
En cuanto a la fianza, mientras que en los contratos de arrendamiento regulados por la LAU la fianza tiene carácter obligatorio, en el caso de alquilar una habitación el Código Civil no establece esta obligatoriedad.
Por tanto, el propietario decide si pacta una fianza con el inquilino y en qué cuantía.
Ventajas e inconvenientes del alquiler por habitaciones para el propietario
Las ventajas si eres propietario son:
- Obtienes una rentabilidad mayor con este tipo de alquiler si dispones de varias habitaciones (tres o más) para alquilar de forma separada a personas diferentes.
- No estás sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que significa que puedes pactar libremente la duración que estimes con el inquilino, el precio y en su caso la fianza.
- Tienes ventajas fiscales, porque te puedes deducir entre el 50 y el 60% siempre que se destine a vivienda habitual el alquiler de la habitación.
- La deducción es mayor cuando alquilas a personas más jóvenes, entre los 18 y los 30 años de edad.
En cuanto a las desventajas las más importantes son:
- El inquilino de cada habitación de tu vivienda es diferente, y esto significa que debes firmar contratos de alquiler con cada uno de ellos.
- La rotación, porque al tratarse de alquileres temporales los inquilinos se te van con mayor asiduidad y esto te obliga a estar muy pendiente de anunciar la casa, elegir los inquilinos y firmar los contratos con cada uno de ellos.
Ventajas e inconvenientes del alquiler por habitaciones para el inquilino
Las principales ventajas de alquilar una habitación si eres inquilino son:
- Mayor facilidad económica para encontrar un lugar donde vivir, en comparación con el alquiler de un piso completo, que no todo el mundo puede permitirse, por ejemplo, si eres estudiante y te vas a una gran ciudad para cursar estudios universitarios.
- No tienes obligación de abonar fianza, y todo va a depender del acuerdo al que llegues con el propietario del inmueble.
- En el precio que pagues por el alquiler suelen incluirse gastos de suministros como el agua, la luz o internet, lo que te permite evitar sustos con las tarifas y ahorrarte las gestiones propias de esta parte de un arrendamiento (alta, pagos y otros).
- Es mucho más sencillo dejar la habitación que has alquilado y lo habitual es que sea suficiente con un preaviso de unos días antes.
- Tu responsabilidad tiene unos límites, pues sólo respondes de pagar tu renta, y cada uno de los demás inquilinos de la casa hacen lo propio con su alquiler.
En cuanto a las desventajas, destacan dos:
- Desde el punto de vista fiscal no puedes desgravarte el alquiler de una habitación, lo que sí puedes hacer cuando alquilas un inmueble completo.
- El otro inconveniente es que no conoces al resto de inquilinos de la casa, y pueden surgir problemas por el ruido, el orden en zonas comunes o las tareas de limpieza del inmueble.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler por habitaciones
Te dejamos aquí las respuestas a algunas dudas habituales relacionadas con el alquiler de pisos por habitaciones.
¿Sirve el alquiler por habitaciones para eludir el límite de precios del alquiler?
La nueva Ley de vivienda establece límites en la subida de los alquileres, pero en referencia a viviendas que se alquilan completas, no cuando se alquilan por habitaciones.
De esta forma pretende evitarse que los precios se disparen, lo que no gusta a muchos propietarios, que no pueden decidir el precio que ponen al alquiler de su vivienda.
Por eso optan por alquilar habitaciones, y de esta forman evitan esa limitación de precio, lo que muchos consideran como un fraude de Ley, al no estar regulados estos casos en la misma.
Diferencias entre el alquiler por habitaciones y el alquiler tradicional
La principal es que en un alquiler tradicional firmas un contrato de arrendamiento para alquilar la totalidad de una vivienda.
En cambio, en el alquiler por habitaciones cada estancia de la casa se alquila por separado a personas diferentes y con distintos contratos individuales.
¿Cómo se regula la subida del precio en el alquiler de una habitación?
Cuando se alquila una vivienda completa la subida del alquiler está supeditada a la subida del IPC, estando limitado actualmente al 3% anual.
Pero cuando alquilas una habitación no existe ese límite, ya que las partes pueden acordar lo que estimen conveniente en el contrato, que se rige por las normas del Código Civil y no por la LAU.
Esto significa que los propietarios pueden subir el precio de una habitación alquilada como quieran y acuerden con el inquilino.
¿Afecta la nueva Ley de Vivienda al alquiler por habitaciones?
La nueva Ley de Vivienda está enfocada a los alquileres de viviendas habituales, y esto no ocurre cuando alquilas una habitación, pues es un tipo de arrendamiento que se caracteriza por su carácter temporal.
Por eso esta nueva Ley no regula el alquiler por habitaciones, porque no se consideran de vivienda habitual y suele hacerse para periodos temporales, vacaciones, o un tiempo de trabajo.
Por tanto, para que la Ley de Vivienda afectara a esta modalidad de alquiler sería necesario que en el contrato se especificara de forma expresa que es un alquiler para domicilio habitual, en cuyo caso sí se aplicaría lo dispuesto en ella.
En la regulación de los alquileres la Ley de Vivienda establece una serie de límites en las llamadas “zonas tensionadas”, aquellas más saturadas, en especial en las ciudades.
En resumen, esto es lo que debes tener en cuenta:
- El alquiler de un piso por habitaciones en España es legal, y el acuerdo contractual se rige por el Código Civil y NO por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Tanto si eres arrendador como si eres arrendatario es muy importante que pactéis por escrito las condiciones del alquiler para evitar posibles conflictos.
- Para una y otra parte esta opción tiene pros y contras que debes valorar.
- Es importante hacer un buen contrato de alquiler que evite problemas legales entre las partes.
Como abogados inmobiliarios te recomendamos asesorarte para preparar o revisar el contrato y conocer tanto tus derechos como tus obligaciones, seas inquilino o propietario.
Te animamos a consultarnos sin compromiso para resolver todas tus dudas.
