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Alquiler de piso por habitaciones: qué dice la Ley, ventajas e inconvenientes

Seguro que has escuchado hablar del alquiler de piso por habitaciones, o incluso estás valorando esta modalidad de arrendamiento, seas propietario o inquilino.

Muchas personas que viven solas en casas grandes o les sobra espacio en sus viviendas se plantean la opción de alquilar las habitaciones que no utilizan.

Esta opción cada vez es más habitual en ciudades grandes como Madrid, donde alquilar un piso entero es imposible para muchas personas, desde estudiantes, hasta trabajadores con sueldos pequeños o que están de paso temporalmente.

Ahora bien…

¿es legal alquilar un piso por habitaciones?

¿me pueden engañar como inquilino?

¿me compensa si soy propietario?

¿qué dice al respecto la nueva Ley de Vivienda?

Es importante despejar éstas y otras muchas dudas sobre el alquiler de pisos por habitaciones, qué implica y sus consecuencias.

Nuestra recomendación como abogados inmobiliarios en Madrid es que siempre te asesores antes, para evitar problemas o perjuicios legales.   

alquiler piso por habitaciones

Como su propio nombre indica, se trata de un acuerdo por el que un inquilino opta por arrendar una habitación en una vivienda que comparte con otras personas.

El inquilino dispone de su habitación y además puede compartir con el resto de habitantes de la casa las zonas comunes, como el baño, la cocina o el salón, y otros espacios como un jardín o una terraza.

El propietario alquila la habitación a cambio de percibir una renta y puede vivir también en la vivienda o alquilar todas sus habitaciones a personas diferentes.

Alquilar una habitación es una de las opciones más utilizadas por la gente joven que se desplaza a las ciudades para estudiar la carrera, o trabajadores que se incorporan al mercado laboral por primera vez o son destinados a otro lugar de forma temporal por trabajo.

La falta de recursos económicos y los elevados precios de los alquileres tradicionales son causa directa del incremento de esta modalidad de alquiler.

¿Es legal el alquiler de pisos por habitaciones?

La respuesta es SÍ (con algunos matices) es decir, en España es posible alquilar un piso por habitaciones.

Sin embargo, esta opción tiene sus pros y contras tanto para arrendador como para inquilino.

Además, los contratos de alquiler por habitaciones no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino por los artículos 1554 y siguientes del Código Civil.

¿Influye la nueva Ley de Vivienda en el alquiler de piso por habitaciones?

La nueva Ley de Vivienda está enfocada a los alquileres de viviendas habituales, y esto no ocurre cuando alquilas una habitación, pues es un tipo de arrendamiento que se caracteriza por su carácter temporal.

Por eso esta nueva Ley no regula el alquiler por habitaciones, porque no se consideran de vivienda habitual y suele hacerse para periodos temporales, vacaciones, o un tiempo de trabajo.

Por tanto, para que la Ley de Vivienda afectara a esta modalidad de alquiler sería necesario que en el contrato se especificara de forma expresa que es un alquiler para domicilio habitual, en cuyo caso sí se aplicaría lo dispuesto en ella.

En la regulación de los alquileres la Ley de Vivienda establece una serie de límites en las llamadas “zonas tensionadas”, aquellas más saturadas, en especial en las ciudades.

El objetivo es evitar abusos con el precio de los alquileres y que resulten más accesibles, pero esto disuade a muchos propietarios de alquilar, optando por vender.

Sin embargo, tienen otra forma de “escaparse” de estas limitaciones, y es alquilando el inmueble por habitaciones en lugar de arrendar la vivienda completa.

Alquilar un piso por habitaciones es otro modo de burlar el límite de precios en los alquileres

La nueva Ley de vivienda establece límites en la subida de los alquileres, pero en referencia a viviendas que se alquilan completas, no cuando se alquilan por habitaciones.

De esta forma pretende evitarse que los precios se disparen, lo que no gusta a muchos propietarios, que no pueden decidir el precio que ponen al alquiler de su vivienda.

Por eso optan por alquilar habitaciones, y de esta forman evitan esa limitación de precio, lo que muchos consideran como un fraude de Ley, al no estar regulados estos casos en la misma.

Cómo debe ser el contrato de alquiler de piso por habitaciones

Partiendo de que no es de aplicación la LAU a este tipo de arrendamientos, sino el Código Civil, es importante prestar atención al contrato de alquiler de una habitación.

En este sentido, y aunque no es obligatorio y en España puede alquilarse una habitación sin contrato, no te lo recomendamos, seas inquilino o propietario.

Este tipo de acuerdos contractuales no tienen un modelo a seguir ni sus características básicas se incluyen en ninguna normativa, por eso debes asesorarte con un abogado especialista en vivienda que te ayude a redactarlo para garantizar la seguridad jurídica de ambas partes.

Muchas veces se alquilan habitaciones de forma verbal, sobre todo cuando se hace a familiares, amigos o personas cercanas, y al no fijarse unas condiciones surgen después los problemas legales y es mucho más difícil resolverlos al no haber prueba escrita del acuerdo.

¿Qué debes tener en cuenta para formalizar el contrato?

Aunque las partes pueden incluir las cláusulas que consideren, estas son nuestras recomendaciones básicas:

 La duración

El contrato de alquiler de la habitación de un inmueble suele ser de una determinada duración al tratarse de arrendamientos de carácter temporal, y debe incluirse en sus especificaciones.

El tiempo del alquiler se pacta entre las partes y depende del caso, pudiendo alquilarse la habitación por semanas, meses, trimestres, un curso escolar si son estudiantes o incluso más tiempo.

Una vez finaliza el periodo acordado el contrato no se prorroga, es decir, no existe la prórroga obligatoria del contrato de alquiler como cuando alquilas un inmueble completo.

No obstante, ambas partes pueden decidir seguir adelante con el alquiler firmando un nuevo contrato.

Si el propietario decide vender la casa el contrato se extingue, y el inquilino de una habitación no tiene el derecho de adquisición preferente que sí tiene cuando alquila toda la vivienda.

 Qué incluye el alquiler

Normalmente suele incluirse con la habitación el mobiliario imprescindible para vivir, como es la cama, un armario, y un escritorio o mesa para estudiar.

Los gastos de suministros (agua, internet o luz), así como el IBI y la tasa de basuras suelen ir por cuenta de los propietarios.

Todo ello debe detallarse en el contrato para evitar posibles conflictos entre las partes.

También debe especificarse el precio del alquiler, qué habitación es objeto del mismo, y qué zonas comunes pueden utilizarse, incluyendo jardines o terrazas si la casa dispone de ello.

 La fianza

Mientras que en los contratos de arrendamiento regulados por la LAU la fianza tiene carácter obligatorio, en el caso de alquilar una habitación el Código Civil no establece esta obligatoriedad.

Por tanto, el propietario decide si pacta una fianza con el inquilino y en qué cuantía para asegurarse el pago de la mensualidad acordada o protegerse si el arrendatario provoca daños en la habitación o los enseres objeto del alquiler.

 

¿Qué ocurre con la subida del precio en el alquiler de una habitación?

Cuando se alquila una vivienda completa la subida del alquiler está supeditada a la subida del IPC, estando limitado actualmente al 3% anual.

Pero cuando alquilas una habitación no existe ese límite, ya que las partes pueden acordar lo que estimen conveniente en el contrato, que se rige por las normas del Código Civil y no por la LAU.

Esto significa que los propietarios pueden subir el precio de una habitación alquilada como quieran y acuerden con el inquilino.

Ventajas e inconvenientes del alquiler de pisos por habitaciones

Tanto si eres propietario como si eres inquilino, optar por la modalidad de alquiler de una habitación tiene pros y contras.

Ventajas e inconvenientes para el propietario

La primera ventaja si eres propietario es que obtienes una rentabilidad mayor con este tipo de alquiler si dispones de varias habitaciones (tres o más) para alquilar de forma separada a personas diferentes.

Otra ventaja es no estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que significa que puedes pactar libremente la duración que estimes con el inquilino, el precio y en su caso la fianza.

También son importantes las ventajas fiscales como arrendador, porque te puedes deducir entre el 50 y el 60% siempre que se destine a vivienda habitual el alquiler de la habitación.

La deducción es mayor cuando alquilas a personas más jóvenes, entre los 18 y los 30 años de edad.

¿Y las desventajas?

➡️ Una de ellas es que el inquilino de cada habitación de tu vivienda es diferente, y esto significa que debes firmar contratos de alquiler con cada uno de ellos.

➡️ El otro inconveniente es la rotación, porque al tratarse de alquileres temporales los inquilinos se te van con mayor asiduidad y esto te obliga a estar muy pendiente de anunciar la casa, elegir los inquilinos y firmar los contratos con cada uno de ellos.

Ventajas e inconvenientes para el inquilino

La principal ventaja de alquilar una habitación si eres inquilino es, sobre todo, la mayor facilidad económica para encontrar un lugar donde vivir, en comparación con el alquiler de un piso completo, que no todo el mundo puede permitirse.

Esta fórmula es la más asequible para los estudiantes que se desplazan a grandes ciudades para cursar estudios universitarios.

Además de un precio más económico, estas son otros beneficios de alquilar una habitación en lugar de un piso completo:

No tienes obligación de abonar fianza, y todo va a depender del acuerdo al que llegues con el propietario del inmueble.

✔ En el precio que pagues por el alquiler suelen incluirse gastos de suministros como el agua, la luz o internet, lo que te permite evitar sustos con las tarifas y ahorrarte las gestiones propias de esta parte de un arrendamiento (alta, pagos y otros).

✔ Es mucho más sencillo dejar la habitación que has alquilado y lo habitual es que sea suficiente con un preaviso de unos días antes.

✔ Recuerda, además que tu responsabilidad tiene unos límites, pues sólo respondes de pagar tu renta, y cada uno de los demás inquilinos de la casa hacen lo propio con su alquiler.

¿Y las desventajas?

Desde el punto de vista fiscal no puedes desgravarte el alquiler de una habitación, lo que sí puedes hacer cuando alquilas un inmueble completo.

El otro inconveniente es que no conoces al resto de inquilinos de la casa, y pueden surgir problemas por el ruido, el orden en zonas comunes o las tareas de limpieza del inmueble.

Resumiendo:

➡️ El alquiler de un piso por habitaciones en España es legal, y el acuerdo contractual se rige por el Código Civil y NO por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

➡️ Esta opción es cada vez más utilizada por jóvenes que se desplazan para estudiar y trabajadores eventuales, al ser mucho más económica que alquilar un inmueble completo.

➡️ Tanto si eres arrendador como si eres arrendatario es muy importante que pactéis por escrito las condiciones del alquiler para evitar posibles conflictos.

➡️ Para una y otra parte esta opción tiene pros y contras que debes valorar antes de decidir alquilar tu casa por habitaciones o alquilar una habitación en lugar de la casa completa.

➡️ Es importante no sólo conocer lo que dice la Ley en este tipo de alquileres, sino asegurarte de hacer un buen contrato de alquiler que evite problemas legales entre las partes.

Nuestra recomendación es que te asesores con abogados inmobiliarios en Madrid  para preparar o revisar el contrato y conocer tanto tus derechos como tus obligaciones, seas inquilino o propietario.

Si es tu caso, en BASA Abogados conocemos a fondo el Derecho Inmobiliario y estaremos encantados de ayudarte.

Te animamos a consultarnos sin compromiso y resolver todas tus dudas con nuestros abogados expertos en inmuebles.

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