¿Puedes comprar una vivienda en España desde el extranjero sin tener que viajar?
La respuesta es SÍ.
Necesitas otorgar un poder notarial a un abogado en España, obtener un NIE y tener un buen asesoramiento legal de abogados inmobiliarios expertos en compraventas que revisen la propiedad, negocien con la otra parte y firmen en tu nombre.
Además, deberás pagar impuestos como el ITP o el IVA según el tipo de vivienda e inscribir la propiedad en el Registro.
Este proceso legal bien gestionado puede hacerse 100% a distancia y con total seguridad jurídica.
En este artículo te contamos el caso real de un cliente residente en Singapur que adquirió una vivienda en Madrid en régimen de nuda propiedad sin pisar España en ningún momento, y que le tramitamos íntegramente.
A través de esta historia, descubrirás cómo funciona realmente una compraventa internacional y qué pasos debes seguir si estás en una situación similar con todos los pasos legales.
Comprar una vivienda en España desde el extranjero: dudas reales y cómo resolverlas
Si estás fuera de España y quieres comprar un piso, probablemente te estés haciendo estas preguntas:
- ¿Es seguro comprar sin estar allí?
- ¿Cómo evito fraudes o problemas legales?
- ¿Quién revisa que todo esté correcto?
- ¿Qué impuestos tengo que pagar?
La realidad es clara: el riesgo no está en comprar desde el extranjero, sino en hacerlo sin asesoramiento legal especializado.
¿Se puede comprar una vivienda en España desde el extranjero sin viajar?
Sí, es totalmente legal y habitual.
Esto es exactamente lo que resolvimos en el caso que te contamos a continuación.
Caso real: compra de vivienda en Madrid desde Singapur sin viajar
En BASA Abogados gestionamos una operación completa para un cliente residente en el extranjero que quería comprar una vivienda en Madrid.
Nuestro cliente vivía en Singapur por motivos laborales y tenía un objetivo muy claro: adquirir una vivienda en Madrid, ciudad que le encantaba, porque tenía claro que al jubilarse quería volver a España.
Los pisos en Madrid están caros, pero como su idea era utilizarlo a futuro cuando llegara su jubilación, optó por una fórmula que no era una compraventa estándar.
Se trataba de una adquisición en nuda propiedad, con la intención de utilizar el inmueble como residencia habitual en el futuro.
La nuda propiedad permite comprar un inmueble a un precio más bajo, mientras el vendedor de la casa mantiene el derecho de uso (usufructo) y vive en ella hasta que fallece. (Artículos 467 y siguientes del Código Civil).
Las ventajas de la nuda propiedad para el comprador son:
- Precio más reducido que el de mercado, ya que no puedes vivir en la casa.
- Inversión a medio-largo plazo que te puede dar buena rentabilidad si en el futuro decides vender la vivienda o alquilarla
Pero también implica más riesgos si la operación no se analiza correctamente, porque comprar en nuda propiedad puede salir muy bien o muy mal.
Por qué este caso de compra era especialmente complejo
La mayor dificultad de la operación de compraventa de nuestro cliente se basaba en estos problemas:
- El cliente residía en otro continente.
- Había que gestionar la operación sin desplazamientos.
- Era una compraventa en nuda propiedad, más compleja.
- Había que hacer un análisis legal reforzado y atar bien toda la operación.
Nuestro objetivo fue claro: que el cliente comprara con la misma seguridad que si estuviera en España
Paso 1: cómo comprar una vivienda en España sin viajar (clave legal)
El primer paso para tramitar esta operación es obtener un poder notarial.
Cómo otorgar un poder notarial desde el extranjero
Nuestro cliente nos tenía que otorgar un poder notarial, pero al residir en Singapur tuvimos que hacer unos trámites especiales:
- Coordinarnos con la Embajada de España en Singapur, a través de la que hicimos el poder notarial.
- Preparar y supervisar un poder notarial completo adaptado a la operación inmobiliaria que íbamos a hacer.
- Indicar al cliente exactamente qué debía hacer.
- Supervisar todo el proceso paso a paso.
Gracias a este poder notarial pudimos:
- Gestionar toda la operación desde España.
- Representar a nuestro cliente ante el notario.
- Firmar los contratos.
Así el cliente no tuvo que viajar a España en ningún momento, lo que le supuso un ahorro de tiempo, costes y preocupaciones
Paso 2: revisión legal de la vivienda en España (evita riesgos)
Uno de los errores más comunes al comprar desde el extranjero es confiar únicamente en la información del vendedor o de la inmobiliaria.
Antes de comprar cualquier inmueble en España, es fundamental hacer la revisión legal del inmueble.
En este caso, al tratarse de una nuda propiedad, el análisis fue especialmente detallado.
Qué comprobaciones legales realizamos antes de comprar
Una vez elegido el inmueble a adquirir por nuestro cliente hicimos el estudio y el análisis legal de la propiedad revisando a fondo:
- Titularidad en el Registro de la Propiedad.
- Cargas (hipotecas, embargos, etc.).
- Situación urbanística.
- Si tenía deudas con la Comunidad de Propietarios.
Paso 3: riesgos de la nuda propiedad en la compraventa de vivienda
La nuda propiedad implica que compras el inmueble, pero el vendedor mantiene el uso y reside como usufructuario en la vivienda que has adquirido hasta su fallecimiento.
Qué analizamos en este caso concreto
En este tipo de operaciones lo habitual es que el vendedor sea una persona mayor y de edad avanzada, por eso hay que tratar de garantizar la seguridad jurídica de todas las partes intervinientes.
Nuestro análisis y estudio abarcó varios puntos clave relacionados con la nuda propiedad:
- La situación personal de los usufructuarios, investigando sus circunstancias particulares y de salud.
- Los posibles riesgos futuros asociados
- El impacto económico de la operación para nuestro cliente en el uso futuro de la vivienda.
Este análisis es clave porque afecta directamente al valor real de la inversión, marcando la diferencia entre una operación segura y una inversión arriesgada.
Paso 4: negociación de la compraventa desde España para proteger al comprador
Cuando el comprador de una vivienda en propiedad está fuera, como ocurrió con nuestro cliente al residir en el extranjero, pierde capacidad de negociación, que debe delegar en abogados expertos en compraventas.
Por eso otra fase de nuestro trabajo fue realizar toda la negociación en su nombre:
- Negociamos precio y condiciones, prestando especial atención a la adquisición en nuda propiedad.
- Establecimos garantías para ambas partes.
- Aseguramos el equilibrio entre comprador y vendedor.
Además, hicimos algo poco habitual pero importante: acompañar también a los vendedores, explicándoles cada paso para asegurarnos de que entendían perfectamente el proceso legal de la compraventa.
Esta negociación y el asesoramiento realizado permitió:
- Evitar conflictos entre las partes.
- Acelerar la operación de adquisición de la vivienda en nuda propiedad.
- Generar un clima de seguridad jurídica para nuestro cliente que estaba en la distancia, y también para la parte vendedora.
Todo ello sirvió para hacer una negociación basada en la confianza, lo que facilitó el cierre de la operación y el acuerdo entre las partes.
Paso 5: la importancia de hacer bien los contratos: la base de toda compraventa segura
Toda operación inmobiliaria se articula a través de contratos y en una compraventa entre particulares, como era este caso, la parte contractual tenía que atarse muy bien.
En esta fase también intervinimos para evitar que una compraventa mal documentada se convirtiera a futuro en una fuente de conflictos.
Documentos clave en la compraventa de una vivienda
En este punto del proceso nos encargamos de revisar la legalidad de todos los documentos y redactar los contratos fundamentales de la operación:
- Contrato de reserva.
- Contrato de arras.
- Contrato de compraventa.
Estos documentos debían estar muy bien hechos para cumplir con la legalidad y adaptarse a esta operación concreta, evitando cláusulas abusivas en el contrato de compraventa que pudieran perjudicar a las partes.
Recuerda: un contrato de compraventa mal redactado puede generar pérdidas económicas importantes, conflictos entre comprador y vendedor e incluso la nulidad de la operación inmobiliaria.
Paso 6: impuestos al comprar una vivienda en España (lo que debes saber)
Una duda muy habitual y que también nos planteó nuestro cliente desde Singapur era el tema fiscal, es decir, saber qué impuestos y gastos tenía que pagar al comprar vivienda en nuda propiedad.
Le explicamos esto:
- Tenía que pagar los gastos de la operación de compraventa (notaría y registro, impuesto de transmisiones patrimoniales).
- También tendría que pagar la comunidad de propietarios y cualquier derrama extraordinaria de la vivienda, al tener la nuda propiedad de la misma.
Paso 7: firma ante notario y registro sin viajar a España
Este paso también pudo hacerse sin problema gracias al poder notarial que nuestro cliente nos había facilitado.
En él nos autorizaba como sus abogados a firmar la escritura en su nombre, permitiendo realizar la operación sin estar presente.
De esta forma ejecutamos lo que nuestro cliente nos había autorizado de forma detallada y expresa en el Poder, y tiene la misma fuerza legal que si lo hubiera firmado él, pero con la ventaja de no tener que venir a España a firmar nada.
El poder notarial nos permitió:
- Revisar la escritura de compraventa antes de su firma.
- Firmar en nombre de nuestro cliente.
- La inscripción en el Registro de la Propiedad, un paso obligatorio para que la compraventa tenga plenos efectos jurídicos.
Resultado: comprar una vivienda en España desde el extranjero con éxito
La operación de adquisición de una vivienda en España por nuestro cliente residiendo en el extranjero sin tener que desplazarse fue todo un éxito:
- La compra se hizo sin que tuviera que venir desde Singapur a España.
- La operación se desarrolló con una seguridad jurídica absoluta.
- Nuestro cliente quedó encantado: había hecho una inversión estratégica en Madrid y ya tenía vivienda para residir en España tras su jubilación.
- Estuvo informado en todo momento de cada fase del proceso que se hizo con todas las garantías legales.
Esto supuso para nuestro cliente una tranquilidad absoluta durante todo el proceso legal sabiendo que sus intereses se habían protegido en todo momento.
Errores frecuentes al comprar vivienda en España desde el extranjero
En todos estos años gestionando operaciones inmobiliarias como abogados para compraventa de vivienda hemos detectado varios errores que se cometen habitualmente cuando el comprador reside en el extranjero.
Estos son algunos de los más frecuentes:
- No contratar a un abogado especialista: es importante conocer a fondo tanto los trámites como la normativa de aplicación a estas operaciones.
- No revisar las cargas del inmueble, lo que se traduce en encontrarte con deudas, hipotecas anteriores, deudas de la Comunidad de Propietarios o problemas de titularidad.
- Firmar contratos de compraventa estándar y sin asesorarse, que no están adaptados a la situación real de la operación y pueden contener cláusulas abusivas.
- No tramitar el NIE (Número de Identificación de Extranjero), un documento imprescindible para hacer la transacción desde el extranjero.
- No informarse sobre la parte fiscal de la operación (impuestos, gastos y otros).
Muchos problemas aparecen después de la compra, y entonces ya es demasiado tarde.
Preguntas frecuentes sobre comprar vivienda en España desde el extranjero sin viajar
¿Qué pasa si necesito una hipoteca?
Si tienes que formalizar una hipoteca hay algunos bancos españoles que te financian hasta el 70% del valor de tasación en caso de no ser residente en España.
En cualquier caso, será necesario presentar justificantes de tus ingresos.
¿Es obligatorio disponer del NIE para adquirir una vivienda en España?
Sí, necesitas obligatoriamente el Número de Identificación de Extranjero o NIE para comprar una propiedad en España, incluso si eres español residente en el extranjero.
¿Cómo puedo asegurarme de que la compra que voy a hacer es segura?
La mejor manera de formalizar de forma segura una compraventa de un inmueble en España residiendo en el extranjero es tener un asesoramiento legal muy especializado desde el primer momento.
El éxito de estas operaciones depende de hacer bien todas las fases del proceso, incluyendo la revisión legal de la vivienda, la comprobación de cargas y deudas y la formalización de los contratos supervisados por especialistas en compraventas.
¿Es necesario justificar la procedencia del dinero que utilizo para comprar una vivienda en España desde el extranjero?
Sí, lo es por la normativa relativa a la prevención del blanqueo de capitales.
Lo normal es que los bancos y los notarios te pidan la documentación que demuestre el origen de ese dinero como requisito para formalizar la operación inmobiliaria.
BASA Abogados: especialistas en compraventas de inmuebles en España para no residentes
Este caso de éxito no es una excepción y una de nuestras especialidades más trabajadas en BASA ABOGADOS es, precisamente, ayudar a españoles residentes en el extranjero a comprar vivienda en España sin tener que desplazarse.
Conocemos a fondo tanto la normativa legal como los pasos de estas operaciones:
- Gestionamos estas operaciones internacionales desde el principio.
- Actuamos en tu nombre y representando tus intereses en España.
- Detectamos riesgos antes de que aparezcan para garantizar la fiabilidad y seguridad de la operación.
- Simplificamos todo el proceso y lo hacemos fácil para ti ocupándonos de todo.
Si estás en el extranjero y quieres comprar una vivienda en España sin riesgos, puedes hacerlo bien desde el principio sin tener que viajar, sin incertidumbre y sin errores.
Te animamos a contactar con nuestros abogados inmobiliarios en Madrid para contarnos qué necesitas para que te ayudemos a comprar con absoluta seguridad jurídica.
