Cada vez hay más sentencias condenando a los bancos a devolver los gastos hipotecarios a los consumidores, como son los de notaría, tasación, registro o los pagados a la gestoría.
Para reclamar los gastos de tu hipoteca debes recopilar las facturas abonadas, hacer la reclamación extrajudicial, y si el banco se niega a devolver estos gastos o no contesta puedes reclamar en vía judicial.
Estas reclamaciones se ganan porque cuentan con el respaldo de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha seguido la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE).
Esta es la historia de María, una clienta que con la ayuda legal de BASA Abogados ha recuperado los 2.047,51 € pagados en su día al banco como gastos de la hipoteca por sentencia favorable con intereses y condena en costas a la entidad bancaria.
El caso de María: análisis de los gastos hipotecarios que el banco le obligó a pagar
María contrajo con una entidad bancaria un préstamo hipotecario que se formalizó mediante escritura pública en junio de 2010 ante un notario de Tarancón (Cuenca).
En garantía de la devolución del préstamo concedido se constituyó hipoteca sobre la finca propiedad de María, en una localidad de la provincia de Cuenca.
En la escritura de préstamo hipotecario el banco repercutió a María todos los gastos asociados a la formalización del préstamo hipotecario.
La cláusula quinta de la escritura indicaba que María tenía que pagar:
- Gastos de tasación de la finca, y todos los que originaba la escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, su primera copia con efectos ejecutivos y una copia simple, ambas para la entidad bancaria.
- Gastos que ocasionara en su día la escritura de cancelación, incluidos los correspondientes Aranceles notariales y registrales.
- Gastos de tramitación ante cualquier Oficina pública e impuestos, gastos y tributos presentes y futuros de la operación, sus modificaciones y cancelación, incluidos aquellos impuestos en que el obligado al pago fuera el Banco.
- Gastos derivados de la conservación y del seguro de daños.
- Costas y gastos procesales o de otra naturaleza por incumplimiento del contrato, incluyendo honorarios y derechos del Letrado y Procurador, si el banco utilizase su intervención.
- Gastos de correo u otros medios de comunicación en que pudiera incurrir el Banco en cualquier operación que fuera necesaria para tramitarla.
- También se indicaba que María se comprometía a otorgar, con gastos a su cargo, cuantas escrituras de subsanación o aclaración fueran necesarias para la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Todos estos gastos no debieron repercutirse en su totalidad a María, por lo que dicha cláusula del contrato era abusiva y, por tanto, nula.
María pagó en su día todos esos gastos, que ascendieron a la cantidad total de 747,51 euros.
La comisión de apertura: otro gasto que también tuvo que pagar María
En la escritura de préstamo hipotecario se establecía en su cláusula cuarta una comisión de apertura a favor del Banco de 1.300 euros.
María pagó esta cantidad de una sola vez a la firma del otorgamiento mediante adeudo en la cuenta que abrió en el Banco a su nombre.
En esa cláusula 4ª de la escritura se establecían otras comisiones a favor del banco, además de la de apertura:
- Comisión de reclamación por cuotas vencidas e impagadas.
- Comisión por modificación de las condiciones del préstamo.
- Comisión por modificación de las condiciones del préstamo en caso de subrogación de terceros adquirentes.
- Comisiones por amortización parcial o total anticipada.
María no tuvo conocimiento de la cláusula de comisión de apertura hasta después de haber firmado el préstamo hipotecario, por lo que no cumplía los requisitos de transparencia e incorporación, siendo, por tanto, nula.
Sentencia favorable contra el banco: devolución de 2.047,51 € y condena en costas
María vino a vernos y como abogados inmobiliarios especialistas en hipotecas estudiamos todos los documentos y comprobamos:
- Que tanto la cláusula por la que se le imponía el pago de los gastos de constitución de la hipoteca como la que imponía la comisión de apertura eran nulas, según doctrina tanto del Tribunal Supremo como del Tribunal Europeo.
- Que ninguna de las dos cláusulas habían sido objeto de negociación individual, tal y como establece el art. 82 del TRLGDCU en relación a las cláusulas abusivas, habiendo sido impuestas a María por el banco.
El caso de María era un clásico ejemplo de reclamación de gastos hipotecarios al banco que cumplía todos los requisitos para exigir a la entidad bancaria su devolución.
Los pasos eran:
- Reclamación extrajudicial al banco.
- Si no quiere pagar demandar judicialmente reclamando los gastos hipotecarios.
En enero de 2024 María presentó escrito de reclamación extrajudicial ante el Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente del Banco tanto a través de correo electrónico, como a través de burofax.
El banco no contestó la reclamación pese a haberle requerido varias veces y por varios medios, evidenciando su mala fe, por lo que no quedó más remedio que acudir a la vía judicial en defensa de los derechos e intereses de nuestra clienta.
Presentamos demanda de juicio verbal reclamando:
- Que se declarara la nulidad de la cláusula de gastos a cargo del prestatario y nulidad de la cláusula de comisión de apertura.
- Que se condenara a la entidad bancaria a la restitución de la cantidad total de 2.047,51 euros, más los intereses.
- Que se condenara al banco al pago de las costas del procedimiento.
La entidad bancaria contestó a la demanda oponiéndose al pago y solicitando una sentencia absolutoria con condena en costas a nuestra clienta.
No fue necesaria la celebración de vista, y en diciembre de 2025 el Juzgado dictó sentencia favorable íntegramente a nuestra clienta declarando nulas:
- La cláusula Quinta «Gastos a cargo de la parte prestataria«, recogida en la escritura de préstamo hipotecario.
- La cláusula Cuarta “Comisiones” establecida en dicha escritura de préstamo.
En sus fundamentos de derecho la sentencia analizaba por qué eran nulas ambas cláusulas que generaron pagos indebidos y el enriquecimiento injusto del Banco en perjuicio del consumidor (María).
Todo ello se apoyaba en la reciente doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y del Tribunal de Justicia Europeo.
La sentencia condenaba al banco a pagar a nuestra clienta:
- La cantidad de 747,51 euros de los gastos relativos al préstamo hipotecario y la cantidad de 1.300 euros por la comisión de apertura, más los intereses legales correspondientes.
- Las costas del procedimiento judicial, por lo que María recuperaba sus gastos hipotecarios sin coste alguno, ya que nuestros honorarios los tuvo que pagar el banco.
Este es el fallo de la sentencia:
Por si te interesa te dejamos aquí el contenido íntegro de la sentencia completa.
Este caso de éxito es uno de tantos que ya hemos reclamado en nuestro despacho, y que tú también puedes reclamar si quieres recuperar los gastos de la hipoteca pagados en su día indebidamente.
Preguntas frecuentes sobre la reclamación de gastos hipotecarios al banco
Te despejamos aquí algunas consultas habituales que recibimos como abogados expertos en hipotecas relacionados con reclamar al banco los gastos hipotecarios, por si te ayudan a despejar dudas.
¿Qué gastos hipotecarios puedo reclamar al banco?
Puedes reclamar los gastos por comisión de apertura, los del notario, los de la gestoría, la totalidad de los gastos de tasación si se impuso por la entidad bancaria, y el total de los gastos del Registro de la Propiedad.
Plazo de prescripción: ¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos al banco?
Sí, es de 5 años, pero la buena noticia es que el Tribunal Supremo ha determinado que ese plazo empieza a contarse desde que se declara nula la cláusula en una sentencia firme, no desde que abonaste esos gastos hipotecarios.
Cada vez hay más sentencias a favor de los consumidores demostrando que puedes reclamar por nulidad de esas cláusulas consideradas abusivas.
¿Es posible reclamar los gastos de una hipoteca ya cancelada?
Sí, puedes hacerlo siempre y cuando no hayan transcurrido más de 15 años desde que se canceló.
¿En qué tipos de hipoteca se pueden reclamar estos gastos?
En todas aquellas donde el cliente haya tenido que pagar los gastos de constitución, cuando en esas cláusulas no haya pacto entre las partes.
Las personas jurídicas no pueden reclamar estos gastos por las hipotecas que hayan constituido.
¿Qué documentación necesito para reclamar los gastos hipotecarios?
Aunque cada caso es distinto, en términos generales vamos a necesitar:
- La escritura de la hipoteca.
- Los justificantes de pago de los últimos recibos abonados.
- Tu certificado de empadronamiento si se trata de una vivienda habitual.
- Las facturas del notario, de la gestoría y del Registro de la Propiedad.
- La factura de la tasación si el banco te impuso este trámite.
- El justificante de haber abonado el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- El ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), para valorar en función del año en que se haya firmado si se puede reclamar o no.
- El Seguro de Prima Único.
Si quieres reclamar tus gastos hipotecarios como abogados inmobiliarios en Madrid especialistas en hipotecas podemos ayudarte, tramitamos casos en toda España.
La tasa de éxito de estas reclamaciones es muy alta, por lo que te animamos a solicitar estudio de tu caso para recibir en una consulta inicial gratuita y sin compromiso toda la información y conseguir que el banco te devuelva las cantidades abonadas.
